咨询绵阳地税局：关于出售车库的税费问题

显示全部楼层 · 2021-1-16 03:39:42

本帖最后由 jianzhong265 于 2015-8-28 20:57 编辑
我有一个车库出售，售价基本谈妥成12万，有两证
因为购买时间较长（差不多十年），原先购置车库时的发票、契税票以及其他相关票据/文件全丢失了，请问这种情况下，过户时该如何缴纳税费？或者说各种税费的税率及征收方式如何确定，各是多少？
谢谢
@绵阳市地税局

千问 · 2021-1-16 03:39:42

“jianzhong265”您好：

您反映的情况我们已转市地税局关注，并及时回复网民关切。

绵阳市网络新闻发言人

2015年8月28日评论图片

千问 · 2021-1-16 03:39:42

本帖最后由 jianzhong265 于 2015-8-29 17:18 编辑
感谢绵阳市网络新闻发言人的快速响应
因为时间较长，原先的评估文件也找不到了，基本上没有任何该车库相关的票据和文件
评论图片

千问 · 2021-1-16 03:39:42

网友，你好。现将你咨询的问题回复如下：
一、个人出售车库涉及税收
1.营业税。以其转让车库全部收入减去车库购置或受让原价后的余额为营业额。营业额减除项目支付款凭证必须是发票。营业税税率为5%。
2.城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。以实际缴纳的营业税税额的7%（纳税人所在地在市区的）或5%（纳税人所在地在县城、镇的）或1%（纳税人所在地不在市区、县城、镇的）缴纳城市维护建设税；以实际缴纳的营业税税额的3%缴纳教育费附加；以实际缴纳的营业税税额的2%缴纳地方教育附加。
3.土地增值税。应纳土地增值税税额=增值额*适用税率-速算扣除数。
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
增值额=收入金额（即经主管税务机关确认的成交价格）-扣除项目金额
扣除项目金额的确认有两种方式：
（1）评估重置成本法。具体文件规定：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十条转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
（2）按照发票金额每年加计扣除法。具体文件规定：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
4.印花税。应纳印花税税额=经主管税务机关确认的成交价格*适用税率。产权转移书据印花税税率为0.05%。
5.个人所得税。根据《个人所得税法》及其《实施细则》的相关规定，以其转让车库取得的收入额减除取得该车库的原值和转让过程中的合理费用为应纳税所得额，按20%税率计算缴纳个人所得税。
根据《四川省绵阳市地方税务局关于绵阳城区个人非住宅转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（绵地税发〔2007〕63号），在绵阳城区范围内，对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的个人非住宅（含营业用房、仓储设施等）转让所得，其个人所得税实行核定征收，即按其非住宅转让收入的1%征收个人所得税。
同时，个人所得税的征收方式应与其他税种保持一致。
二、应缴税额的计算问题
根据征管法及有关文件规定，实际成交价格需报经主管税务机关确认，由主管税务机关确定合理的房屋交易最低计税价格。按照国税发〔2007〕33号文件规定，确定合理的房屋交易最低计税价格办法可参照下列方法确定。
1.当地政府公布的拆迁补偿标准、房屋交易指导价、基准地价。政府公布的上述信息未及时调整的，确定最低计税价格时应考虑房地产市场价格上涨因素。
2.房地产交易资金托管金额或者房地产交易网上报价。
3.信誉良好的房地产价格评估机构的评估价格。
要准确计算纳税人的应纳税额，纳税人需提供相关涉税资料到车库主管税务机关，由主管税务机关根据上述有关政策进行最低计税价格的确认和税款计算。如您对出售二手车库涉税问题尚存疑问，请拨打12366纳税服务热线或向车库座落地主管地税机关咨询。

绵阳市地方税务局

2015年8月31日
评论图片

千问 · 2021-1-16 03:39:42

本帖最后由 jianzhong265 于 2015-8-31 16:14 编辑
绵阳市地税局发表于 2015-8-31 15:48 static/image/common/back.gif
网友，你好。现将你咨询的问题回复如下：
一、个人出售车库涉及税收
1.营业税。以其转让车库全部收 ...
感谢@绵阳市地税局的及时答复，非常仔细，让我对此有了比较充分的了解
再麻烦问一下，对于土地增值税，"对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。"，核定征收在绵阳具体是怎么执行的？谢谢
@绵阳市地税局
评论图片

千问 · 2021-1-16 03:39:42

我打过12366，告知可以按照核定征收，基本上是成交价（或评估价，按高的算）*5%，去过地税税务所，却告知不能核定征收，发票丢了后只能按照您说的评估重置成本法，需要重置评估，所以只能在这里问评论图片

千问 · 2021-1-16 03:39:42

我是来积分的评论图片

千问 · 2021-1-16 03:39:42

税负太重了，看得眼花缭乱，看得头疼啊！万税！万税！万万税！评论图片

千问 · 2021-1-16 03:39:42

jianzhong265 发表于 2015-8-31 16:12 static/image/common/back.gif
感谢@绵阳市地税局的及时答复，非常仔细，让我对此有了比较充分的了解
再麻烦问一下，对于土地增值税 ...
网友，你好。现将你咨询的问题回复如下：
一、现行土地增值税政策（一）根据现行土地增值税相关规定，对于转让旧房及建筑物土地增值税的扣除项目可以按评估重置成本法、发票加计扣除法两种方式计算。1.评估重置成本法：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十条转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。2.发票加计扣除法：《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。（二）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。二、具体执行情况《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）文件规定：“核定征收必须严格依照税收法律、法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。”，在实际征管中，各主管税务机关根据该文件精神，严格控制核定征收范围，对不符合土地增值税核定征收条件的，一律不予以核定征收。从你所述材料中，无法判定是否符合核定征收条件，建议你与主管税务机关联系，由主管税务机关根据你的情况确定具体的征收方式。评论图片

千问 · 2021-1-16 03:39:42

回复的具体及时

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