社区商业招商难在何处?

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:37:16

社区商业招商难的问题，一直都是困扰商业地产发展的老大难问题。对这个老大难问题的形成原因，笔者认为主要来自3个方面。1是社区商业自身的特性；2是政府的商业网点规划；3是自古以来的街道商业文化。
1．社区商业自身的特性
社区商业主要是以提供附近居民的日常生活用品和服务为主的店铺集合体。因为是为了满足居民日常性的消费需求，所以，社区商业只能通过小而密的分布方式来方便市内居民的日常性消费。这样一来，社区商业的各类店铺不可能形成规模性经营；同时，由于都是日用品及服务，消费者对这类商品及服务的价格都非常敏感，由此价格还受到限制；再加又都是回头客为主，质量要求还比较高。
由上来看，社区型商业的各类店铺受规模、价格、质量这三个主要方面的制约，其经营难度要远高于市区型商业。
2．政府的商业网点规划
在城市统一的商业网点建设中，一般只有市区型商业才被列入独立的地产开发计划。社区商业网点规划不被单独列入地产开发计划中，居民的日用品消费通常由利用市区中的闲散地、社区道路等所规划形成的菜市场所提供。菜市场廉价的场地租赁费用使得住宅开发中所配套的社区商业无法经营生鲜蔬菜、肉、蛋等这类居民购买频度最高且对价格波动最敏感的商品。而按照一般的店铺构成（组合）规律，提供这类商品的店铺，通常是被划归为聚客店铺而得到场地租赁方面的优惠。
没有聚客店铺，让居民感觉围绕自己的都是单纯到这里来赚钱的店铺群，这样的社区商业是很难生存的。
3．自古以来的街道商业文化
尽管我们的城市已经进入了自行车，汽车的时代，但是，把道路看作是商业娱乐场所的历史文化仍然没有明显改变，这种自古以来所形成的街道商业文化很难把商业用地由“线状”转变成易于管理的“点状”。这就给道路沿线的合法与非法，临建与原建等各类建筑提供了出租店铺的机会。同时也极大方便了各类无照。流动商贩。而这类建筑和商贩通常也是以提供日用消费品和服务为主。在这样的线状外部环境中，开发商所开发的社区商业很难有区位优势可言。
对于社区招商所必须面对的这些难题，笔者认为，社区招商的最大的利点是可以统一招商，走店铺间的横向联合之路。横向联合可以扩大商圈范围形成规模经营，即提高管理信任度又弥补价格劣势由此与沿街的零散店铺抗衡。
要形成一个能够良好运营的社区店铺横向联合体，招商前必须用构建大型超市的思维方式制定一个详细的店铺构成（组合）计划，要制定这样的计划首先要根据周边环境确定聚客店铺和收益店铺的种类和数量。只关注店铺是否赚钱而忽视社区商业整体的人气培养，这样的社区商业是让消费者很难走进来的。
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