到底买不买房？10年后差别竟是这样！（图）

显示全部楼层 · 2021-1-15 01:51:31

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【导读】楼市一直是人们热衷讨论的话题。那么，买房或者不买房，10年后财富差别有多大？看看下面这个小实验。

千问 · 2021-1-15 01:51:31

　　第一种人：买房
　　假设在一个二、三线城市，房屋总价为50万的地方买房：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己。
　　那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。

　　第二种人：租房
　　租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
　　由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：
　　第1年房租：15000元
　　第2年房租：15900元
　　第3年房租：16854元
　　……
　　第10年房租：25342元
　　则租房人：
　　A、10年房租总计：
　　15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万；
　　B、省下首付20万，存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算
　　20*1.05^10 ≈ 32.6万；
　　C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约31万；
　　D、省下的一次性还贷的钱为20万。

千问 · 2021-1-15 01:51:31

　　现在有三个假设

　　假设1
　　未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。
　　那么买房的人财富为89.5万。
　　租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万。

　　假设2
　　未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。
　　买房人财富是租房人的3倍有余。

　　假设3
　　未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌。
　　租房人胜出。
　　单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的。
　　可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。

　　上面的假设与计算，仅供参考而已。现实中，谁能预料房价的变化？每个人所生活的城市和潜力是不一样的，或许，买不买房，每个人心里都有自己的答案。

千问 · 2021-1-15 01:51:31

　　如果买房，
　　房贷的还法你都清楚么？

　　现在有一种比较流行的说法，说银行放贷要先收利息，月供前期还的都是利息，等利息都还完了再还本金。其实，这种说法未必准确。
　　银行在为借款人计算房贷还款额的时候，一般是按月计息。借款人所还的月供金额由两部分组成，一部分是本金，一部分是利息。两者相加，正好是每月所还的月供金额。
　　目前，银行的房贷分为“等额本息”与“等额本金”两种还款模式。等额本息，就是每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。
　　另外还有一种说法，说“等额本金”还款方式比“等额本息”还款方式划算。这种提法也存在理解的误区。
　　假设借款人选择“等额本金”还款方式，总借款100万元，分100个月平均还本金，则每月要还本金1万元。第1个月还：本金1万元加上100万元本金借1个月应付的利息数；到了下个月，还本金还是1万元，再加上（100-1）=99万元本金借1个月应付的利息数。显然，下个月的利息少于本月（本金变少），所以总还款额也少于本月。这样一来，以后每个月总还款金额越来越少，最后还清。
　　的确，在“等额本金”还款方式下，由于前期归还的本金比较多，所以相对于“等额本息”还款方式而言，借款者支付的利息总额要少一些。不过采用这种方式是不是划得来，却需要好好分析。
　　一旦选择“等额本金”还款模式，由于借款人所借的本金数量相对于“等额本息”而言，本金会提前归还。此时，借款人需要考虑资金的边际使用效益。如果有更好的投资机会，能带来超出支付银行借款利息的回报，那就可以选择“等额本息”方式，让本金在手中多停留一会儿。

千问 · 2021-1-15 01:51:31

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千问 · 2021-1-15 01:51:31

买，还是不买，之所以能够成为一个难题，大约根源就在买之后会是一个什么情况谁都不好说。买了之后，如果价格一路上涨，那当然就没问题；如果很不幸，价跌了，而且是狠狠地跌，那就有点儿让人受不了。

千问 · 2021-1-15 01:51:31

如果能贷款还是买

千问 · 2021-1-15 01:51:31

中国人有钱没钱都要买房，无房无车娶不到媳妇！

千问 · 2021-1-15 01:51:31

好歹中国人还是会买！

千问 · 2021-1-15 01:51:31

这个例子很好，受益涨姿势！