[原创]想拿“暴跌”“断供”来吓唬谁？

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:26:26

随着宏观政策效应的逐步显现，房产商和炒房者如热锅上的蚂蚁。这时候总是会有一些既得利益者出头来为他们抛头露面，用一些极端性的判断来刺激大家的神经。例如近期市场不断传出房价暴跌的分析，用迂回曲折的手段告诉大家，房价暴跌，首先会发生金融危机，进而影响到整个国民经济的发展，想以此从反面来“稳定民心”，因为大家都会理所当然的认为政府不会致金融危机和经济滑坡而不顾。对此，大家必须要有清醒的认识，绝对不能被那些毫无逻辑可言的谬论所影响。
其实早在2007年初我就斗胆分析了《房价下跌，银行就要破产了？》一文，考虑到文章比较长，看起来比较累，特别分了上、中、下三次发表。或许是位卑言轻、或许是水平较低、或许博客影响力很低，文章并没有得到更多人阅读。然而近期杜文先生写了《房价大跌绝不会引起金融危机》一文，想必已经成为热评。杜文先生的观点和我《房价下跌，银行就要破产了？》一文基本相似，本来也无需再狗尾续貂的写什么。只是前几天的《别拿“负资产”来忽悠》一文经新浪网推荐后，引来众多读者的回复，其中，针对房价暴跌，会引起购房者断供，进而导致银行坏账之至金融危机，成为有共性的反驳观点。对此，还是想再重复的说明一下，对房价“暴跌”所引起“断供”的极端性观点做一点肤浅的解析。
在分析这个问题前，还是想反问这些人为房价暴跌50%后必然引起断供观点的人几个问题：
一、购房者难道都是在房价最高点买的房子？房价最高点买的房子究竟有多少数量，占银行全部贷款的比例是多少？
二、为什么暴跌就一定是50%的跌幅？依据何在？难道不能就跌20%、30%后就会进入相对平稳期？
三、当然，也不能否认房价确实能跌50%，或许还远不止。但是如此巨大的跌幅是一天能形成的？要知道，一个月跌50%和5年跌50%的风险完全是不同的。
四、就算有购房者超预见性的预测到当前最高价将最终跌掉50%，就必然会在第一时间选择从市场上卖出回避风险，而不会轻易等待跌倒50%后选择违约。而如果等待市场价格跌到50%，为什么不考虑从首付30%到价格跌到30%以下这段时间，购房者在继续努力的还按揭的实际情况呢？所以实际购房者支付房价总款一定高于30%。
为便于说明，先假设一个简单的模型（详细的模型，可参见《房价下跌，银行就要破产了？》上、中、下）。
有一价值100万房产，买房者采用7成20年按揭贷款，按照“等额本息还款法”，以2007年12月21日贷款利率下限计算，每月还款5283.5元。再假设某人运气实在不好，刚刚以100万的最高价格买进该房产，市场价格就掉头回落。但是价格运行一定是有时间区间的，不可能今天次房产市场价值为100万元，明天就变成70万，因此，继续假设第一年跌30%，第二年市场价格反弹整理1年，第三年继续下跌至最高价的50%。
很显然，当楼市价格开始跌的时候，该购房者暂时不可能采取断供违约的措施，这样一年下来，还款金额达到6.3万元左右，虽然到年底此房产市场价值仅为70万元，但是购房者实际支付了36.3万元，选择违约显然是需要勇气的。并且作为一般人的心理，既然房价都跌30%了，总是会考虑已经跌的差不多了，所以多数情况下，会选择继续履约还款。由于第二年房价基本平稳，购房者显然会按时履约，这样又支付了6.3万元左右，购房者实际支出已经达到42.6万元。第三年市场价格继续滑落，由于也不可能一步到位，所以购房者必然会先按期履约，一年下来，虽然房产价值如假设那样，跌到50万元，但是购房者实际支出也达到了48.9万元。这时候购房者会不会选择违约呢？当然，不是当事人，自然无法做出绝对判断，但是至少有一点可以相信，即使这个时候购房者选择违约，把风险转嫁给银行，而此时银行拿到18.9万元还款和一套市场价值50万的房产（该房产已经跌了50%）是否就会引发金融风险，想必大家心里都会有明确的判断。甚至这个时候，银行的机遇还远大于风险。
当然，上面仅仅是为便于说明问题所做的一个假设的模型，反对者肯定会说，这种模型毫无意义，纯粹纸上谈兵，凭什么房价就一定是假设中的走势？
诚然，市场走势千变万化，非我能预测。但是反过来说，反对者又如何能证明房价下跌一定是“竹竿式”的一通到底呢？另外，也不要低估购房者的智商，购房者回避风险的措施也千变万化，又凭什么证明一定是傻乎乎的等着房价跌到50%的时候，选择违约这一极端的方法呢？
众所周知，违约是要记入诚信黑名单的，非到万不得已，绝大多数人不可能选择这一方法。因此，在同等条件下，适时选择从市场上卖出转嫁风险，肯定比违约要来得更合理。因为经济损失是一样的，但是至少不会进入诚信黑名单！
还有，从现在购房者闹着退房、要求开发商补差价等行为来看，购房者自己已经开始为今后可能会遇到资产缩水的问题在做准备了。所以，有足够的理由证明购房者实际购买成本要比市场最高价来的低，抗风险能力也相应提高。同理，购房者都有足够的自我保护能力，更何况具有专业水准的银行呢？他们会眼睁睁看着房价跌到50%以后，坐等购房者违约？
因此，那些煽动性的说，房价暴跌50%，购房者必然选择断供之说，才是想当然的诡辩之辞。
我不否认房价暴跌之后，一定会给银行带来一些损失，也一定会有一些违约者的出现，特别是炒房者。但是核心的问题在于，这些损失是否在银行本身风控能力范围之内？毕竟市场经济在客观上不存在只赚不赔得买卖，股神巴菲特也有几笔投资是失败的。所以如果银行有足够的能力控制，房价“暴跌”又有何可怕？拿“暴跌”“断供”来说事，你又想吓唬谁？