二轮新政“显威力”  刚性需求“很受伤”

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:11:04

提要：随着10月第二轮调控政策落地后，政策一步步收紧，一向以健康平稳著称的沈阳房产市场也显现出“隐性退房潮”。如今楼市调控是否见效，沈阳也相继出台了一些调控新政，目前遵循“认贷不认房”的原则，而且对于二套房、三套房的认定却有了较严格的评判标准，在银行与公积金各种政策下，许多原来可行的购房方案，突然遇到众多阻力，无法成行，极其“意外”地成为调控政策的“受伤者”。对此，新浪房产频道和《地产观察》对沈阳楼市“隐性退房”和“公积金贷款”等进行了调查。

随着10月第二轮调控政策落地后，政策一步步收紧，一向以健康平稳著称的沈阳房产市场也显现出“隐性退房潮”。如今房产二轮调控已满月，沈阳遵循“认贷不认房”的原则，而且对于二套房、三套房的认定却有了较严格的评判标准，在银行与公积金各种政策下，许多原来可行的购房方案，突然遇到众多阻力，无法成行，极其“意外”地成为调控政策的“受伤者”。
新政引发“隐性”退房潮
最近国家又相继出台的新调控政策，例如：“家庭第三套房停贷”、“上调首付比例”、“外地人停办贷款”、“契税上调”、“利率上调”、地方的“限购令”、“加息”等等。首付比例的提高，以及贷款优惠利率幅度的减少，使得首次购房成本增加。这对诸多刚性需求来说，要留意购房自有资金的比例。国家五部委出台的五项措施中，就对首付比例重新做出了调整，规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。而在这之前，对于首次购买普通住房的，其首付比例为20%。新政导致最近新开盘楼盘的部分购房者开始出现集体弃购。据了解，和平区长白岛某知名楼盘和大东区中街附近某商业地产楼盘都出现了退房、退订、退认购的现象。退房比例大概在开盘户数的10%-15%之间。
据了解，大多数退房者是因为9月30日开始，沈阳各家银行开始统一执行的新政——在沈外地户口人员在沈买房做按揭，必须缴纳养老保险或所得税满一年以上，不能提供相关证明的不予办理商业贷款；就算可以提供相关证明，个别银行还让购房者增加首付款比例，上调贷款利率。2010上半年，外地购房者在沈阳楼市的成交量中所占比例超过40%，业界人士担心沈阳楼市四季度的成交量会因此而大打折扣。
一次性提公积金就算一套
家住沈阳市于洪新城的刘女士对于自己被判定为“第三套”十分不解。据了解，刘女士有一套一次性付款的商品房以及一套商业贷款的商品房，由于种种原因，刘女士用全款付款的房证一次性提取公积金后将该房子卖掉，刘女士原以为自己再买房的应该是“二套”，可是当她申请贷款买房时却被告知已无法贷款。刘女士说：“因为听说公积金可以凭房证一次性提取，我就提了，没想到现在房子已经卖了，却不能再贷款买房了。”
我们以购房者的身份咨询了沈阳住房公积金管理处，得到的答案是，“如果您已经一次性提取过公积金，证明您已有一套房，我们只能查出您是否提取过公积金以及是否有贷款记录，对于您的房子是否已卖掉，我们无法查到。”
与父母共有产权“被三套”
相比刘女士的经历来讲，陈先生的“第三套”理由更为让他不解。据了解，陈先生是家中独子，陈先生父母在2002年、2008年分别贷款购房，均在房产证中加上了陈先生的名字。如今陈先生打算和女友再共同贷款买房结婚，却被银行贷款以“三套房贷”为由拒之门外。陈先生告诉笔者：“当初据说共有产权可以在继承时少缴费用，并且可以帮父母分担取暖费，所以当初我只是象征性的贷了几万元，没想到现在自己购房被算作‘第三套’。”
商贷未还清不能用公积金贷款
2006年，赵先生和他妻子在和平区用商业贷款购买过一套房产，如今，赵先生为照顾年迈的父母方便些，想在家附近再买套房子。因为他和他的妻子一个月公积金加起来有3000多，他们打算买房用公积金贷款时却被以“贷款未还清”为由退回。
沈阳公积金管理中心工作人员介绍，沈阳目前已停止对二套房公积金贷款的发放，只要有贷款未还清，就不能再用公积金贷款。
业内人士坦言，现在各家银行的房贷口子都收得很紧，主要是因为国家对二套房、三套房的政策由原来的不明朗变得明朗，在操作空间上“已没有擦边球可打”。
结语：控制投机购房没错，但同时应充分考虑对真正刚性需求的有效保护
9月底，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。而结合各地区的具体实施细则发现，对于购房者来说，特别是对于有“刚需”的购房者来说，其住房消费方式等多个方面都会随之产生不同的变化。由于实施“限购政策”，以及信贷政策的收紧，这就要求购房者珍惜不多的购房机会，并且要根据政策进行灵活的调整。虽然说“限购令”和贷款等政策只是一条临时性政策，但其执行时间到底有多长，目前还不得而知。
可以说“限购令”的出台主要是用来限制投机性需求，由此看来，即使未来房价稳定了下来，但为了防止投机性需求死灰复燃，这项政策也会一直执行下去。

来源于《地产观察》2010第11月号第76期
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