炒馊掉的冷饭，有意思吗？

显示全部楼层 · 2021-1-19 02:40:31

2010年9月29日，《新闻联播》播发了国务院有关部委所谓的中国房地产市场二次调控的大致措施。其实自从417《通知》下发后，中国房地产就没真正降过温，硬是要说的，成交量下降些许，促销手段多了些许。到了8、9月份，随着传统销售旺季所谓“金九银十”的到来，行业则迅速出现所谓“回暖”迹象，于此同时，伴随着业界对所谓“二次调控”的呼声，国务院有关部委，以“炒冷饭”的方式，想国庆献礼！在进入“金九”后，各地楼市几乎同步出现了火热行情，价格上涨蠢蠢欲动，那时就想，开发商，多少给政府点面子嘛，购房者也多少给点政府面子嘛，不然让政府的所谓史上最严厉的调控政策，才4个多月，就早早夭折，多下不来台，可是市场毕竟是市场，市场比调控不愚蠢多了。9月份的中国房地产，很市场很真实。中国房市疯狂好吗？如果让笔者回答，当然不好。但这并不意味着笔者会鼓掌欢迎被调控。这得要从调控说起：4月调控的主线是什么？几乎可以说，有实质意义的就是限制购房。当然，如果非要牵强的说，那是打击不合理住房需求，好，那就从住房需求说起。房产本身很特殊，简单有两个属性，居住属性与投资属性，就因为这种双重属性的特殊性存在，因而才会导致所谓的不合理住房需求一说。当然，笔者认为，房产的最大属性是居住，但这也不能将投资属性就说成是不合理，什么叫合理？一切由政府说了算才叫合理，得了吧，都已经被搞成这样了，还瞎折腾，合理个啥！另一个层面，社会普遍的聚焦点是房价过高，在回到《通知》里没有实质意义的部分，就是所谓提供保障性住房满足更多普通购房者的居住需求。问题其实就出在这里，笔者曾经用车子做过比较，请问，谁会说玛莎拉蒂、兰博基尼贵？要那些豪车降价？没有，国务院有关部委也不会来调控中国车市，限制购车。那么社会聚焦点在房价过高上对吗？没错，只是方向性可以略调，将聚焦点聚集在需要普通商品房比聚焦在房价过高更有现实意义。如果市场上出现2000一方的房子与100万一方的房子并存，并且越往贵的供应量越少，便宜的越多，那100万一方的房子在多人抢，有能耐的一个人购买100套，保准，社会骂声全无。回到929所谓公布的措施，先来看看，国务院有关部委，是怎么炒国务院的这盘冷饭的。【重点比较有实质意义的所谓差别化信贷政策】417《通知》与929措施的对比（红色部分为主要关键词）

