敢问“底在何方”？（二）

显示全部楼层 · 2021-1-19 03:26:19

在探究深圳楼市何时跌到底之前，我们不妨看看其他国家地区楼市的周期变化情况：
美国：美国前两次房地产下降周期：在第一次下降周期中，从1979年第一季度的房地产价格波峰跌至1982年第三季度的房地产价格波谷，历时3年半时间，在第二次下降周期中，从1989年第三季度的波峰跌至1995年第一季度的波谷，历时5年半时间，而美国这次次贷危机调整有1年多了，预计美国楼市还在调整。
英国：地产周期仍然良好，仍然是升8回4，例如1983年至1990年上升8年回落4年，到1994年又再上升8年，至2003年回落4年，即2003、2004、2005及2006年，然后又再上升，平均8年上升一倍，4年回落25％后又再上升。
香港：1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
日本：日本为10年，6～7年上升期，3～4年下滑期(金融危机、经济危机除外)；
台湾：台湾地区5～6年为一个周期，其中4年左右为上升期。
从以上可以看出来：美国房价下跌期限是3.5-5.5年，英国是4年，香港是6年，日本为3-4年，台湾为1-2年，综合起来楼市的熊市是4年左右。反观深圳这次的楼市调整，估计也要3-4年，原因为：一是国家的宏观调控政策在逐步地细化，今年下半年仍会实行从紧的金融紧缩政策；二是按照奥运城市的经验，举办奥运会的下一年房价会回落，明年的楼市仍然不乐观，还会在下跌，但是2010年后估计会回升，深圳的楼市也会受此影响；三是深圳今年的新房成交量经预测会回到10年前，以往的市场存量还需要3-4年的时间来消化。
5.2 底在何方？
房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5 1，联合国的标准是3 1。美国目前的比例是3 1，日本则是4 1。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在4～6倍之间为合理区间。
我们再来看看深圳的房价收入比，如表4所示，深圳的一个三口之家买90平方米的商品住宅所需要的总价与他们的可支配收入的比较就为房价收入比，根据深圳统计局和深圳国土与房屋管理局的数据，1997-1998年的比例在3-6倍之间，属于比较理想的合理范围。
1999-2004年的房价收入比在6-7之间，属于可以接受的范围。但2005-2007年房价收入比快速上升，2007年更是达到了17.04，而香港房地产市场在1997年跌落之前，房价收入比大约是14 1。在这样的情况下，深圳的楼市的泡沫太大了，房价没有理由不跌。
为了探究房价下跌的底在何方，我们需要推出深圳的房价收入比什么时候会在6倍以下，根据深圳的GDP年增长率在15%左右，假设以后每年人均可支配收入的增长率也在15%，同时再假设从2007年起商品住宅的均价每年下降10%，那么我们推出在2011年深圳的房价收入比是5.68，回归属于1999—2004年间深圳的房价收入比的低值范围，其对应的房价为9270元/平方米。有了合理的房价收入比，才会有市场成交的基础。因此从理论上，深圳房价的调整期或有3-4年的时间，比07年商品住宅均价14129元/平方米，或有30%的跌幅，距目前深圳商品住宅均价或有2000元/平方米左右的下降空间。
但这只是一个理论上具有假设前提的推算，如果市场调整用急跌方式来“空间换时间”，今后每年商品住宅的均价每年下降大于10%，则熊市结束或会提前到来。事实上，2005年开始的宏观调控到现在逐渐见成效，为了稳定房地产市场，防止大涨大跌，政府未来可能会出台一些利好的土地、金融、交易费、税收等方面的“救市”政策，为楼市的复苏提供回暖的政策环境。而且，深圳作为1400多万人口的特大型城市，其住房的刚性需求将长期存在。随着价格的下降到位，市场环境的回暖，市场成交量的稳定回升，购房者的信心会重新复原，“买涨不买跌的市场行为，会导致其结束观望，及时入市，深圳楼市真正的大底或将提前出现。
