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如果.....投资移民是一场商战.....如何获取优势? (转载)
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2021-1-10 06:37:51
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“如果投资移民是场商战!
那这绝对不是一场,站在同一起跑线上的.....公平对抗!”
最近正在准备投资移民的材料,一边准备,也一边在各大社区查看移民相关的信息!
这是天涯上的一篇文章,我节选了最精华的一部分, 也是我们普通投资人最容易看懂的一段! 、
分享给像我这样,之前对投资移民完全不懂的普通投资人!
陷阱1:证券欺诈
瞒天过海 千万美元管理费被挥霍一空
标榜为政府项目 却被当地政府多次"切割"
所有骗局都有真相大白的一天。2月6日,美国证券会起诉芝加哥会议中心违反了3项证券法规定,"以欺诈方式出售证券获取了1.45亿美元的投资款和另外1100万美元的管理费"。起诉书称,被告以"刻意误导和虚假信息骗取了超过250名外国投资人的资金",其私募招股书中的"项目价值评估为人为捏造",资金保障"子虚乌有",被告已经将"超过90%的管理费挥霍一空","1.45亿美元的投资款也面临被挪用的风险"。
上海《第一财经日报》报道,此前,该项目的推广公司在芝加哥会议中心项目介绍中总结了五个优势:芝加哥会议中心收入高,运营成本极低;这个酒店达到42%的入住率就可开始盈利;这个项目将保障每一位投资人获得绿卡;这是一个政府对投资保障作出承诺,并由美国"地位仅次于高盛、排名第二"的Loop Capital投资银行保证资金完全到位;还有完善的退出机制等。
被中介机构天花乱坠的广告所掩盖的事实真相是如何呢?该项目的所有者、现年28岁的安索·瑟蒂(Anshoo Sethi)被神话成有30多年经营酒店开发生意的家族,但根据《科恩房地产日报》2009年报道,他的家族"从未开发过一家酒店";
这个项目多次被中介标榜为政府项目,事实上美国当地政府多次与其切割,明确否认"政府代言";
该项目称由美国"地位仅次于高盛、排名第二"的Loop Capital投资银行保证资金完全到位,事实上那不过是一家只有170人的三流小投行,根本不能和高盛、摩根士丹利等投行相提并论。即便是这个小投行,也并没有给这个项目提供任何资金保障……
当然,项目方和中介对投资人刻意隐瞒了所有的这些公共资料,即便有些投资人查到这些信息,中介公司都是振振有词地告诉投资人,这是因为他们的项目做得好,有竞争者出于嫉妒刻意破坏。
陷阱2:"区划"游戏
混淆概念 利用法律漏洞玩区划游戏
模糊"人口普查区"与"行政区"概念
对于一些美国投资移民项目而言,除证券欺诈外,移民公司往往还会利用法律和制度的漏洞,与潜在投资者玩"区划游戏"。
美国移民法设定的投资移民最低投资额为100万美元,但是,如果项目位于"目标就业区",即高失业率地区,投资门槛就下降至50万美元。何谓"目标就业区"呢?按照美国移民法明确规定与美国移民局网站解释,目标就业区必须是农村地区或者失业率高于全国平均指数150%的地区。
然而,曾在各大移民公司网站上占据头条位置的纽约时代广场项目的广告与报道中,有着如此的表述"这个酒店的位置在42号街和第9大道把角的位置,是一个黄金地段",有着"绝佳的地理位置"。既然如此繁华地段,寸土寸金,如何能成为"目标就业区"而享受50万美元的优惠条件呢?
