房价只涨不跌的两个原因

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:37:17

新一轮的房价上涨，让很多人感到无法理解。房价已经离普通人越来越远，怎么还是涨个不停呢？笔者看来，如果从下面两个角度看房价，房价只涨不跌并不奇怪。
１．从住房制度的角度看，住房制度改革的不完善导致房价只涨不跌。
住房是一个很长的持续过程，支付住房各种配套的费用也应该是一个持续的过程。但是，在我国土地使用70年期限内，没有财产继承税、固定资产税、住民税等等保证住房正常使用的各种税收。（国际上一般的财产继承税是固定资产价值的40%，固定资产税是每年3-4%）。这些税收又是市场经济环境下所必须的税收，由此来看，我们现在买房透支了未来70年应该交纳的政府税收。照此来算，如果以工程造价作为房价的基准（原价）。只70年的固定资产税这一项，房价也应该在工程造价的基础上增加２倍。工程造价1500元／平米的房子至少也应该卖4500元／平米。
在住房制服改革的时候，也正是大批国营企业职工下岗的时期。所以，住房商品化的只是房子这个“壳”，而保证“壳”中生命的水、电、气、暖等并没有商品化，因为这将直接影响下岗职工的生活，由此，这种福利性的水电供应一直延续到了现在。据水利专家王浩院士介绍，北京的生活用水成本是11.42元／吨，但实际收费是3.7元／吨。北京人均生活用水量是31吨／年，如果按一家三口来计算用水量，70年，政府要补贴一个家庭约5万元。2008年，北京市政府给居民的采暖补贴是22亿元，平均每个３口之家近400元，70年约3万元。还有文教、医疗、体育、交通、市政等等的财政补贴……。
由以上来看，我们现在的住房制度是一次性支付房款，接下来就是70年享受政府补贴，这样的住房制度，随着城市居住环境的不断更新，政府支出也在随之扩大，房价怎么可能下降呢。
２．从城市化的角度看，城市化途径的缺陷导致房价只涨不跌。
城市化，决不是让农民进城才叫城市化，关于城市化可参见《房价上涨与城市资源短缺的关系分析》。就我国目前的经济发展水平，城市并没有那么多的就业和接受义务教育的机会。如果普通人可以买得起城市住房，大批农村剩余劳动力自然会涌向城市，就会在城市购房安家，这和取消户籍制没什么区别。这不仅要增大政府的各种财政补贴，更主要的是将导致大批城市居民的失业。
如果注意一下城市火车站的情景就可以发现，原来，全国各大城市对火车站的出租车管理都十分严格，车站都是比较统一且正规的出租车。现在，火车站周围则聚集了大大小小的多种出租运输工具，从这个侧面可以看出城市所面临的就业压力。
农民没有工作还有土地，市民如果没有工作就是一个真正的无产者了。无产者的大批出现所带来的后果是可想而知的。
由此来看，在城市的就业容量不足以接纳大批农民进城工作的现在，高房价尽管无法阻止农民进城，但进城的农民因无房又无户口，自然就会被社会划归到城市流动一族中，连自己也会认为自己不属于这个城市。这将极大减轻城市就业及各类社保的压力。
从以上两个角度看，政府在住房制度和城市化途径方面还没有找到可行的解决方法之前，是绝对不可能把房价降下来的，即使没有销售量也不可能降价让大批的人群在城市定居下来。这将会产生灾难性的后果。
如何解决我国普通人的住房问题，如何构建一个可以满足各阶层不同住房需求的房地产市场？笔者认为我们应该借鉴二战后，欧洲和日本在面对住房难的情况下所采取的政策和方法，建设卫星城，用开发准城市类住宅作为未来城市住宅的过度。这个阶段或许我们跨越不过去。