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[原创]房价下跌，银行真的就要破产了？（下）

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0 | 2021-1-9 06:26:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

根据上面两大点的分析，我们应该可以得出一个结论，这个城市在银行办理的100万套房贷中，当从市场最高的10000元/平米暴跌30%的时候，可能存在的有违约风险的房贷，是所有在8800元/平米以上成交的房产。
那么现在的焦点就是8800元/平米以上成交的房产在100万套房产中的比例到底有多少？
这个数据确实比较困惑，我只能假设从2000元/平米涨到10000元/平米的价格走势是呈线性的，到2005年市场价格应该涨到8400元/平米，那么按照前面的分析，也就是说前从2001年到2005年前4年的房贷，是没有违约风险的，依然是银行的优质贷款。而房产交易最火爆的时间集中在03-05年之间，因此有理由相信，06年交易的房产在总的100万套中的比例小于20%。而在这小于20%的房产交易量中，剔出8400元/平米到8800元/平米之间的无风险房贷（也按价格线性增长的比例推导成交比例）1/4，有风险的房产比例在15%。在此基础上，还要剔出8800元/平米以上的1/3实际消费买房者，再剔出1/3中超前消费买房中的一半（姑且假设房价跌30%，8800元/平米以上买入房产的1/3投资客全部违约，1/3超前消费者中的一半也会违约），这样真正有风险的房贷不会超过总房贷的7.5%。
而且这占7.5%有风险的房贷也未必都会真正实现，这取决于银行发现市场风险的操作水平，处理及时，收回贷款完全有可能，最多就是损失一些贷款利息。在现在央行都多次强调要重视房贷风险的今天，除非是银行工作人员有意为之，否则我们有理由相信银行工作人员的实际能力不会差到这7.5%的房贷全部成为坏帐。
那么现在就明白了，虽然我不清楚最多7.5%的有风险的房贷的比例在整个房贷中是否处于还算合理的范围，但是我坚信这7.5%有风险的房贷不可能产生金融风险。
当然，我也知道，目前银行房贷的真正风险来源于银行工作人员的违规操作，但是这和市场价格没有直接联系，我们不能因为有违规操作，就必须牺牲老百姓通过合理价格购房的权利。我也知道，真的房价下跌，可能不止30%，但是下跌也会有波段，不会一通到底（既然号称中国房产需求非常强烈，下跌空间也不会大，跌了更加可以加大购买欲望，“买的起又需要买为什么不买”？这其实也是这些危言耸听者观点自相矛盾之处），会有足够的时间让银行控制风险。
而故意夸大银行面对房产价格回落所带来的房贷风险的人，其嘴脸是极端可恶的。

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