移民公司给出的解释是,此"稀缺项目""位于曼哈顿核心区仅有的三个目标就业区113、115和119人口普查区中的115区,也是曼哈顿核心区唯一有纽约州政府正式出具目标就业区证明信的项目,而其他位于曼哈顿核心区的移民项目都要求100万美元的投入"。
人口普查区是非常细分的区划,而目标就业区一般应以行政区划为标准。有些项目,尤其是房地产项目,就利用法律中的不明确之处,将"人口普查区"与行政区划混淆概念,玩着"区划"游戏,按照自己的利益勾勒出不规则的小块地区,以获得市场利益。
这一"区划"游戏,对投资人的影响何在?毋庸置疑,这些项目的投资人将面临着绿卡申请被拒绝的危险,至少他们的移民申请审核进度会受到很大影响。一旦项目被确定不符合美国移民法的要求,项目投资人不仅损失金钱,更损失了时间与机会。
陷阱3:"租户就业"
装聋作哑 捏造亮眼就业数字
计算方法不合理 早被美移民局否决
同时,房地产类项目以"租户就业模式"吸引投资,闪亮的数据后很可能就是一个陷阱。
按照美国移民法规定,每100万元的投资(如项目位于目标就业区则为50万美元)必须创造10个就业机会才能使投资人获得永久绿卡。由此可见,创造就业是实现"美国梦"的最后一道必须跨越的高栏。
那么,这中国移民公司和美国的房地产投资项目是从哪儿得到那些节节攀升的就业数字呢?答案是租户。
房地产项目通常会将租户的雇佣人数也计算在项目就业内。例如,办公室出租给一个企业,该企业雇佣100人,项目方就将此就业人数囊括在间接就业数字内,称为"租户就业模式"。
但是移民公司和房地产项目方没有告诉投资人的是:这一模式已经受到美国移民局的直接否决。
早在2012年2月,美国移民局就清晰地区分了租户创造的就业与EB-5业主创造的就业,明确表示因为租户的商业决定而产生的就业不能归功于EB-5业主。
美国移民局认为这一计算模式"在经济学上是不合理的",在这一模式下"投资与就业之间的联系是微弱的,不足以形成合理的经济方法",并限制房地产项目的就业计算应仅仅包括符合条件的"建筑类就业与日常物业维护管理就业"。
然而,中国的某些移民中介公司在推广采用"租户就业模式"的EB-5投资移民项目时,却闭口不提美国移民局的这一规定。
陷阱4:资本"注"水
过桥贷款 资本结构或充溢水分
随时可能炸碎通往"绿卡"的桥
投资者在选择投资移民项目时经常会问的问题是:EB-5投资人的资本占多少比例?毕竟,这直接关系到投资成本的收回的可能,以及项目在EB-5资金不能完全到位情况下是否能继续生存的几率。
市场上大多数项目都以公开资本结构取信潜在投资人。纽约威斯汀酒店项目公布数据显示,华美银行提供了900万美元的贷款,占投资总额13%,EB-5投资占44%。同样位于纽约的时代广场酒店项目,银行贷款1亿美元,占投资总额40%,而EB-5投资占30%。
初看数据,面面俱到,言之有物。实际上,EB-5投资项目的资本结构也可充溢水分。
最常见的做法是借用"过桥贷款",即银行通过收取一定比例的服务费先行放贷,但此贷并不实际投入项目,而是固定在托管账户或者项目方账户内充当"资本托"。待EB-5投资到位后,EB-5资金实际被用来先还贷而不是直接投入项目。这样,项目实际资本结构将与最初公布的比例大相径庭。
《纽约时报》的报道曾称:"根据州政府和联邦政府的记录,从2008年以来,纽约房地产开发商已经或正接近融资10亿美元,几乎全部的资金都来自于50万美元一个(的投资移民),而其中大多数又来自于中国。"
政府承诺的财政支持,尤其是长期的财政支持,存在太多变数。看似坚实的数据,可能是一颗不定时的炸弹,随时可能炸碎通往"绿卡"的桥。
陷阱5 :虚浮保证
政府项目?产权担保?
未必都能高枕无忧
美国移民法明确规定,投资移民申请人必须承担风险,除第三方担保外,任何其所投资的项目提供的担保都将视为违反此法律条款。在市场推广中,有的项目或移民中介为了招募投资人,给出不同的保证。这些保证真的能让投资人高枕无忧吗?