5.3敢问路在何方？
5.3.1 重拾市场信心
2008年上半年深圳市生产总值3532.88亿元同比增长10.5%，预计全年的GDP增幅仍然会在两位数。而且，从过去的经验看，深圳市多年的GDP增幅超过15%，表明了深圳经济的稳步增长，这会带来一系列良性反应：产业升级、就业人口增多、居住需求激增。从大的经济环境来看，深圳楼市还是比较有利的。另外，现在深圳工作的骨干人群，大多出生在上世纪80年代前后。这些人目前正值结婚购房的高峰期，他们将成为推动深圳楼市发展的主力军。一旦时机成熟，这些积累已久的刚性需求必将报复性反弹，导致市场购买力集中爆发。
令房地产市场信心翻转的因素有以下几个：国家上半年经济运行稳健，下半年经济总量均衡与政策运行稳定都可期待；美国次级债危机对于中国金融的影响处于可控范围；中国房地产市场的需求面稳定也算存在，并未有一夜间消失的可能。况且，房地产行业已培养出了若干运行基本面良好、经营相对稳健的领头企业，它们的自我调控能力胜出一般人的想象，特别是深圳的全国大型房企占的分量最多，如万科、金地、招商等，他们经过了市场的锻造，有很强的市场敏感性和适应性，会引领深圳其他房地产企业走出目前的困境。再加上市场经验证明，信心低迷从来都不会持久，因此，信心的翻转随时可以期待。所以，无论开发商，还是购房者，更或是房地产行业的从业人员，都应该树立起对市场的信心，对关联一百多个行业的行地产行业充满信心，看不到这一点，提不起信心，就难以挺过行业的调整期。
5.3.2 “猪坚强”的启示
除了有信心，在汶川大地震中被埋了36天还活过来的猪，被称为“猪坚强”，也许它的精神对房地产行业有启示：
1、要有耐心。
“猪坚强”被埋在黑暗的地下，它没有泄气，而是面对这个事实，适应这个外部环境，冷静而有耐心地想着出路，只有适应环境才能改变环境。这对于开发商的启示就是认清这次楼市所面临的国内外环境，这次楼市的调整是需要时间的，要做好长期的过冬准备，加强管理，严控成本，关注市场的信息和购房者的心理动态，挖掘市场潜力，生产适销对路有品质保证的产品。而房价应该结合开发成本、产品特性和市场需求，一步到位地确定。
2、要有牺牲。
“猪坚强”由原来的300多斤到被救出来只有100多斤，瘦了200斤，这是自我牺牲的表现。这给开发商的启示就是开发项目的预期利润率要降低，通过降低价格，或者低开高走，定价回归到购房者的心理底线，只要能够保证不亏本，并且还有利润可以赚，赚多少的问题都可以随市场变动的，在行情不好的时候不要期望能够大赚特赚，能够活着就好，活着就要好好地活着。
3、不能守株待兔。
“猪坚强”不但自我瘦身牺牲，而且多想办法自救，比如吃木炭，从而维持体力生存下去等解放军来救。开发商也不能守株待兔地等着政府救市，要想办法自救，比如进行合作开发等的多渠道融资，不放松也不放弃楼盘的品质打造，以品质赢得客户和市场。
4、相信总会柳暗花明的。
经过了36天的自救之后，“猪坚强”终于等来了解放军的解救，终于可以重见天日。开发商在经过自身的努力自救之后，会出现两种结果，一是楼市转暖，成交量放大，房价略有上升的，那么开发商守得云开见月明。另一种结果是，只有经过开发商的自救之后，楼市仍然不景气，那么政府会来救市的，因为房地产行业关联上下游的行业，是支柱产业，政府不会放手不管的，如果到时政府有合理的土地、税收、金融等的引导政策，营造良好的制度环境和交易氛围，开发商就可以重见天日，只是目前政府还没有到救市的时候。因此要相信总会有柳暗花明的一天的。
深圳楼市房价由涨到跌是房地产市场调整的一个表现，在这领跌背后的传递出来的信息是，在全球经济环境恶化和中国经济增长放缓，通货膨涨压力加大的情况下，房地产市场不得不做出调整，任何行业都面临着这样的调整，但是由于房地产行业是新兴的产业，市场规则、制度环境还在不断的完善之中，更为重要的是，市场的刚性需求仍然存在，从长期来看，房地产业前景仍是被看好的，因此，业界应该充满信心。