[原创]房价下跌，银行真的就要破产了？（中）

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:26:26

下面就来具体探讨一下目前银行对房贷风险的控制能力到底有多强？是不是和一些人说的那样已经弱不禁风了？讨论前先声明一下，我不是银行工作人员，完全是基于个人对市场认知的一种分析，这里要设置几个前提：
一是不去讨论和追究目前银行营运状况，仅仅就房贷这一块进行分析，因为银行本身经营范围很广，我也没有能力去全部分析银行的经营；
二是纯粹从规范操作的前提取讨论，那些骗贷一类的问题除外；
三是从整体银行业房贷区分析，是一个平均值的概念，不探究具体某一银行营业部。由于银行不同营业部对于房贷的优劣判断本身就存在区别，可能有的营业部劣质房贷多一些，这样风险就大。
四是由于影响因素有很多，这里仅仅就价格变化可能影响到还贷违约问题做一个分析，毕竟所谓的房贷风险主要也就来源于还贷违约，如果大家都遵纪守法，信用至上，也就根本没有所谓的“金融已经被房地产绑架了”之说了。
五是为了便于叙述，我做一些数字假设，仅仅是为方便分析而用，无需顶真数字的真实性。
假设某地区房价从2001年2000元/平米涨到2006年10000元/平米，一共交易了100万套住房，不同价格阶段的房产成交呈常态分布。首付一律按20%计算（这个比例应该是比较低的，因此风险也是最高的）。现在房价开始跌了，我们来看看银行是否就如一些人分析那样，面临破产，导致金融危机。
一、先来分析一下什么情况下，房贷者会违约。
首先，很明显，投资客违约率一定比自住者要高，这是勿庸置疑的，而且自住者中，超前消费者的违约率也必然要高于实际需求者。这个道理就像大米要跌价，我不可能饿着不吃，等着价格跌透再去消费。
那么我再来假设一组数据，投资买房、超前买房、实际买房三大类人群的比例假设为各1/3。（这组数据的假设肯定是错误的，因为按照目前房地产商的口气，现在消费需求已经占主导地位了，投资客完全没有这么高比例。我之所以放这么高比例，一来我不相信房地产商的分析，二来投资客比例加大，是增加银行风险的，如果最后银行在这样情况下都能控制好风险的话，那么按照房地产商的说法，银行风险就更小了）
其次，房价跌了会导致房贷违约，但是并非只要价格一跌就违约，一定是跌到某种程度，或者预测会跌到某种程度才会违约。毕竟做违法的事不会是绝大多数人的本意，而买房的人也不可能都是一批喜欢做违法乱纪的人。
那我们来分析一下一般价格要跌到什么时候，会导致人宁可放弃信用也要违约呢？一个最简单的计算方法是当前价格跌破买进价至少20%（这里暂不考虑贷款利息问题，因为这个分析主要是讲一个原理，为了分析方便，并不拘泥具体数据，如果非要顶真，不外就是扣除利息成本而已）。理由很简单，假设某投资人是10000元/平米的最高价买进100平米的房子，总价100万，首付20%。对他而言，20万的首付是已经支付的实际成本，如果房价只跌了10%，那么他拥有价值90万的资产，浮亏10万，如果这时候他选择了违约，那么他以放弃房产风险和个人信用为代价，直接损失20万元，并且没有房产。
因此，从一般心理分析，房产投资者或者选择在房价跌10%的时候割肉止损，转移风险，或者继续抱以幻想死扛（如价格不可能大跌，可以出租赚取租金弥补亏损等），而选择在房价跌10%就停止付款选择逃避的人应该是极少的。
对投机商如此，而选择消费的人群而言，就更不会轻易违约了，毕竟是以消费为主的话，你平白无故在价格还没有跌到20%的时候就违约损失首付款，空劳劳把20万血汗钱和房产交给银行，有什么意义呢？
二、按照前面的假设数据，当房价从最高点下跌30%时的银行风险分析。
之所以选择30%的跌幅，是因为据说30%是暴跌的标志，所以先选择30%来做分析。
1、风险控制要考虑时间因素。
很多危言耸听的言论中有一点分析很有意思，似乎房价暴跌可以一天形成，昨天还是10000元/平米，今天就变成7000元/平米，这样扣除20%的首付，银行立刻面临至少10%的亏损（因为房贷者违约，房产被银行收回拍卖价格一般都会低于市场价）。但是有一点要明白，罗马不是一天建成的，市场价格跌30%也不可能一天就能形成的，需要经历一定的时间。众所周知的中国世纪之初的4年熊市，从2245点跌到998点，跌幅为55.5%，而且跌势第一波历经5个月见到低点1649点，跌幅只有26.5%。所以只要银行认真监控，会有足够的时间对房价暴跌的风险进行控制。
2、并非所有的房贷都有风险。
从前面的假设案例来看，从2000元/平米涨到10000元/平米经历了整整5年时间，市场交易了100万套房产，姑且认为这100万套房产都是按揭消费，很显然，不可能所有的房产交易价格都是10000元/平米，也就是说，银行的房贷中，最高价买入的房贷只可能是其中的一部分，大量的房产价格处于2000元/平米到10000元/平米之间（而且按常规分析，越是接近历史天价，成交量越小，因为随着价格的不断上涨，购买力是在不断的下降）。由此可以看出，以市场价7000元/平米以下买进的房贷，是不可能有风险的，而且从前面会违约的因素中也可以看出，在8800元/平米到7000元/平米之间的价格买进的房贷，也不会有太大的违约风险（这部分价格买进的房贷成本更高，因为从时间上讲，已经按月归还了一部分房贷，所以实际成本远高于20%的首付，因此更不会轻易违约）。