北京广渠路15号地块为什么会拍出“天价”

显示全部楼层 · 2021-1-9 05:32:25

6月30日下午，在北京市土地储备中心举行的挂牌后竞价的过程中，北京朝阳区广渠路15号地以40.6亿元天价落槌，成为北京土地使用权拍卖的新“地王”，也成为了今年以来国内土地使用权拍卖的最高价。

本次拍卖的起拍价为26亿元，潘石屹带领的SOHO中国团队在32.1亿元时首次举牌，潘总一直面带微笑，不时从夫人手中拿过随场内价位修改着的成本回报的小本子查看。3号中化方兴公司在33.3亿元首次出手，后又在36.9亿元再次出手，这时场上只余下保利、SOHO中国两家应战。保利、SOHO中国举牌速度越来越慢，而中化方兴却是越发勇猛，不等上一家牌子放下就立即举牌，这种不管不顾的劲头引得潘石屹两次回头观望，也最终逼退了原本势在必得的保利。在整个竞拍过程中，万科仅仅举了两次牌，华远、金融街、华润三家均成为“看客”。按照SOHO中国董事长潘石屹的计算，除去是廉租屋和托儿所、幼儿园、小学，实际可出让的面积是25.34万平方米，折合地上建筑面积的土地成本是每平方米1.6万元，而这个地块周边房子的目前售价在每平米1.3万元到2万元之间。开发出来的楼盘至少需要售价在2.5万元/平方米以上才能有利润。

中化方兴是中国中化集团公司的全资子公司，在北京、上海、珠海等大中型城市进行了一系列商业房地产投资。这个项目是他们在北京的第一个住宅项目。
拍卖会上为什么经常会出现“天价”？我觉得主要有以下几个原因：
首先，出“天价”的多是那些在市场上难以找到具有可比价格的同类商品的拍卖品，像土地使用权、探矿权、一手商铺、文物艺术品等。因为每一宗土地房产的位置、大小、开发目的和档次都不相同，因此，很难准确地给一块地定价。在拍卖一手商铺时，因为买商铺的目的、未来经营品种和利润的千差万别，买家出价的心理价位也会因此而相差很多，买家在拍卖场上也会随时受到别人竞买信心的影响而修改自己的估价。
另外，经济学理论有一个基本假设就是“经济人”或“理性人”的假设，认为，“经济人”的经济行为是理性的，是会计算，有创造性，能寻求自身利益最大化的人。而在实际经营管理当中，要做到100%的理性是十分不易的，尤其当人们在拍卖场上你来我往的激烈争抢中，竞买人往往会出现激动、紧张、耀富、不服输、不舍放弃等多种心理表现。在紧张竞价中，竞买人在短暂时间里，往往不可能全面、仔细地随机进行项目论证和充分讨论，而只能快速地修整自己事先的心理预期和心理价位，出乎意料地报出高价就不可避免了。
第三，拍卖品“物以稀为贵”的选择也是造成拍出“天价”的重要原因。当出现“僧多粥少”，拍卖品供不应求时，尤其当出现“孤品”、“精品”时，其巨大的收益回报和“过了村没有店”的“背水一战”念头，都会将所有竞买人的目光集中在这一件拍品上。每个人都“势在必得”，充分竞争将买家未来的经营利润“挤”到了最小。
我曾在2007年12月拍卖过北京西山“冷泉”项目的土地使用权。因为项目位置的优越，万科、保利、富力三家公司半个小时里“汗流浃背”、“锲而不舍”地竞价，从9个亿拍到了12.1亿元，这正是目前热销的保利“西山林语”项目。拍卖公司的营销策划中最喜欢将那些“孤品”和“精品”拿出来拍卖，调高买家的“胃口”，树立价格的“标杆”。
拍卖场上非理性的“冲动”很容易变为拍卖会后的后悔，拍卖企业在拍卖会前收取竞买保证金就是为了对付会后反悔违约的买家，拍卖违约会造成许多不应有的麻烦，浪费宝贵的时间。拍卖理论界近年来一直不赞成拍卖到“极至”，拍出“天价”的做法，认为最为成功的拍卖结果应该是买卖各方的“三赢”。
由于每个竞买人掌握的关于拍卖品信息的不同，导致大家对拍卖品的估价可能是不一样的。所有的竞买人都试图估计拍品的真实价值，如果某个竞买人在拍卖中得知了其他竞买人的报价，那么他就有可能调整自己对拍品的心理价位。由于主观估价与实际价值之间的误差，有时候会导致赢得拍品的竞买人在后来的实际经营中却会亏本的现象发生。这种现象称为“赢者诅咒”。
“赢者诅咒”通常发生在土地、资源、能源等拍卖中。每个竞买人都无从知道未来确切的市场销售和开采价值，他们对该拍卖品的估价可能是不同的，甚至有的估价太高，有的则太低。结果，赢得拍卖的往往是估价最高的竞买人。如果赢者的出价高于这块土地的实际价值，该公司就会亏钱。
从理论上讲，如果所有的竞买人都是足够理性的，赢者的诅咒就不会发生，但是要在拍卖中理性地出价是很困难的。由于受拍卖现场气氛和其他竞买人信心的感染，人们常常会不理智地竞价，导致“赢者诅咒”现象的发生。
2003年，北京大兴南五环外一地块的土地使用权拍卖，天津顺弛房产用9.05亿元高价拿下，表明了该企业缺少财务经营和投资风险的管理，几年后，顺弛在中国慢慢销声匿迹了。
今年6月26日，北京奥运村水源九厂东侧地块总建筑面积为14.88万平方米的土地使用权，被一家成都中泽置业公司以19.6亿元的高价拍下，该地块的楼面地价将近每平方米1.5万元。在6月26日和30日北京的两次土地拍卖中，买受人都不是在北京最有实力、最“不差钱”的SOHO中国、保利、万科、富力、远洋，而是某些非房产央企下的外地房产企业，谁最了解北京的市场？他们能做好吗？这些都是值得业界深思的。