中国经济及房地产现状分析，多种原因导致中国房地产未来20年，难言下跌

显示全部楼层 · 2021-1-7 04:12:41

诚然，截止今时今日，中国房地产已经走过了他黄金的十年，但随着市场的冷却，和人们投资日益冷静，房地产已经开始进入了真正的需求时代，根据目前在限购情况下的房地产表现而言，在需求时代，结合目前和未来的经济预期和社会状况而言，房地产应进入稳定发展的20年白银时代。个人认为,未来房价会呈现曲折上涨的态势，也就是说，不会一直呈上升趋势，会因为某些具体原因在一定时间内出现下降的情况，但总的来说是总体向上。涨幅应是围绕实际通胀率（非统计局数据）向上增长。以下为本人认为，房价难以暴跌的各种原因：
　　第一，首当其冲的是城市人口的剧增，目前中国城市人口刚刚过半，而国家还在鼓励农民进城，同时根据国外发展经验而言，一个成熟稳定的社会业态，需要超过9成以上的人口是生活在城市当中，而农民应成为一种职业，而不是一种身份。所以，在此前提下，截止今时今日，中国至少还有5-6人需要在城市买房定居。按一户3人计算，还需要1.5-2亿套住房，而这还是没有计算城市新增人口以及农村新增人口的情况下计算的。而中国2011年7月到2012年6月新增商品房可售面积为76352万平方米，按每套90平的中间值计算，新增套数为848万套，也就是说未来20年，要是中国地产并不迅猛发展的情况下，就算是解决目前需要进城的农民的住房都是不够的。
　　第二，土地是不可再生资源，说到这点，很多人都会想笑，我国地大物博，难道还没有地来建房子吗。
　　但实际上真是这样吗，山地，高原，沙漠，气候的恶劣，以及风沙等等因素，导致实际上只有，沿海平原，以及靠近大江大河，并且为平原的地区才能形成适合人民居住的大城市，但这些地区往往也是产粮的重要地区，大多数是属于全国耕地范畴内的土地。07年10月31日中国的耕地面积已经缩减为18.2603亿亩，已经逼近18亿的耕地红线，相信过不了多久，应该就会出现土地稀缺的情况。那么，增加土地的容积率就变得刻不容缓，这也是近年来，楼越修越高的原因所在。这也会涉及到下一个原因。
　　第三，拆迁成本的不断增加。以我身边的例子，成都为例。目前，成都市正在进行浩浩荡荡的北改工程。而北改某区域，政府拆迁开价为1W2一平米，这还只是政府的最初开价，也就是说最终拆迁价格只多不少，而该区域的目前的销售价格撑死7000元每平。也就是说，来承接此项改造工程的开发商，拆掉这种七八层的老楼，就已经有十三四层已经成本出现了。那么剩下的用于出售的商品房无疑是需要分摊这笔巨额的成本。这是房价不断上升的重要原因。
　　第四，房产税等新增税收的征收，导致购房成本的上升。其实，这个也无需多辩，大家也无需听税托多言。我们先且不论中国的房产税是否合理，先看国外的情况，在征收房产税的国家当中，只有德国的房价是负增长，这也是税托的圣经。有99个开征房产税的国家房价在上涨，只有一个在下跌，那么中国开征房产税房价会下跌的论据就是够的。这就是税托的无耻论据。在这里，我需要告诉大家，德国房价下跌的唯一原因只有一个，不断下降的人口数量和早已完成的城市化进程。而新增税费，导致的无疑是成本增加。血淋淋的教训，去年就有，在用控制房价的大旗下，大肆提升银行贷款的利率等等一系列增加买房成本的费用后，去年买房的实际价格涨了还是跌了，到底涨了多少，大家应该心里有数。所以我认为，增加税费，无疑是助长房价的一大推力。
　　第五，造房成本的增加。物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高，另外，无论你承认与否，2012年竣工的房子，确实要比2002年建成的房子在原材料的使用上成本要高上很多。02年的可能外墙就是一层漆，目前已经斑驳不堪了，而12年建成的房子很多都是有大理石的外墙砖，可能还会有外墙保温层，02年的小区，可能只有几个花台，而12年的可能有很多大树，很多雕塑，喷泉，游泳池。?
　　第六，对于通胀预期的不断增加和投资渠道欠缺。有兴趣的朋友可以先查询一下中国自改革开放以来，人民币的贬值情况。中国经济发展的基调是一种高通胀高增长的模式。这也可以通过一个现实来解释，欧美发达国家经济增长几乎没有超过百分之4的，而今年上半年，我国经济增长降为百分之7.9，经济就已经出现了各种问题。而在这种高通胀的现实下，老百姓手中的钱在不断蒸发，而投资渠道极其匮乏，让很多资金不得不选择房地产。另外，在高通胀的现状下，其他所有商品都在暴涨的前提下，唯独房地产价格持持下降，也是不现实的。
　　第七，房地产是政府收入的主要支柱。政府在房地产成本中的高占比已经不是秘密，一套商品房售价中百分之23-27都是土地价格，加上各项税费，政府在房价中占比超过百分之70以上。这足以解释为何一涉及到房地产调控的时候，地方政府就开始犹抱琵琶半遮面。房地产经济一遇冷，今年就已经出现了各地方政府，试探性地私自松绑调控的情况。去年我写过一个“房地产的限购，先扛不住的到底是政府还是开发商”的文章。而随后的现状，已经证明我预判的正确性。　所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。?
　　第八，是抑制过快上涨，而并不是降价。国家从未说过要让房地产暴跌，而是需要让房地产健康稳定的发展，何谓，健康稳定，我个人的理解即为，不出现大起大落的情况，稳定发展，即为健康。
　　那么在这一基调的前提下，房价围绕通胀的预期向上稳定发展，就成了大势所趋。
　　综上，即为，我理解的未来二十年房价为何会稳定向上的原因，其实原因还有很多，例如有房才有家的传统守旧思想赶着房价上涨。中国错误的经济发展模式，导致的房地产对经济的捆绑等等，都是老生长谈，没有再说的必要了。
　　楼盘动态：最近，苏州常熟梅李赵市区域中心，赵市派出所隔河，规划出一个及商业住宅于一体的项目地块，将建成梅李城镇中心地标性建筑。
　　项目地块两面邻水（海洋泾河），一面临主干道（福支线主干线），自然景观多样交通便利通达性好。驱车到梅李镇区10分钟，常熟市区30分钟。设施齐全，银行，学校，卫生服务中心一应俱全。建筑立面处理采用新中式风格，简洁、平整，在建筑体量上，纵横交错、高度适中，形成丰富的建筑轮廓线，红墙蓝瓦彰显宁静、稳重、大气，舒适宜人。
　　梅李赵市未来商业中心是集餐饮、休闲、娱乐、商务为一体的新中式时尚文化体验街区，引领高品质都市生活潮流，是赵市未来繁荣圈新贵聚集地。