不少项目标榜自己为"政府项目",就本质而言,美国没有真正的政府项目。美国各级政府的自身财政来源全部来自于纳税人,拨款权掌握在国会或州及地方议会手中,而非政府手中。再看产权担保能否真正成为投资保障。如房屋建设或运营中有银行投入,银行必然会有第一受偿权。美国银行铁面无私,一旦产生按揭支付拖延,到时间就收走房屋,强行拍卖,拍卖价格不是以越高越好,而是以保住银行本金为目标。投资移民债权人随时都可能血本无归。
陷阱6:托管烟雾
资金托管最误导人
只能提供有限保护
在各种所谓的投资保障中,最误导人的也许就是资金托管账户。通常提供资金托管的投资移民项目会向投资人提供一个托管账户,在I-526临时绿卡获得批准前,该资金不得被动用,只有在I-526获得批准后,资金才能被投入到项目中。由此可看出托管账户只能对投资人提供有限保护。
对于一个新的、未经历移民局层层审核的项目,这样的托管账户为投资人设置了一定的保护。但对于像纽约时代广场这样在100万美元和50万美元的就业区域中玩"区划"游戏的项目,托管账户并不能给投资人带来真正的保护。这些项目的投资人很可能会在获得I-526批准后,在I-829阶段因为项目公司无法创造足够的就业而无法获得永久绿卡。
不知道网友们看完后的感想如何?我的感想是:
"难以置信! 互联网如此发达的今天,
还存在如此信息不对称的交易!"
说白了,eb-5对普通投资人来说,基本上是毫无保障的!因为………
我们很难完全明白它那些复杂的规定,区域中心……就业计算方式不包括哪种计算方式……还款模式……
我们很难判断一个项目的好坏,即使我们亲自去考察了项目……某中介老总亲自考察,项目不也出事了么?(此处假设他没有被利益熏心)
我们很难判断销售对我们说的话的真假……特别是像“陷阱三”中提到的真假混着的欺骗!
“在这种大环境下,想安全移民,
只有两条途径........”
一:自己花大量的时间研究,成为专家
二:找到在这暴力黑暗的行业依然良心未泯的专家。
我本人基本上是放弃了第一条路,太累!毕竟对我们生意人来说,时间也是要成本的。批帐、人际交往、追尾款、接新订单、…… 即使时间有空余,我宁愿去看看员工有没有偷懒,也不想去深入了解这个行当!
那么第二条路,就是找靠谱的人!
行业再肮脏,总是有着那么几个有良心的人!无论是中介也好,律师楼也好,总有那么出淤泥而不染的,或者是出淤泥而染一点点的!
个人偏向于律师。 中介,我也遇到过一个小妹,挺聊得来的,我相信她和我讲的都是她的心里话,没有骗我,但心里话不一定是真话!因为,他们对项目的信息大多来源于上层。 这让我想起来以前看过的一篇新闻,"姑娘好心帮邻居带包裹回国,却在安检时被查出包裹里有毒品!"
律师来说,人品可以,那么和你介绍的基本不会偏差太多(建立在专业知识过硬的前提)!
中介小妹:不仅看透人,还要看透人背后的集团,太难!
律师:直接看人!
如何看人?这个我相信做公司的老板应该在这块都没什么问题吧! 拿我的例子来说,在咨询KLC移民律师时,我提到在美国和加拿大之间犹豫!KLC只做美国,那个律师大致向我推销了一下美国的美好,见我还在犹豫,就又介绍了一家做加拿大的律所,让我自己综合比较。整个过程中,没有说过一句移民加拿大的不好!我后来网上查的时候发现,目前加拿大政策其实不是很好。
当然,我这个可能只是个例!
通俗的做法是的,你上网查查一些关于移民的条例,找出最可能打消你移民念头的几条,在询问时,间接地问一下,看他们是否会给你明确的答复即可!
现在想想......做移民,就像是做市场!
设立目标后,你得找一个适合自己的定位:是自己钻研成为武林奇才,还是找个靠谱的大侠寻求帮助?
有了定位后,你得去定计划:如何快速自学,或者是如何快速找到靠谱的大侠 (如何,去哪儿找,谁去找....)
有了计划后,你会去执行,执行中如果出现一个小创意,则会给你加分:来论坛站在前人的肩膀上学习,亦或是通过巧妙的话术快速识别靠谱的大侠,这都是创意!
最后,你就等着大丰收,或者是大失败吧~~~
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