二手房增值税动了谁的奶酪？

显示全部楼层 · 2021-1-9 12:48:24

对房地产价格上涨过快和市场投机进行调控是政府当前应负之责，但具体措施上“少数人得病，全体人吃药”的一刀切手段，在事实层面上的确造成了相当的负面作用，甚至本身就有可能变成进一步推动房价上涨的因素。 2006年12月1日起，对个人二手房转让征收增值税在北京实行。据《上海证券报》报道，北京试行之后，将在全国推行。此前，中国政府已针对房地产市场进行了3年的宏观调控，针对个人二手房转让征收增值税尚属首次。
毫无疑问，对个人转让二手房收取增值税是为了打压房价。此前的10月，在全国房价总体提高3个百分点，达6.6％增幅，而北京市房价涨幅达10.7％。有媒体分析认为，这是国务院对2005年以来一系列抑制房价手段效果不理想，为整顿房市投机祭出的新手段。此举亦表明，政府调控房价的手段日益微观和精细化。
开征交易增值税，是继征收营业税、个人所得税后，对二手房交易开征的第三个税种。这一系列税收调控手段都在最近密集推出，足以表明政府部门对控制房价的急切：2006年6月1日，居住未满5年的二手房转让开始缴纳全额营业税，8月1日，国家税务总局开始强制性收取二手房转让个人所得税，现在，二手房市场可以征得的税种已全部覆盖。
不过，对个人二手房转让征收增值税的负面影响亦非常明显，因为市场上二手房的购买者多数是为购买自用，投机炒房的比例并不高。投机炒房一般集中在单价较高的住宅单元。但增值税的征收并未在技术上进行精细划分，无法区分是为投机购房还是为自用购房，只要符合征收增值税的规定，税务部门就会在收取相应税收上毫不留情。
北京个人二手房转让增值税这样规定：居住未满5年转让的非普通住宅，根据不同居住年限，收取不同的转让增值税，基本税率维持在1％。对于转让居住3—5年的非普通住宅，增值税减半收取，而居住未满3年的，才全额收取。
北京市多家房地产中介以及二手房经营商表示，收取二手房增值税对房市影响甚微。中介认为，北京二手房供需比已达1：7，房市依然是强势的卖方市场，外加此次需要缴纳增值税的二手房比例只有12％，因此出台该政策实际效果并不大。
在目前大中城市二手房需求依然旺盛的前提下，新征的增值税的负担只会转嫁到购房者身上。据调查，京、沪、穗、深等城市的二手房交易，卖家报价惯例是不含各种税费，这部分由买家承担。营业税、个人所得税、印花税及中介等交易成本一般接近二手房总成本的1/10。事实上，它不但不会抑制需求，反而会拉高二手房的实际成交价。
二手房增值税收取之后，有数据显示，二手房交易的利润空间已低于一手房市场。如果说增收增值税在于打压投机商，由于逐利的本性，投机商自然会投向更加赚钱的买卖，这样，向个人收取增值税，也就等同于向普通交易者收取增值税。
尽管与整个市场比起来，普通交易者数量所占比重并不大，但对于每个卖房者，因为收取增值税，他们不得不多掏出一把银子。虽然只是1％的税率，但根据北京市地税部门的计算方法，一套2004年购买的原价为80万的非普通商品房，如果要在2006年12月1日之后以100万的价格成功出售，卖房人将缴纳12150元的二手房转让增值税。
值得强调的是，几乎每笔二手房的实际交易都采取了少报成交价的避税行为，尤其对炒家偏好的高价位单元，税收调控的实际效果就打了更多折扣。
从2006年4月28日央行加息算起，为遏制房产市场投机行为，以及缓解部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快，此次对个人收取二手房转让增值税已是2006年第10个房产调控政策。
纵观2006年房产调控政策，可以发现，它是一个逐步深入细化的过程。2006年5月17日，“国六条”对住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设作了说明。2006年5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，套型面积、小户型所占比例、新房首付款等方面也作了量化规定。
从目前已出台的调控政策上看，似已穷尽了各种可能的管制领域和手段，多少有了过度干预的意味。对房地产价格上涨过快和市场投机进行调控是政府当前应负之责，但目前政府的调控多少已有了干预过度的问题，尤其是在部分具体措施上“少数人得病，全体人吃药”的一刀切手段，在事实层面上的确造成了相当的负面作用。
就历史经验看，为短期收到指标性效果的政府过度干预，鲜有成功的先例。往往适得其反，如台湾房价在1972年－1987年出现了3次暴涨，每次暴涨，当局即采取各种强力干预手段压抑房价。房价被压抑之后，又出现更大涨幅，直至1987年连续4年房价飞涨，最后导致了房地产市场的崩溃。
最后，增值税的对象通常是生产和经营的企业或其它持续性的经营行为，而二手房的买卖一般不被认为是一种经营行为，开征增值税，多少含有将二手房的买卖无差别地视为经营活动的意味。
来源：《凤凰周刊》2007年第1期总第242期