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楼市调控攻坚战:刚性需求入市 博弈将再加剧
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2021-1-9 06:32:30
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各地楼市出现了冷热不均的现象:北京楼市成交仍未走出低迷,部分城市则再现“日光盘。”如何看待这一现象?接受记者采访的多位业内人士和专家认为,一方面,中央政府一再强调调控决心,楼市持续反弹的可能性很小,即便出现反弹,也很可能招致更严厉的调控政策;另一方面,随着一些主流开发商降价换量策略见效,其他开发商也可能采取跟进策略,导致刚性需求由观望逐渐入市,楼市博弈将进一步加剧。
楼市成交冷热不均
总体来看,进入8月份,楼市显得比较沉寂。其中,成交量不温不火,低位波动,价格则保持平稳。但与此同时,一些地方却续出现“日光盘”等热销项目,使楼市走势变得扑朔迷离。
记者根据北京房地产交易官方网站数据统计,截至8月22日,北京商品住宅期房网上签约量为3340套,日均为151套,环比下降5.6%。如果剔除经济适用房和限价房,北京商品房实际成交量为2656套,日均为120套,环比下降7.7%。并且,上述数据同比分别下降60%、65%,说明北京房地产市场的调整仍在继续。
但是,就在上周,上海、杭州分别又有楼盘热销,并且有地方陆续出现“日光盘”热销项目。
“这些热销项目总体上都是郊区低价房,或低价入市楼盘、降价促销楼盘。”北京中原地产张大伟说。
他告诉记者,中原地产对8大城市7月销售量最高的40个楼盘进行了调研,其中主流房企的楼盘占65%。“包括上海、杭州等地的项目,大都是主流开发商的项目,降价促销是共同点。”
张大伟直言,目前对二、三套购房的限制性信贷政策仍在,所以投机炒作购房者并不多。
“我认为在受到几个月的压抑后,刚性需求是此轮成交的主力。”他进一步分析指出,从热销的楼盘来看,虽然房价仍不低,但由于户型小,总价并不高。
调控进入“攻坚战”
专家普遍认为,虽然“日光盘”再现,但楼市借机反弹的可能性很小,调控已经进入“攻坚战”,楼市深入调整在所难免。
记者注意到,国务院副总理李克强8天内两次要求坚决抑制房地产投机炒作。而近期国土资源部对全国房地产闲置土地整治情况进行通报,银监会则建议对四城市“三套房停贷”,以及住建部关于继续进行房地产调控的表态、北京市有关商品房预售款“专户管理”政策的研究……一系列信息都表明房地产调控从严的趋势正在形成。
另一方面,虽然有楼盘出现降价热销,但是“由于供应量充足,开发商还不敢就此提价,例如保利茉莉公馆首期开盘16700元/平方米,接下来开盘价为17000元/平方米。”张大伟说,与此同时,附近的其他楼盘则准备下调销售价。
事实上,根据中原地产的调研,目前保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等主流开发商热销项目均已出现价格松动。并且,随着这些主流开发商降价换量策略见效,必然会对其他开发商起到示范作用。
记者注意到,新政出台前后土地市场的调整更为明显。其中,北京土地溢价率从新政之前的110.6%下调至目前的23.2%,下跌超过六成,楼面价也低于2009年。
据统计,截至8月17日北京共出让土地137块,其中新政以后出让70块,超过新政前平均水平,而楼面价则明显出现下调,其中总楼面价从6654元/平方米下跌至新政以后的2778元/平方米,下调58.3%;住宅用地楼面价也从新政前的12258元/平方米,下调到新政以后的5113元/平方米,下调近六成。
“8月份北京住宅土地成交放量且大部分低价成交的情况,很可能对周围的商品房市场起到明显的拉低价格作用。”张大伟说。
对此,住建部政策研究中心副主任王珏林认为,“地方政府必须落实‘新国10条’,加快保障性住房建设,并且切实督促开发商加快土地开发以增加住房供应量,否则‘调控’就会成为‘空调’。”
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