房价何时触底

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:37:17

房价何时触底？各类媒体的评论实在是太多，预测的结果也是众说不一，既然是预测当然也是各有各的理。本文介绍2个在日本泡沫经济崩溃后、对东京圈的住宅价格走势具有代表性的两个楼盘。希望能对你的楼市抄底预测起到一点微调作用。
这两个楼盘一个名为「九由木坂」，位于距东京20多公里的住宅卫星城 —多摩住宅团地的一角。另一个名为「丘苑代代木」，位于东京涉谷区代代木地区、被公认的东京市中心一等住宅专用地内。
「九由木坂」
图：
「九由木坂」是东京都住宅供给公社（国营公司）开发的一个楼盘，楼盘类型详见上图，楼盘总套数是252套，平均套内使用面积107平米，每套均价8108万日元，1991年4月开始预售，当时售出217套，35套未售出。
日本不动产的普通住宅价格在1990年达到顶峰，接下来不动产市场便处于僵持阶段，91年东京市区的全年住宅销售量是4700套，创30年来的历史最低。「九由木坂」的预售正是处在这样一个价格峰顶时期。
两年多后的94年「九由木坂」完工，购房者开始入住。这217户的绝大部分是换房（以旧换新），从91年预定到94年入住的这两年多，二手房的价格急速走低，对他们来说真可谓损失巨大。甚至有一些购房者因为自己的现有住房无法按照自己91年所预期的价格卖出，由此出现资金无法对接而陷入只能退房的困境。在这种情况下，「九由木坂」的购房者向开发商提出降价的要求，开发商拒绝了购房者的要求，不过，为了让购房者安心入住承诺这个楼盘将来也绝对不会降价。
但是到了1997年，东京都住宅供给公社开始降价35%，以每套均价5275万日元出售原来未售出的和退定的几十套尾房。开发商的这种做法激起老业主的强烈不满，完全相同的房子却是如此之大的价格差让他们无法接受，随即以开发商不信守承诺为由占领售楼处阻止开发商销售，要求开发商退还差价。
最后，由东京第一律师会进行仲裁，经济方面的仲裁结果是：东京都住宅供给公社向「九由木坂」业主委员会支付2210万日元的解决纠纷用资金。
「丘苑代代木」
图：
「丘苑代代木」是一栋超高层的高档住宅，与代代木公园相邻，高层部分的视野非常开阔，价格也高出了当时东京高档住宅的平均价格。楼盘在91年10月开盘，每套均价2.3亿日元，平均套内使用面积110平米，开盘后只售出了一半。
1991年是东京圈上亿元高档住宅的平均单价和平均套总价最高的一年，分别达到了178万日元/平米和2亿日元/套，这一年高档住宅的最高价达到了822万日元/平米（使用面积）。
到了1995年「丘苑代代木」开始入住时，东京圈的高档住宅价格已经快速下滑，平米均价跌落到了116万日元。与1991年相比下降了35%
按照日本住宅金融公库的规定，自楼盘完工开始、3年内未售出的住宅均被视为不良住宅，金融公库不对购买这类住宅的客户提供贷款。这对于还有一半未售出的「丘苑代代木」的开发商来说压力非常大。只能通过快速降价的方式消化未售出的这一半。到1998年终于以1.398亿日元卖出了开盘时2.35亿日元的最后一套住宅。七年的时间房价下降了40%
国情不同，预测何时可以抄底楼市，以上两例仅供参考。