北京楼市萧条的原因分析

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:37:17

关于楼市为什么会形成今天这种局面。每个人都有自己的视角和观察范围，如果从城市规划的角度看北京，由城市规模“摊大饼”式的蔓铺而引发的庞大市政运营支出与消费者期望的城市配套及楼价无法对接是楼市不振的主要原因。简单说明如下：
1．随着城市规模“摊大饼”式的扩大，单位面积的市政设施投入及运行费用极度上涨，这就如同打井，越往深打，每米的费用支出也就越高一样。房地产业既然是城市经济的支柱性产业，那么市政设施的投入和运行费用必须全部从房地产开发的收入中支出。巨大的市政支出让房屋价格无法下降。
2．“摊大饼”式的扩大城市规模，使得住宅建设无法向卫星城的方向发展，由市中心向城外分布的各个住区对城市配套相互比较，这就造成了城市自身和消费者对市政设施的同质化需求。这种同质化需求把最低的市政标准推向了一个远远高于一般消费者收入的高度。
3．奥运会对北京的巨大投资淡化了刚刚开始的“摊大饼”争论，北京的城市规模不仅迅速扩大，同时也提高了北京市的市政设施标准。这样的标准是一个特定事件的特定产物，要长期保持这个标准，势必对市政设施运营带来更大压力，这个压力必然也要反映到房价上。
那么，又是什么原因导致了城市规模如同“摊大饼”一样的蔓延呢？原因当然很多，笔者看来，城市规划者对城市中心部的土地不分用途，简单采用“价高者得”的土地出让方式是一个最主要原因。
采用“价高者得”这种单纯的土地价格竞争，让有钱人的住宅占据了城市中心，一般中小企业被排斥在外。因为有钱人可以一次拿出几百、几千万来买住宅。一般的中小企业办不到，企业最一般的经营常识也不允许它这样做。让有钱人的住宅占据城市中心，城市得到了什么？把一般中小企业排斥在城市中心之外，城市又失去了什么？
让有钱人的住宅占据城市中心，城市得到了什么？
北京城市中心部因为有很好的医疗卫生和文化教育设施，这里成了外地有钱人孝敬老人和培养子女的首选之地。在“价高者得”的土地政策下，城市得到了可观的土地出让金。假定楼板地价2万元，建筑面积180平米的一套住宅，城市一次性收取了360万元的土地出让金。除此之外，城市还得到了什么，还得到了外地老年人大批进入市中心。再加北京的老住户把北京城的是市中心变成了老年人的世界。看下图，你大概会认为这是农村的集市。

从辛苦中走过来的老人，无论现在有钱还是没钱，其生活方式很难改变。老年人主导的家庭日常生活型消费需求，让最低附加值的经营者和家庭同时向城市中心聚集。城市用最好的市政设施换来的是最低的城市商业收益。
把一般中小企业排斥在城市中心之外，城市又失去了什么？
对一个有钱人来说，一次拿出360万用来买房不足为奇。如果是一个中小企业，一年的利润大概也不过几十万，实在是无法与有钱人竞争。在“价高者得”的政策下，这些企业也只能到城市边缘寻求生存之地。也许有很多人认为这是理所当然的事情，更本不会去想城市失去了什么。
假定一套180平米的住宅改成写字楼，容积率至少可以提高1/3，换算成建筑面积就是240平米，按照每人办公所需面积5平米换算，240平米可以提供48人办公。这就是说每盖一套180平米的住宅就等于让48人到城市外围办公。如果按照每人月工资2500元计算，就是12万元，再加企业的房屋租赁费2万/月，每个月就要从城市外围生长出14万元。换一个角度说，城市在市中心每提供一套180平米的住宅，一次性得到了360万，但同时也失去了每个月对14万元的疏导控制权。城市中心每排斥走一个企业，这个企业就会在城市外围形成近、中、远的消费圈。北京“摊大饼”的成因则不难想象。小产权房的滋生土壤也由此形成。
综上来说，目前北京楼市僵持局面所反应的是，庞大的市政运营支出与消费者期望的城市配套及楼价无法对接的无奈。再加随着城市规模的扩大，大产权房与小产权房的地段优劣差距也随之缩小，但巨大的价格差对购房者的心理更是形成强烈影响。要打破这个僵局，只能改变城市结构，提高市政设施的配置和运营效率，控制性疏导城市财源，让市政设施的运营费用与市民的收入结合在一起。