房价下跌信号或将亮起之说仍未卜 京城楼市冰冻还是复苏？

显示全部楼层 · 2021-1-9 12:56:56

1月26日，全国知名地产开发企业招商地产进驻北京的第一个综合高档住宅项目——公园1872一期9号楼开盘销售。尽管年初时候，多重政策压力下的楼市阴云重重，但在开盘现场，记者看到购房者们仍热情不减。据该项目营销经理透露，这次推出的305套精装修酒店式公寓于开盘当天已经累计认购近180套，认购率达到60%。不过在销售价格上，记者却发现其16500元/平方米起的单价比起周边的泛海国际居住区、天鹅湾等同类项目，的确超值了很多，而在此前，其预计开盘均价却至少在22000元/平方米之上。
降价为“拐点”亮起信号？
招商地产入京第一个住宅项目就以“低价”姿态现身，并且时间刚好在“拐点论”甚嚣的2008年初、春节前，这不得不让人怀疑，公园1872的降价或将为京城房价“拐点”亮起信号。
随之而来的是，“降价”冷风一夜间吹过京城楼市，据记者了解，春节期间，万科四季花城和万科紫台也开始进行打折促销。四季花城在春节前推出20套特价房，如果一次性付款，最低优惠至7400元/平方米；如果银行按揭则最低优惠至7600元/平方米。而富力又一城的促销动作更大，3%契税、10年物业费、0.05%印花税以及2%公共维修基金全由开发商买单。
不过在各楼盘节日期间的促销“感召”下，购房者似乎并未如想象中积极。特别是在进入2月份以后，北京的住宅销售几乎进入冰点。记者从北京市房地产交易管理网上了解到，除去除夕至初六交易系统歇业的7天，接下来的半个月里，期房住宅日均签约85套，仅为1月份日均成交量的1/3。尤其春节后的第一个星期，受节日影响，京城楼市无论是供应还是成交情况都呈低迷态势。七天新增供应不足1万平方米，商品住宅期房仅成交309套，与去年同期相比下降幅度高达47%。
1月26日与公园1872同一天开盘的金地名京、美利山等项目，推出的房源大都在百余套，但开盘数日后都还剩余数十套房可以选择，且各类户型都有剩余。显然，这种状况与此前房价快速上涨、开盘即售罄的状况形成了鲜明的对比。而在最近有热点楼盘推出的区域，如百子湾等，开发商普遍反映销售状况很不理想，而且这种状况可能会持续一段时间。
放眼全国房地产市场，更是隐隐透着冰冻迹象：广州市国土资源和房屋管理局近日公布的数据显示，今年1月份该市十区一手住房成交均价为9766元/平方米。这是去年10月广州房价达到11574元/平方米以来，单月均价首次回落到万元以下，同时该月的成交量只有35万平方米，只相当于以往正常月份成交量的一半。
而在上海，前几日最热门的事件莫过于元宵节期间，万科“回馈老客户”的一场“大甩卖”——万科旗下的上海万科房地产有限公司在元宵节对旗下部分楼盘进行集中优惠销售，优惠幅度达到5%。这是万科继在广州、深圳等地之后，第一次在上海地区采取类似促销手段，此次优惠也是万科在上海促销力度最大的一次。
万科这一举措，无疑给“拐点”迹象不甚明朗的楼市拨开了一层云雾。在广州，万科“领跌”之后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价的行列；在上海，万科为元宵节的优惠刚“预热”，作为上海地产老大的绿地集团也针对上海周边的楼盘做优惠促销。
当然，除了上海、广州、北京这样的一线城市，武汉、天津、南京、成都等二线城市也不甘落伍于“时代潮流”，于春节期间打折优惠活动不断。这是为楼市“拐点”的铺垫，还是应对春节寒流而自我冰冻的策略？开发企业、购房者各有看法。

