别被“刚性需求”忽悠了

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:37:13

搜索引擎输入“刚性需求”四个字，铺天盖地映入眼帘的都是楼市的“刚性需求”。什么“房贷新政为刚性住房需求松绑”了，“刚性需求促使房价逆市飘红”了，抑或“房地产市场存在着强大的刚性需求”云云。“刚性需求”几乎成了眼下所有楼市言论中最流行名词之一，屡屡被媒体和开发商奉为引导说服大众舆论的万能概念。
房地产专家分析楼市引用专业概念本无可厚非，而对概念本身的理解和运用却可以左右和影响大众的消费决策。越看似不言自明的概念，越有被断章取义、偷换概念之嫌。
在眼下楼市走向前途未卜、购房消费观望犹豫的房地产市场上，“刚性需求”论屡屡见诸报端。如开发商疾呼楼价不能再跌了，最起码不能再涨了，因为现在楼市观望气氛浓厚，成交量下滑，但越多的购房者持币观望就说明市场具有越大的刚性需求，一旦刚性需求被激活，房价将迅速回升；各种地产界的专家和准专家也都阐述观点时抛出“刚性需求”论，比如冯仑所谓的“中国城市未婚女青年促使楼价上涨，构成了楼市刚性需求的原动力”等等。
我们不禁要问什么是所谓的刚性需求？刚性需求的刚性何在？
经济学中对需求和刚性需求的定义如下：
需求：在一定的市场环境下，在某个给定的时期中（可以是一天、一周、一月或一年），面对某种商品或劳务的各种价格，消费者愿意并且能够购买的这种商品或劳务的数量
刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求。
刚性需求屡屡被开发商引用作为其操纵楼市舆论、混淆视听的烟雾弹，是因为从字面意思来理解，刚性需求是指不受约束、对价格不敏感的需求部分，也就是说不管价格水平如何，这部分需求是不会消失的。比如有各种调查显示，“80%左右的年轻人都是先购房后结婚，每年15万对适婚人士中有80%需购婚房，每套婚房的面积为80平方米，考虑到一部分人婚房需求会转向二手住宅，预期有60%的新人会选择购房新房结婚，则今年全市的婚房需求面积可以预测为：15万 80% 80平方米 60%＝576万平方米。由此可见青年购房置业的前景还十分的广阔，支撑着房地产市场的需求，证明了楼市购房刚性需求的存在。”
上述论断表面上看似乎合乎逻辑，而稍加分析遍可看出其中的荒谬性。
原因在于它过分强调了需求的概念，而忽视了价格与支付能力的因素。事实上，即便有大量的购房者需求，但在房价过高，未达到其支付能力的时候，刚性需求就会转变，此时他们会选择把这种住房刚性需求转变为弹性需求，比如用租房等方式来缓解住房问题。而满足温饱等需求却会取而代之成为其一定时期的刚性需求。
从上面的例子不难看出，按照中国的传统安居职业生活习惯，在目前中国的置业者人群中，绝大部分无房适婚青年者都有购房需求，但依据个人经济状况的不同，这种需求也有差别，如果目前的房价可以满足他的支付能力，那么他的这种需求就姑且看做不受当前房价影响的需求，可以划分为刚性；而如果其经济能力不能实现其购房愿望，即便愿望强烈也不能称之为刚性需求，因为他的这种需求已经完全受到价格因素的影响，而刚性需求是受价格应诉影响较小的需求。
因此脱离房价和购房者支付能力，单从人群需求量去谈论刚性需求已经毫无意义。就像法拉利进军中国市场，中国有成千上万的人有汽车需求，但是如果月薪几百元的情况下，消费者的愿望不能称之为需求。不能说法拉利在中国市场上有成千上万的刚性需求。同样，脱离消费者消费某种商品或劳务的意愿，只是反映了消费者拥有一定的一般购买力，也不构成对某种商品的需求。例如，一个拥有一百万元现金的消费者对高档化妆品毫无兴趣时，虽然他具备购买高档化妆品的支付能力，也同样不构成对高档化妆品的需求。
楼市“刚性需求”论在实质上是忽视价格去谈论需求，也忽视了供求关系会决定价格，而价格也会对供给和需求产生反作用。从准确的需求和供给概念出发来看，当价格提高时，消费者会选择减少对住房的需求，而生产者则会增加对住房的供给，两种力量的相互作用会使得房地产价格有下降的趋势，只是由于房地产市场中供给调节的时间较长，难以在短期内看出这种变化。
从上面的分析可见，凡是研究需求及其变化时，我们都不能忽视其与价格之间的关系，同样不能忽视价格变动后需求的动态变化。在时下楼市浓厚的观望气氛下，是不是所有的观望者都有刚性需求呢？笔者认为铺天盖地的报道中所谓的“刚性需求”都或多或少含糊其辞，有学者甚至认为房地产行业的“刚需”是为概念。不可否认的是脱离价格因素的“刚性需求”论必然会对消费者的购房决策造成误导，置业理财的效果必然会大打折扣，消费者在置业时应三思。