[原创]房价上涨的真实原因终于可以水落石出了

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:26:26

中国房价为什么涨这么厉害，个中缘由众说纷纭。期间，房地产商们（包括中介）的说辞总体而言最专一，始终咬定“刚性需求”不放，即使面对事实上的降价，还硬撑着说是“正常的销售策略”而已。当然炒家们的理由就显得五花八门了，核心无外是想告诉接盘的人，快来买吧，再不买就越来越贵了，这样我就不明白了，既然是房价永远只涨不跌，炒家们自己留着玩就是了，为啥这么好心的把只涨不跌的资产“低价”转卖给别人呢？恐怕面对目前国内如此高价的房地产，自己首先就心虚的很吧。至于广大买房的消费者，恐怕都经历了身心的洗礼，从房价确实很高买不起再等等，到坚定信念房价不涨就很不错了，可谓是痛苦的决断。
纵观这几年市场上对房价上涨的各种主流观念中，其中很突出的一点就是，都在尽量回避“炒作”是房价大幅度上涨的主要推手，事实上，房价涨跌之争的核心，也在于此。当然，我并不否定中国人对住房的“刚性需求”是客观存在的，但是我在《从买家观望看房产真实需求的含金量》中已经明确的说过，刚性需求并不能导致价格出现大幅度的非理性上涨，理由是真正的刚性需求会受到实际消费能力的制约，因为刚性需求本身是理性的。这就好比吃饭，只要吃饱即可，绝对不会因为米价要上涨，赶紧把明年的饭都一顿吃了。一方面，米价、猪肉等商品虽然价格出现大涨，但是并没有涨到消费不起的地步；另一方面，真的要进行囤积，多数情况是准备倒手赚钱的，估计也没有人认为米价、猪肉等商品会出现和房价一样的非理性上涨，所以也自然没人进行大量抢购囤积。所以，在今天CPI大幅度上涨的过程中，又有多少人在抢购大米、猪肉等囤积的？而反观房产的涨价特点，恰恰是价格涨的远远超过人民实际消费能力，同时大量房产积压在炒家手中持房待售。
因此，从这种简单的对比，就可以看出房价疯涨的真正原因是借助房改政策的出台和人民生活水平确实有一定提高的基础上，通过炒作推动的疯狂行为。既然是炒作，那么市场的价格趋势，必然会按照炒作的规律来体现，仅仅是时间周期如何确定的问题。虽然从2004年看空房产市场的人整整错了四年，但是这个规律不会因为时间的延长而归于消亡。
我们来看看房地产商在进入2008年开始突然执行所谓的“正常销售策略”事件。虽然降价确实是正常的销售策略不假，但是明明可以热销不愁卖的商品，为什么要采用降价的销售策略，其中的动机，恐怕是和尚头上的虱子这么显而易见了。说白了，就是怕承认房价跌的现实，甚至连房价涨不动都不原意承认。但是，纸包不住火，炒作的游戏规则告诉我们，炒家迟早是要出货的，大量的投资（投机）需求转为大量的供给是无法逃避的现实。房地产资金周转速度开始下降是一个不争的事实。
事实上，万科为什么要高调选择降价销售策略？在我看来，未必是如网络上一些分析那样，是王石排挤中小房地产商的战略（当然也是一石多鸟之举），而是万科作为上市公司，不得不面对财务公开的现实，“拐点论”是一种最好的托辞而已。2月28日，万科公告拟使用9.8亿元专项募集资金来补充流动资金，借用时间为半年，据说可节约2800多万元财务费用。这至少证明了一点，目前房地产商资金非常紧张，因为连市场公认的最好的房地产商万科都要动用专项募集资金来解决这个难题，那么对于其他房地产商而言，会是怎样一种窘境是可想而知的。
所以，现在房子不好卖是一种客观现实，为什么不好卖，自然是恶意炒作的结果，如果真的都是靠刚性需求推动，房子会不好卖吗？