中国楼市的泡沫在哪儿？（二）

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:37:16

为城市住宅中的人提供生存、生活、安心保障的城市资源值多少钱？如果把住宅的价值分解成建筑物和土地两部分，土地的价格所反映的就是城市资源的价值。城市中随便一块连草都不长的“烂地”比农村最好的麦田值钱，原因就是这块土地有可以利用的城市资源。北京2、3环的土地价格比5、6环高，就是前者的土地、拥有比后者更多的城市资源和更高的资源品质。
如何量化城市资源的价值，目前还没有谁能找到一种能让大家接受的计算方法。
我在一个均价5万/ 的楼盘遇到过两位农民企业家，已经60来岁了，每人卖了一套300多平米的住宅，俩人住对门，这一层就他们两户。谈到买房的初衷，他们说：选择这个楼盘一是这附近有好几家全国最好的综合医院，如果有病这里都治不好，其它医院也就不用去了。几十年的农村生活、深知医疗条件落后给自己和乡亲们带来的痛苦，也想让这套住宅能为到北京看病的乡里乡亲提供一个落脚的地方。二是房子的南面是全国著名的公园，每天看着窗外的景致会有一种人生波澜壮阔终得正果的归属感，并且他们相信这里的漂亮景致会一直保持下去。在他们看来这里具备一个理想的养老环境所应有的资源，并且这些资源供给还有很好的安定性。
从这两位农民企业家的购房初衷看，如果楼盘的建安费用是5千/ ，那么，他们认为这个位置4.5万/ 的地价（城市资源价）是值得的。
所以说，城市土地的价格只能由市场来决定。也就是说政府以前所投入的城市资源的建设费用以及运营支出只能由市场来决定其价值的高低。
国际上比较通用的土地价格计算方法也是以当地的土地成交价为基数，再用土地与道路的连接方式以及资源利用的时间、交通等成本进行修正。由这种计算方法得出的土地价格在日本被称作土地的《路线价》。日本全国的土地《路线价》由日本国土交通省统一计算，每年3月份向全国公布，各地方政府以此为标准制定本地的土地价格，作为土地持有人在4月份开始纳税的标准。（点击这里可以检索日本国土交通省发布的全国各地区的土地路线价）
政府向居民征收固定资产税、城市规划税、住民税、财产继承税等等就是为了保证持续性的城市资源有一个可持续的财源。如果把日本一个普通家庭所缴纳的这些税种加在一起，这些税收占到一般工薪阶层年收的15%左右。
有了固定资产税这类保证城市资源可持续供给的税种，人们在购买住宅的时候，就要把土地价格、房屋价格以及未来的税费等分开计算后再综合考虑。这样一来，土地价格中有一部分被考虑成了固定资产税而每年向政府缴纳。固定资产税的税率越高，个人之间一次性交易的土地价格就会越低，之后，政府每年的税收收益当然也就越多。反之，如果固定资产税的税率很低，或者不征收固定资产税，那么个人之间一次性交易的土地价格就会越高，之后，政府每年的税收收益当然也就越少，或者是零。
如果我国也把家庭年收的15%看做是土地价格（城市资源的利用价格），一个平均家庭年收6万元的城市，每个家庭应支付的城市资源使用税（当然也可以称其为固定资产税、房产税、物业税等等）就是每年6万 0.15＝9千元。因为我们是一次性收取70年，就应该一次性支付63万。再假定每户是90平米的住房，折合土地楼板价就是63/90＝7千元/ ，再加3千元/ 的建筑成本，1万元/ 房价属于正常。
这是不是说高出1万元/ 的房价就是泡沫呢？

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