千问 · 2021-1-7 04:12:41

中国房地产不会崩盘，中国房地产没真正的进入市场经济的范围，官方和商人绑在一起的产业不会崩盘，人家钱还没真够了！

千问 · 2021-1-7 04:12:41

先要把这个税说清楚，提供了什么服务，只想着尽量收钱。
　　深圳实行变相的房产税：就是在全市包括城中村推行物业。城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。首要条件就是在城中村中推进视频门禁。给人的感觉似乎变成智能小区了，变的高大上了。大力宣传的装了这个，对于安全的好处、意义，另就是说一个违法、全栋楼封闭的处理。装的时候，强调不会收门禁以外的钱。这话过了不久，到了物业处，则是如果不交各种费用（这里可能指的是卫生费，物业费，管理费），就不给你授权进门。其实门禁既不是他们所有的，也不是他们装的，但却可以以此来收钱。不交就不给授权，然后业主就难进自家门了。
　　对于三四线小城市，真的是太有动力去推行这个模式了。城中村现有的这种投入，就是深圳这么大佬都觉得公共卫生就得花这么多，还有各种公共基础设施维护都觉得投入有点难以维系，何况那些三四线、没有什么产业的小城市。这种变相的房产税，不用经过立法程序，不必民意赞同，只需安装下视频门禁！当然这个不是必需的，只是收费很方便。成立家物业公司，物价局备案，卫生滩派点钱。对物业进行扶持下，那么就可以摆张桌子开张了。一二线城中村和三四线小城市，比不上高档的封闭式小区，业主素质可能低下，物业管理资格可以放松点，物业管理师都不太需要。然后就可以每家每户去收钱了。卫生让滩派下，物业就可以变的收费有据，涨价有理了。先用卫生的名头真的是太好了，收费有理有据。可以慢慢扶持，到业主习惯有偿服务后，到时就可以完全退出了。之后基础设施建设、维护、路灯、安全、给排水都可以交给他们了，这样就可以节省相当一笔开支了。以后就可以让物业与业主商量着处理，政府只是调停就行了。如果业主不满意物业，可以成立业委会。或者换掉物业，再不满意，就让业主自治。以后垃圾围城，臭气熏天也没关系，这都是业主自作自受的。
　　有了物业，以后除了卫生，派出所的都可以撤了，然后搞些保安进来，还可以把路灯、消防、基础设施、绿化、公园这些的维护都可以算到物业费上来，让房主或租客去交。以后这些费用都可以省下来了。深圳2015年GDP17500亿元，网上查了下，环卫工人的工资是8亿多。如果全交给物业，这些就可以省下一部分了。有些三四线的城市，没有自己的产业，人们大都是出外打工，城市没有什么收入，如果每年都可以节省些，那是十分不错的办法。
　　2015年上海一年的房产税是27亿，重庆是1亿（网上查的，可能不准）。如果以后把环卫全部让与物业，就算是有10几亿了，当然，并不只是环卫，还加上消防、路灯、基础设施、道路维护什么的，有补有收，应该是会有几亿的。这样可以省许多的钱，相当于变相的收了房产税了。