影响二手房价格的最大因素是什么？

显示全部楼层 · 2009-1-30 06:28:38

二手房的价格你认为最主要受什么影响。谢谢
我个人认为周边环境很重要，因为这直接影响你的生活的便利性。当然房屋的质量、是否装修、地段等等也是很重要的。需要楼主自己考虑。希望你找到最适和的，早日搬入新家。
提问者对答案的评价：
影响二手商品房市场交易价格的六大因素: 因为二级市场的交易是在公平、自愿、平等的基础上实现的，它能够体现出真正的供求关系，因此只有二手房的价格才能真正体现房产的真实价值。如果真正站在市场的角度，二手房的价格受以下一些因素的影响：　　1、折旧率。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率扣减2%。　　2、户型。旧房的户型落后，功能陈旧，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。 3、楼层。以小高层为例：1层和2层为基准价，5层和6层扣减3%，7层扣减5%，3层和4层为加3%，若是顶层则扣减5%。　　4、朝向。朝向如无朝南外门窗，扣减5%。　　5、小区环境。无物业管理和非独立封闭分别扣减5%，省、市重点小学区加15%。　　6、心理因素。人们一般不愿意购买二手房，会有难以逾越的心理障碍，扣减8%。　　实例验证：某住宅1990年建成，此房位于2层(共7层)，建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。属于“三小”套型，-10%，折旧率12年×（-2%)＝-24%，楼层-3%，朝向：南北，非小区和无物业管理：(-5%)＋(-5%)＝-10%，重点中小学区：＋15%，心理因素-8%；而当地商品房价格为4500元每平方米，计算：4500-(4500×２4%＋4500×１0%＋4500×３%＋4500×８%-4500×１5%)＝2700元／平方米。　　上例中二手房价格是从当地的商品房价格求得的，反过来，消费者也可以从当地成交的二手房价格推算出商品房的真实价格。
影响二手房价格评估的因素主要有四个方面，包括区域因素、房屋因素、市场因素和心理因素。1、区域因素：主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。2、房屋因素：房屋的新旧年限、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。另外，虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修5年以上的价值基本上降为零。此外，房屋的燃气状况、物业类型、采光及景观等，对房屋价格都有一定的影响。3、市场因素：房源多，价格平衡，自然房子要便宜一些；相反，好的新房子则要贵一些。4、心理因素：购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会升高。对于现在的市场来说是最好的购房机会，业主现在比较定心卖，不会随便的变价格。如果还有其他的因素，请大家多多补充，谢谢！！