有钱的话，您想买住宅还是买商铺？（图文）

显示全部楼层 · 2021-1-9 06:37:35

商用物业占了“半边天”——2006年第三季度广州不动产拍卖市场分析（下）

2、单价分析：楼价上调，区间重分
去年与今年的第三季度，住宅类物业成交主力区间均为3500～4500元/平方米，但今年该区间的份额已从去年的55%下调至31.2%。此外，4500～5500元/平方米的区间份额为26%，2500～3500元/平方米的区间份额为23.4%，形成三个空间“鼎立”之势。可以看出，拍卖标的物的成交单价随大市行情而上涨，去年第三季度排在第二位的1500～2500元/平方米区间份额在今年仅有5.2%，低单价物业的成交比重势将越来越少。值得一提的是，今年第三季度的住宅拍卖成交单价在7500元/平方米的宗数份额有1.3%，已改变了去年同期的“零”局面。

成交单价在2500～3500元/平方米和3500～4500元/平方米的物业多位于海珠的金碧花园、白云的松涛北苑、番禺的祈福新村等楼盘内，另外还有老城区某些居住小区的房改房物业。而成交价在4500～5500元/平方米区间内的标的物多数是翠湖山庄、华苑大厦、海珠半岛花园、天立俊园、荔港南湾等盘的物业。反观2005年第三季度，成交主力区间3500～4500元/平方米的物业多数位于金田花园、芳草园、丽晶华庭，以及东莞庄的天一新村和中山大道的邮通小区内，这些地段的物业在一年内已升值不少，如今市民起码要以5000元/平方米左右的价钱方可在二手市场上购置。
3、总价分析：花小钱作小投资现象减少
2005年第三季度，10～20万元居总价区间份额的绝对首位，达到73.6%。今年同期，该区间的宗数份额已回落到35.1%，但仍居众总价区间的首位。排在第二位的是50～60万元的区间，份额已从去年同期的0.4%大幅上升至20.1%，可见高总价住宅标的物的交投渐趋活跃。
满堂红研究部经理周峰透露，去年由于邮通小区的批量拍卖，拍卖市场掀起了一股“花10余万作小投资”的热潮，很多客户专挑那些面积在30～50平方米之间、总价在20万元以下的标的物竞投，竞得后直接委托中介行出租，以收取租金盈利。但在今年同期，这类低总价住宅的供应有所减少，从而导致其成交宗数份额下调。

三、商用物业占了“半边天”
早在数月前，笔者曾预言今年下半年广州的商用物业拍卖将会逐渐畅旺。满堂红研究部把去年和今年第三季度的所有不动产拍卖成交个案按住宅、商用、其他三大类作宗数分类对比，发现商用（含商铺、写字楼、车位、厂房等）的宗数比例从去年同期的15.7%增加至现时的45.7%，几乎接近“半壁江山”。

商用物业的单宗面积本来就比较大，成交宗数比例增加必然令成交面积也增大。据广州市国土房管局的统计数据，今年上半年广州原八区（即新“中心城区”）住宅拍卖成交面积为4.13万平方米，同比减少9.6%；而商用物业（含商铺、写字楼、车位、厂房等）拍卖的成交面积为24.28万平方米，同比大幅增加105.9%。第三季度的拍卖成交量尚未统计出来，但估计商用物业的拍卖成交量同比仍有较大幅度的增长。
从今年第三季度的商用物业成交情况看，投资客的介入程度较大，但他们的“口味”却相当“刁钻”。商铺类物业除了必选传统商业区的首层铺外，就是新建大型楼盘的裙楼街铺。假若是非首层铺，除非是与首层铺“捆绑”一起拍卖，否则统统流拍。写字楼方面，绝大部分成交物业集中在天河体育中心周边，且面积多在300平方米以上，买家作长期放租的可能性极大。其他地域的写字楼标的物，若起拍单价高于4000元/平方米，便很难引起这些大客的举牌兴趣。至于车位或车库，投资者更是非靠近商业旺区不拣，皆因这些地段的“泊车难”问题较为严重，尽管泊车时租金已被限定，但车场主利用车主短时泊车消费的次数“频密度”已可盈利。
文章引用自：http://www.mytophome.com/web2/showlog.jspe?log_id=52913&cat_id=636&siteId=260&uType=1