房价会在明年真正下降吗？

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:18:59

2010年，北京大量保障性住房将上市，这对价格过高的商品房销售将起到釜底抽薪的作用，“届时房价会真正下降”。这是最近流传的某官方研究机构某专家发出的惊人言论，而其根据就是房价已超居民承受能力，北京住房闲置超千万平方米，读完之后有几点想法委实不敢苟同。
首先其测算的房价收入比实在是有夸大之嫌，按照它的计算依据，国际通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3 1-6 1，而2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，则房价与收入之比为23 1，远远高于3 1-6 1的标准，也高于国内其他大中型城市。不知道这些天天坐在办公室里的专家们想没想过，为何算房价收入比时要按100平米计算，拿着普通户均年可支配收入60000多元的老百姓又有几个是买100平米的房子呢？以最近成交量占主流的60-90平米住房的实际情况，在北京这个人多地少异常严重的特大型城市，专家用老百姓去购买100平米的房子的标准来计算房价收入比有实际意义吗？再者说，拿07年底的15162元的销售均价这个房价最高点来衡量房价收入比也是不科学的。随着08年降息和减税以及部分楼盘的降价，房价收入比已经出现了下调，而套用高点的房价来推测当前的购房能力有乔太守乱点鸳鸯谱的嫌疑。这种按富人的消费需求来丈量穷人消费能力的不科学言论值得怀疑。
其次，闲置房的消化能力是一成不变的吗。按专家说法，由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。闲置面积大，存货压力大，是去年年底以来网上甚为流传的一种说法，然而这里面却忽视了一点，存货消化能力在外部环境发生改变后已经呈现快速变化。从08年11月份以来，北京的存货消化能力是在不断增加的，09年3月份北京共成交商品住宅期房为11504套，日均签约套数为371套，与2007年楼市热销阶段持平，而08年9月份时日均签约量仅有100多套，这种翻倍的存货消化能力将会减少存货积压的压力，成交量的回稳也将在一定程度上形成对价格稳定的预期，促使楼市平稳着陆。因而过分强调闲置面积而不去考量存货消化能力只能得出错误的言论。
三是保障房的大量入市会促成房价的继续下降吗。按照专家的说法，到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房；到2010年以后，大量保障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。可专家忽视了一个最大的问题，保障房是需要北京户口才能购买的，而且多数优先配给那些财大气粗的拆迁户，而真正的商品房购买者是哪些人呢？2008年外地购房者在北京购房人群中所占比重为34％，而每年庞大的留京高校毕业生又有几个能弄到进京指标成为北京户籍人口呢？买房已成为外地人和这个城市发生联系的标志性行为。事实上这些外地购买者构成了当前甚至将来很长一段时间内的强劲购房力量，这些人的房子是不是多数要通过商品房的途径来解决住房问题呢？保障房购买的二元标准使其促成房价下调的能力大打折扣，保障房促成房价下降只能是官方和专家们的一厢情愿。
专家们抛出房价会在明年真正下降的说法只能是办公桌上的理论推理，真正降不降还是要老百姓自己到售楼处和售楼小姐们侃侃房价，这可能是实实在在对自己放心的做法。