卖房被骗 损失谁担

显示全部楼层 · 2021-1-9 03:01:47

扎堆儿卖房一水儿被骗卖房被骗损失谁担他们是卖房人，在只收到1/3房款后就将名下房产过户给了买主。过户后，他们蓦然发现买方已消失不见。尽管目前中介公司答应先垫付卖主的剩余房款，可是而房屋市场所遭遇的信任危机以及交易背后的漏洞、问题依然引发诸多热议……媒体：科学新生活周刊本刊记者：陈业雷特邀专家李北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师，北京市律师协会房地产法律委员会委员。事件回放——收首付就过户后果无法承受“一辈子能有多少个200万呀！一辈子就这么给坑了啊！这是要我的命啊……”在众多卖房人中，马先生的母亲何女士显得格外激动，双眼通红的她不时大口吸着气，失声痛哭……马先生介绍，这套房是母亲的毕生积蓄，价值360万的房产，尚有242万尾款未付，此次卖房原是想换套房，用卖房钱买处新房，但因买主一直未付尾款，“等于买房连环套断了，现在卖的房没拿到钱，买的那套房也有可能被收回。”马先生回忆道，去年11月份，自己委托中介“我爱我家”出售房屋。随后，由经纪人引荐，一名姓张的女士出现，称看中了房子，但因限购条款制约无法直接购房，由其家人代购。付款方式上，“她提出现金不足，先支付三分之一房款作为首付，过户后再抵押房产，在3月11日前用抵押款付清尾款。”然而，伴随约定尾款兑现期限到来，再三催促换来的却是无休止的拖延。“这时，才意识到自己可能被骗了。”马先生在实际查询后得知，房子早在今年的2、3两个月便分别被张某抵押给兴业银行和个人，有580万元之多，“贷出个天文数字，却始终拖延尾款，我的总房款才360万元。”有着同样遭遇的，不止马先生一个。一份含马先生在内的几位业主所售房屋的情况说明显示，买房代理人均为张某。而合同补充协议约定过户后30－60个工作日交接尾款，但之后全部逾期，业主并未收到尾款。“如果当初不是中介承诺可以担保资金风险，我们怎么会相信张某，还没收钱就把房子过户了。” 此时的马先生后悔不已……多处购房却未付清房款“她给我们的印象就是开着宝马五系豪车的‘大款’，有购房的经济实力。”这是买主代理人张某留给“我爱我家”经纪人们的印象。“我爱我家”副总裁胡景晖说，这名此前并未让公司产生过怀疑的女子张某，就在此事被媒体连续曝光的这几日，仍与“我爱我家”公司和几名售房者有联系。张某自称目前正处于怀孕期间，在北京某家妇幼医院住院，“她觉得就算警方现在立案了，也不能把她怎么样。”此案要追溯到2012年年底，从那时起，在中介和担保公司承诺担保之下，买房人张某“以先交首付，再按合同约定时间付清尾款”的方式在多处购买房产，但在房产过户后，多名卖房人没有按期收到尾款，而且部分房屋被多次抵押给银行或个人，产生巨额贷款。涉案房屋多位于朝阳区望京一带，每套房子的买主中必有一人为张某。据了解，张某此前因借款等曾多次被诉至法院。2011年2月，她曾以购房为由向他人借款76万元，承诺一个月偿还。因逾期未归还，2012年借款人将其诉至顺义法院，张某对借款事实予以认可，并在法院与借款人达成调解。2011年，因买卖合同纠纷，张某也曾被诉至法院。原告称张某将其名下一辆昂科雷汽车出售给原告，原告支付了25万，但张某未依约交付车辆，亦未办理车辆过户，最终法院还是认定双方买卖合同关系成立且有效，判决张某败诉。无奈之下先行垫付尾款“卖房被骗事件”将京城知名二手房中介公司“我爱我家”置于舆论的风口浪尖。为破解信任危机，“我爱我家”宣布启动业主客户交易保障机制：集团会在3个工作日内先行支付全部尾款2286.36万元，事后再由集团向买方追偿。对于张某以代理人身份购买多套房源的情况，胡景晖称，这名买方购房过程经过巧妙设计，同时提供的身份证明等信息均是真实的，也给我们判断风险带来困难。