房价降多少算回归合理？

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:11:21

继新八条、房产税之后，日前又有消息称，存量二套房贷的利率将调高至1.2倍。连续的严厉调控政策使得市场普遍预期，这一轮的调控，房价肯定会下降。那么，房价降到什么程度才算回归合理？
主持人：今天我们来到演播室的是方方地产咨询机构的章雯小姐，章小姐您好。
章雯：您好。
主持人：刚才我们已经说到了现在国家出台了这么多的政策，目前这个房产的行情到底是怎么样的？
章雯：目前房产，上海住宅市场来说是一个急剧萎缩的一个行情。
主持人：怎么样的一个情况。
章雯：我们来看两个数据，一个是一月底房产税出台，就是国八条跟房产税出台前后的一个对比，出台前半个月的一个量是150万方，出台后半个月是5万方，只占1/10。当然大家可以说房产税出来之后，正好有一个礼拜是春节，可能有这个因素，然后所以我们又调了另外一个数据，就是从07年到11年春节后半个月商品住宅的一个成交量，从这个数据来看，10年是07年以来最低的，是16万方，但是11年只有5万方，所以比去年的数字还少了6成，所以是一个急剧的下跌的过程，就是一个萎缩的过程。
主持人：对，这说明成交量已经达到一个非常急剧的萎缩的状态。
章雯：可以说是冰点。
主持人：如果已经达到了冰点，是不是接下来房价就要开始下降了呢？
章雯：目前来看房价是还没有出现一个比较剧烈的一个波动。
主持人：那你觉得会不会下降呢？
章雯：会的。但不是说所有的开发商都会选择降价，部分楼盘会出现一个10%—20%的一个降价的一个幅度。
主持人：既然你说是部分开发商，那么你觉得是哪一部分的开发商，什么样的开发商，什么样的房子它会下降呢？
章雯：首先有一个前提，就是因为今年有一个限购的政策在这里，所以对于豪宅来说，它降价也没有意义，它降了买得起他的人都是被限购一族，所以它降价的可能性会比较少。
主持人：所以他会捂着这个盘是吗？
章雯：对，他可能会有这样一个客户，会有一个一对一的暗箱的一个降价的过程，不会明着说我降了多少多少。
主持人：就是说私底下会达成一定的协议。
章雯：对，私底下我可以给你一个折扣。但是对于中低端楼盘来说，它会有一个降低家的过程，但是也不是说所有的，可能会在一些供应比较充足的，竞争比较激烈的一些板块。比如说浦东的周康地区，松江新城、嘉定新城，这几个楼盘供应比较多，像前年去年拿地，今年也会陆续有楼盘推出的这样一个地方，可能会出现这样的降价。另外可能对于一些企业，比如说绿地，他的一个战线比较长，盘子比较多，这样一个项目，因为他去年4月中旬这样一个政策出台之后，他也是率先降价的，而且覆盖的面比较广。所以今年像绿地这一类的企业我们还是期待能看到他有一个降价的行动。
主持人：你刚才说的部分开发商会降价，有的房子可能降10%—20%的这样一个状态，那么你觉得如果真的已经降到了20%，是不是房价已经合理了呢？
章雯：其实就算是降到20%，我们来看，目前降到20%差不多是去年一季度末这样一个水平，其实还是一个比较高的位置。因为去年4月政策出来以后出现了一个V字形的走势，就是房价，有一定的下跌，但是到后面又超越了调控前的价格，所以现在就算是下跌了10%或者是20%，它其实还是在10年……
主持人：V字形的这样一个走势，其实这是政策制订者万万没有想到的是不是？
章雯：对。
主持人：所以等于它又回到一个高位，再降到20%，您觉得还是不够，没有到V的底吗？
章雯：那倒没有，是在V的开端。还有一个比较重要的，对购房者来说关系比较大的，去年以来银行一直在提高首付的成数，还有提高房贷利率，其实利率从原来的7折到8.5折，到现在的基准利率还有提高到10%的这样一个提升，对于购房者来说他的成本其实无形中被增加了10%—20%。就是说开发商如果降了10%—20%，其实等于没有降价，对购房者来说他的成本是没有变的。
主持人：是的，所以那你觉得如果降了20%，是不是意味着这个楼市还是有泡沫？
章雯：这个怎么说呢，政府其实他是希望通过一系列的政策，因为大家也看到，从去年以来这个政策是频繁的，而且是非常严厉的出台，他的决心在这里，他有这样一个把房价回归到合理水平的这样一个意愿，但问题是政府其实也同样面临着一些压力，比如说GDP，GDP对于房地产行业的这样一个依赖，还有地方财政对土地的这样一个依赖，还有如果我们刚刚预测的那样，今年房产市场会出现一个长期的低迷状态的话，其实对政府来说也是一个巨大的压力。所以面对这样的压力，开发商也是希望看到政府在今年下半年或者说末，或者明年年初的时候会有一个政策的松动。
主持人：这样就是说到时候觉得政策的明了性然后告诉大家一个信号，那你觉得没有到位的话，降价没有到位，那么到底到什么程度，或者说到什么时候我们的购房者才应该去买房了呢？
章雯：我觉得如果说对于普通的有自住需求的购房者来说，房价跌到20%。
主持人：已经是可以介入了吗？
章雯：可以介入。
主持人：但是你刚才说到20%可能还不是一个最合理的位置。
章雯：因为你永远都看不到这个合理的位置会在什么时候出现。对于开发商来说，他也有自己的一个成本，他的土地成本，管理成本在这里，因为像前年、去年以来，调控以来土地成本并没有降低。
主持人：就是说现在拿地越来越贵。
章雯：对，就算去年10年他的土地低价一直是在攀升，所以你说开发商会退让到哪个地步，其实也很难去预见。
主持人：那么这样来说，房产商他们也是在僵持的阶段，他们也在斟酌到底政策会是怎么样。那么在政策明了之前，是不是今年就已经到了我们自住者购房的一个机会了呢？
章雯：对，没错。这个政策上半年绝对是不会有一个松动的，除非是到了胶着到一个冰点的状况，就是说开发商降了，降无可降，然后购房者买的也买了，没买的还是买不起。
主持人：你所谓的降了是你刚才说的差不多占了20%的时候，就算是一个冰点。
章雯：对，到这样一个情况，再影响到GDP，影响到地方财政，或者说影响到整个住宅市场的一个情况下，政府会有一个政策的松动。
主持人：等到政策松动之前我们就应该买房，应该看房，应该关注这个房市。
章雯：对，要持续的关注，然后抓到机会就介入、买入。
主持人：好的，谢谢章小姐今天来到演播室参与我们的探讨，谢谢。