“降价”说辞
作为当前房价“领跌”的主力，一直宣扬“拐点论”的万科董事长王石却自有说法。他表示：万科楼盘降价销售，是万科提前启动楼市应对模式的策略之一，公司已经根据市场发展趋势调整了策略，包括在土地市场过热时，公司放慢拿地速度。“在市场调整发生之后，万科在部分城市的一些楼盘的价格迅速调整到比周边同类楼盘低10%～15%的水平。”
从上海楼市目前的情况来看，在经历去年年尾的市场低迷与春节期间的成交惨淡后，的确有部分开发商对手中楼盘做出了降价以促进销售的决定，不过大部分开发商似乎仍持观望态度，其中不少开发商选择推迟开盘。易居房地产研究院研究中心研究人员表示，上海的开发商可能要等到3月后楼市逐渐步入旺季才会有明确举动。“短期内大范围大幅度打折的可能性很小，上海房价调整只是微幅调整，基本稳定。不过继上海之后，万科可能会在长三角其他城市也推出此类‘客户回馈’活动。”
而在北京，不少开发商也并不以为自己项目的降价就是顺应了“拐点”之势，“我们只是借着春节做一些优惠活动，再加上现在是销售淡季，这些活动可以吸引到一些客户，我们的销售成绩也可以随着上去。”京城东三环某项目销售经理如是向《楼市》记者透露。
“从目前所了解的情况来看，多数项目销售价格维持不变。”招商地产公园1872营销策划总监宋翔华对《楼市》记者表示，今年春节后北京多数项目在售价方面采取了“按兵不动”的政策，主要原因是这些项目销售情况较差。不过也有少数项目节后上调了销售价格，但幅度不是很大。在招商地产看来，今年的市场不会大涨大跌，可能更适宜用“温和”来形容，刚性需求的存在是支撑市场的关键要素。
不过面对开发商的“降价”行动，还是有部分购房者表示十分“受落”。记者在公园1872开盘当日随机采访了几名购房者，他们都表示这样低于周边几个同类楼盘的价格确实很“吸引人”，“才17000元/平方米不到，精装修又送价值10万元的德国名牌整体橱柜，性价比相对周边楼盘而言，具有一定优势。”正在兴致勃勃挑选户型的吴先生告诉记者，他已经买过两套房了，不过看到公园1872的开盘价格相当诱人，于是决定赶紧出手买来投资，日后谋得更大回报，“对于降价，我觉得不太可能，开发商应该只是趁这样的淡季打折，往后继续降低的可能性不大。”
对于春节后北京楼市该走向何方，购房者迫切想知道，开发商也在急于寻找答案。不少开发商甚至都不约而同地向记者打听其他开发商对于市场的判断，由此可见，目前他们对将来走势也不明朗。

业内有专家分析，在政府严格的调控措施下，房地产市场进入了明显的“冰冻期”，连续四个月的成交量下降、项目销售周期延长让众多的开发商心焦万分，更多的开发商出现了观望情绪，同时期待春节过后房地产市场能够回暖。因此，1月出现了项目取证量下降的局面，开发商对于新增楼盘的定价也趋于理性和审慎，使得预售均价也出现了下降趋势。
尽管春节后京城楼市仍旧萧条，但业内普遍分析认为，每年春节前后京城楼市的销售放缓，交易量会出现较大幅度的下降，尤其是春节后几周内新盘入市及市场交易量都会下降到最低点，如此交易低迷是市场惯例，不能因短期的市场交易萎缩，来判断楼市的走向。
21世纪不动产高级分析师孟奇认为，目前北京新房供应量与成交量均出现一定程度的萎缩，市场人气与信心的恢复仍需时间，上海则已经呈现企稳迹象。目前，包括宏观紧缩政策、行业调控等各层面的信息纷繁复杂，买卖双方均陷入了困惑，市场在情况不明下仍将处于一段时间谨慎观望中。同时，一些因素的变化也可能会对房价走势产生影响。
著名经济学家赵晓则指出，当前中国房地产供不应求的基本格局未有任何改变，导致供不应求局面出现流动性过剩和政府垄断性的土地制度没有任何改变，因此所谓“拐点论”是虚妄的，其实更多表明的是一种社会公众对拐点的期待。他认为，当前中国许多城市房地产发展肯定已经“挤”掉了未来许多年的发展空间，但这并不意味着当前房地产市场即将崩盘并进入拐点。
“房地产市场的‘严冬’还没有真正到来，在全国范围来看，整体趋势还是上涨的。虽然国家在2008年大力发展两限房、经济适用房、廉租房等的建设，但真正走入各家各户是需要时间的，而且2008年势必减少土地供应，还有政策的综合叠加因素，整个2008年房地产市场可能趋于慢涨阶段，不可避免个别地区出现暂时停滞情况，但大势基本已定，房价不会有很大的起伏和下行震荡。”中国房地产企业家协会全国理事会副会长姜仁曾公开明确指出。
截至发稿时，记者又从公园1872的相关负责人处了解到，目前该项目的销售价格已经过调整，达到18000元~19000元/平方米，而且据透露，预计3月新开盘的200平方米左右大户型均价将上调至3～4万元/平方米楼市究竟是遭遇“冰冻期”或者复苏，仍需拭目以待。

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房价下跌信号或将亮起之说仍未卜京城楼市冰冻还是复苏？