但需要承认，多名业主过户后仍被拖欠大量尾款，经纪人对卖房人在交易风险提示、风险管控上没能及时察觉制止，工作上确有做得不到位的地方。胡景晖说，目前，“我爱我家”已经与9位卖房人签订债权转让合同书，事后再由“我爱我家”向涉嫌故意拖欠业主房款的张某追偿。至此，卖房人历时一个多月的维权之路总算画上了句号。胡景晖说，业主解脱了，但我们将业主的风险转嫁到了自己身上。我们是民营企业，民营企业说白了实际是有出资人的，这2286万，我们支付给他们了，我们能足额追回吗，不一定，甚至一半也不一定，那这个损失谁担了，股东担了，民营企业股东担了。朝阳法院提速受理7起案件鉴于多套房已转售或抵押，北京朝阳法院认为案件紧急，加快了立案速度。目前已有4名售房人在法院提出7起诉讼，而这7起案件均指向了张某。朝阳法院表示，考虑到案件情况紧急，为最大限度地保障当事人权益免受损失，朝阳法院特意加快了案件流转速度，目前这些案件均已由立案庭转交审判庭的具体承办法官办理。律师点评：卖方：过于信任中介公司在本案中，卖房人之所以成为受害群体，根本原因在于其在此买卖交易过程中太过信任中介公司，以致于过早的与买方办理了过户。物权转移后，出卖方实际上就丧失了交易的主动权。中介公司作为房屋买卖居间方，其应具备合法有效的资质。现今有不少中介公司为了赚取利润，业务员为了拉生意，都积极促成买卖双方达成交易行为，对买卖双方的条件不做严格审查，从而忽略了买卖双方当事人的利益。这样的情况有很多，一旦买方或是卖方的利益受到侵害，中介又很难保证受害人得到相应赔偿。买方：可能触犯刑法构成诈骗本案买主通过中介公司居间介绍，取得了卖房人的信任。在房屋过户后，拖欠卖房人尾款，对卖房人而言，她已构成违约。若买方积极支付给卖房人房价剩余尾款，则她只需承担民事责任；因本案牵扯到多数卖房人利益，如果买方对于尾款百般推诿，拒不支付，则说明买方主观上以非法占有为目的，则有可能触犯刑法，构成诈骗罪。中介：应严格审查双方的资质中介在本案中未对购买人做到严格审查的义务，中介公司作为有资格的居间服务方，应严格审查买卖双方各自的资质，以保障双方当事人的利益。本案中，张某以买方代理人的身份购买多套房屋，中介公司在此并未对张某背后的买受人的购房资格进行核实，在限购令实行已久和国五条地方细则相继出台的大背景下，中介公司更应该防止买方存在规避法律而购房的问题。假使本案的中介公司对张某以及实际买受人尽到了核查义务，便不会给多个卖房人带来经济损失，他们没有从出卖人的角度衡量买卖行为的交易安全和交易风险。律师提醒：卖主：不要轻易丧失物权在实际买卖交易中，卖方应对买方做个初步的审查和了解，比如买方是否具有购房资格，买方资产是否充足等。现在在一些实行限购令的城市，购房人伪造购房资质的情况屡见不鲜，卖方应尽可能做到全面审查，以免双方签订合同后发生纠纷。对于房屋买卖行为而言，卖方最终应尽的义务是配合买方办理过户，买方最重要的义务是付款义务，双方都应依约行事。合同履行过程中，卖方在做到自己履约的情况下，应尽可能催促购买方支付房款，在买方尚未支付大额房价款前，不要轻易将房屋过户给买方，避免房财两失的风险。买主：挑选中介谨慎选房买方在实际购房过程中，从挑选房屋挑选中介开始，就要谨慎行事。买方要严格审查出卖房屋的资质，审查房屋是否拥有他项权利，审查中介公司身份资格——一定要选择口碑良好、资质健全、资金雄厚的中介公司，这样才能有效地降低购房风险。买方还要实地查看实际履行的房屋状况是否与合同约定的相一致，如果房屋状况没有问题，买房还需督促卖方按照合同约定及时进行网签和办理房产过户手续。在上述过程中，如果买方在某一环节稍有疏忽，则有可能为自己带来购房风险。对于一些低价出卖的房屋，买方要审慎购买，切勿贪图便宜因小失大。

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