浅谈住房的多主体供应与多层次需求

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:12:41

2018年,房地产市场发出变化的信号，多主体住房供应体系与多主体多方式土地供给体制机制的试点成为社会关注的话题。一直以来，住房供给侧“多主体”与需求侧多层次之间的对应关系是解决房地产市场运行缺陷的关键。理解了多主体在房地产市场的作用，解决了多层次的客观存在，一定促进“住有所居”社会目标的早日实现。
实现住有所居这个民生福祉大目标的路径有很多。最重要的手段就是充分发挥市场优势的同时，最大限度实现土地供应多渠道，进而推动住房供应多主体。目前，国有土地供应体系提供的住宅开发量，难以通过市场交易解决中低收入群体的需求，住房交易的高房价所对应的需求者趋于小众化，这种由市场供需不平衡引发的社会总供给不足问题，制约了城镇化均衡发展，由此更多住房需求者通过市场获得安居越来越有难度。回顾这种现象的出现，主要是供给侧改革的滞后。
供给侧的改革突破点，在于集体土地入市制度建设和改革，集体土地进入房地产市场的方式、路径以及运行主体，这些有待创新的的问题，决定了住房供给量、供给方式。
就目前释放“多主体”供应的信息讲，集体土地建设用地主要支撑租赁住房开发和租赁市场，供应对象扩展到非房地产开发商及城市居民。至于在土地性质不变条件下，集体土地使用权出让给开发商，进而将住房卖给城里人似乎路径不通。也就是说，即使通过发展租赁市场解决住有所居、地权平等、利益分配合理、社会均衡发展等系列问题，其意义也非常重大。
多主体供应住房与关键少数土地所有者供给土地的关系，只是土地制度调整问题。土地所有者并不包含私人，土地公有制不变也不能变，因此从解决土地使用权如何“交易”入手解决住房问题，是土地公有制的创新问题。近日有“政府将不再是居住用地唯一提供者。政府将不再垄断住房供地”的报道，理解“不再垄断”的关键要分清提供用地方式与提供住宅的主体是一个问题两个层面的问题。
公有体制的土地所有者供应住宅用地与非公有制土地使用权性质的转移不同，在操作上不能因为极差地租获利造成公共利益流失。可以说集体土地用于住房建设或进入租赁市场是市场需要、部分农村农业发展需要，而集体土地依法直接进入商品房买卖市场有待于法律上的认证，应该说运行前方是“红灯”。因此，住宅用地的提供与提供市场住宅供应制度上有很大的区别。
有媒体报道，本月15日城乡建设部姜部长表示，“我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。”他强调，“这是一项重大理论和实践创新。”其中多了一个资格权，其实农村许多宅基地只是名义公有，许多祖业的房产地业的所有权实际由宅基地所有者控制，宅与地有其权利的一致性。通过资格权设定将宅基地所有权与使用权剥离，有利于宅基地继承者在使用权转让时，获得“地利”的优先获取权，这种资格权的推出保证了农民的宅基地流转同时农村家庭获得应有利益的权利。
在实操过程，土地制度调整能够为租售并举的住房供给侧改革助力，但不等于土地私有化。发展租赁市场的目标是增加住房供给量，主要是放大人口净流入城市的供给量。通过土地供应方式的调整，补齐租赁市场供给不足、需求受限的短板。通过商品房限购、限售，引导更多中低收入者量力而为，进而转向租赁市场解决居住问题，防止房地产买卖市场无限扩张引发金融危机，同时压缩房地产投资的膨胀空间，过滤掉房地产投机带来房价虚高的风险，凸现“房子是用来住的不是用来抄的”市场调控效果。
打通多种住房供给渠道，调整住宅土地供应方式，满足多种住房需求，既有政策导向，又有市场作用。规则的变换必然引发房地产市场结构性的变化，加快住宅市场供需结构的变化，保证住宅租售并举措施落实到实处，市场规则的变化可以保证商品房交易市场、住房租赁市场及政策性保障房市场互为作用，通过互动保证房地产市场健康发展，实现多方式提供住房供给量与多种多样及多层次的住房需求量科学对应，稳定住有所居的社会预期。
总之，无论用于住房的土地供应方式还是用于居住的住房提供的多主体，只要社会总需求与总供给一一对应，一定成为房地产市场发展的新机遇、新动能。