我们一项项来看，笔者也一项项批判一下。第一，对于描述方式，从“实行”到“完善”，为什么我们的政策实行起来总是不完善，既然不完善，4月份就开始实行，这对市场的负面效应谁来承担？另一个，从本次措施里，怎么也看不到完善的影子呢？到底哪里不完善，这次完善啊。第二，对一套房，从“不低于30%”调整为“30%及以上”，这两者的表述，一模一样，没有任何差别。第三，对二套房，只是在“不低于”增加了“严格执行”，原来4月调控后，都没有严格执行过，那这5个月干嘛去了，为什么在《通知》之后，还可以有5个月时间不去严格执行呢？这样对接下来是否能够严格执行也充满了怀疑。第四，对三套房，从“大幅度提高”三套房首付，具体有商业银行自主确定，到“暂停发放”，但据悉，这个“暂停”不是强制性的要求，所以说，还是由银行自控，即便真的全都“暂停发放”了，买第三套房的人，就是不合理了？是否可以理解为，我们也和生活在朝鲜一样，你有再多的资产，我一纸文件，就一刀切，把过多的财产抹平？第五，对外地人，依然留着政策灵活执行的口子，所谓“一年社保、纳税”证明，据了解，好多朋友，可以轻松搞定这个证明，而且银行会诱导你实现所谓的贷款准许。第六，4月时候，就要严格住房消费贷款管理了，9月份，多了“一经查实，要严肃处理”，这说明什么，“钓鱼执法”？噢，或许这样想太邪恶了，可是似乎就是如此，不然4月严格后，难道不去查实，不去处理吗？非等5个月后，等你犯事了，来处理你？至于两次调控政策的其余部分，因缺乏实质性意义，不作比较了。从对调控政策的比较后，第一个感觉，就是千万别称这次是“新政”，笔者认为，这次是炒冷饭，而且炒的是“馊掉”的冷饭。4月调控后，放了5个月，早馊掉了，而且一开始这饭就有问题，属于“问题食品”，甚至有毒有害。1、投资房产，甚至投机房产有没有问题，有啊，但有问题不能说不合理。为什么要投资，甚至投机，房子不是消耗品，这众所周知，既然不是消耗品，就有投资价值。随着社会发展、繁荣、进步，城市化脚步，现阶段的房子升值是一个不能避免的经济发展规律。笔者可以肯定的说，买房的人，都带着弄后的投资心理，在近几年都成了投机心理，谁买房希望房子不涨。于是，这个时候来说自住需求与投资需求，将购房者与炒房者区隔开来，怎么区隔？2、从市场经济来说，政府是市场的参与者，不是主导者和规则制定者，规则谁来制定，所有市场参与者来制定，在市场经济条件下，政府、商家、消费者，都是参与者。很多规则就是在市场环境下逐渐形成，而鄙国政府习惯了做主导，习惯了做规则制定者，这是不对的。3、市场调控的方式来说，现在中国房地产出现的问题是，是严重供需不平衡，当然，很多媒体曝光了所谓的空置房和中国房产总数，从全国而言，似乎人人有住房的供应量不至于那么少，那笔者认为的供需不平衡又是怎么看呢？从社会财富结构而言，任何一个社会，必然有层级分化，很有钱的富豪富人，还算有钱的所谓中产，基本有钱的普通民众，没有钱的穷人，那么现在的房子，只能供应给富豪富人和一部分还算有钱的中产，这样的供需关系，算平衡吗？如果非要平衡的话，让所有人都有钱。让有所有人有钱的社会，等于都是穷人，这一点已经不需要去论证了，那该怎么解决这个供需平衡？那就只能从供应上解决了，社会人群财富结构有差异，那供应就应该有差异，从全国而言如此，从一个城市而言也是如此。4、《通知》与“措施”的没有实质性内容的部分重要吗？当然重要。增加保障性住房的供应与普通商品房的供应。理想状态下，普通商品房与贵的商品房应该并存。而问题在于，现在的所有解决问题的办法，不是在完善供应体系，而是在改变需求体系。从第三点就可以知道，改变需求体系的无效与不现实性。举例讲，大家饿了，让大家少吃点，能解决饥饿问题吗？显然很可笑吧！为什么说，两次调控这部分所谓增加供应，实现平衡没有实质意义呢？因为只有文，没有施行，只有措施，没有执行，那有啥用？即便写进宪法的一些条文，都是一纸空文。政府你要否定我这一说法的话，那就去做，笔者何尝不希望看到，市场里出现满足普通购房者需求的房子出现，越多越好！5、投资需求是不是需求？笔者一直认为，投资需求是需求，物以稀为贵，现在房产的增值潜力与可能这么旺盛，为什么不投资，不投资是傻子。投资需求也是合理的市场需求之一，不然就别谈市场经济。那要解决吗？当然要啊，当然解决的办法不是抑制需求，而应该是增加供应，所以，通过抑制需求的方式，显然是无味至极的，在现在市场环境下，也是无用的。这也是笔者认为4月份的调控本就是一盘“问题米饭”的原因，那929拿出来再炒一下，不就是炒馊掉的冷饭吗？当然，房产的问题，不只有以上所述的供需、投资这些，还包括政府的土地财政、所谓的房产税、开发商的房产商业模式等等，日后，有机会再一一细谈。徐瑞延，9月30日，于杭州笔者现任：看房网CEO锋芒地产机构策略部新浪微博：http://t.sina.com.cn/ruiyanxu电子邮箱：[email protected]