这几天刚买了二套房子，发现是查封状态，可以立即起诉卖方吗？

显示全部楼层 · 2010-8-21 20:26:03

8月3号我在地产公司购买了2套房，总价值130万。都是同一个小区同一个业主名下的，他一共有4套，我买了其中2套。当时付了2万订金，后来听说，业主的房子在银行做抵押，都被查封了。我到深圳国土局网上一查，他的4套房全部被查封了，我和业主联系，他说房子被深圳福田法院和罗湖法院查封了，福田法院的已经解封，罗湖法院还有案子还没处理，他不敢办理赎楼过户手续。现在需要时间处理，叫我愿意买就等，不愿意买就解约。解约我肯定不答应，为了买这个房子我把自己住的房子都便宜卖了，为了凑首期款还借了不少钱。有很大损失。我有几个问题请专家们指点一下，一定要根据法律条款来回答哦。不能凭脑子随意想像。谢谢！
1，买卖合同上有规定，交易的房产业主必须保证产权清晰，无查封状态，否则按违约责任来处理。但是合同上又写着：房产处于抵押状态，卖方需在65天内自行赎楼。卖方表示现在需要时间来处理此事，我不知道现在到底算不算违约？他把查封的房子拿出来卖，是不是在签订合同的那瞬间就已经算他违约了？还是我需要等待他65天处理，如果65天还是不能解除查封，才算构成违约？这两条会不会有冲突？
2，合同规定我要在15天内去银行做资金监管，3号签订合同，意思18日前必须去银行办手续。我现在已经确认卖方房产被查封，我还需要去做资金监管吗？需不需要去走一下流程？我个人觉得按道理是不需要的，因为都查封了，做资金监管有什么意义呢？根本买不了。但是我又担心卖方到时候反咬一口，说我没有按时去做资金监管。怎么办？
3，关于卖方房产查封的问题，我和地产公司的人员电话和卖方沟通了，有电话录音，卖方表示房子现在没法卖，要么解约要么慢慢等，问她什么时候能处理好，她说不知道。一个明确的时间都没有。我可以马上起诉她吗？
4，和我签订买卖合同的不是业主本人，是业主的代理人，她有业主的公正委托书，我如果起诉，是告业主还是告代理人还是两个人一起告？
5，合同规定如果买卖任何一方违约，可以选择赔偿双倍订金或者房价的百分之二十。但是听说法院不一定按照合同来判，比如我要求赔偿百分之20，法院真的会支持吗？法院会不会带有自己的想法来判？
6，最重要的一条，这种情况，卖方把已经查封的房子拿来卖，合同签了，订金也收了，我去告她，能胜诉吗？需不需要自己先做什么准备？比如给卖方的家庭住址发律师信之类的？
请相关专家根据法律知识认真帮我逐条回答一下，业余的朋友就谢谢了，以免误导我。
另外补充一个问题，也烦请大家指点一下，我最近卖了一套房子。合同上规定买方必须在10天内到银行做资金监管。结果买方拖了22天才去做。等于是超时12天。合同上写的是10天内要做，超时一天赔偿房价的万分之4，如果连续超时7天，就构成违约，合同解除，可没收买方订金或要求买方赔偿房价的百分之20。买方现在耍赖，1分钱都不肯赔。我打算就以他超时12天造成违约为理由起诉他。但我当时卖房的时候是做了全权委托公正给一家担保公司的，让他们代理我办理此事。买方在超时12天去银行做资金监管的时候那个担保公司，也就是我的代理人，也一起去银行签字了。买方现在说，我的代理人都去银行签字了，代表我认可、我默认他超时。有这样的说法吗？在法律上能站得住脚吗？我确实做了全权委托公正，但是我的代理人按照习惯去替我签字，就能完全代表我的意愿？他们去银行办手续签字的时候根本没有通知我，我根本不知情。我如果去起诉，能胜诉吗？法院会不会认为我的代理人都替我签字，代表我接受、认可买方超时付款？我说我的代理人是根据工作习惯才去签字的，并没有通知我，并不代表我同意买方超时付款，这样说可以吗？请大家指点一下，非常感谢！

千问 · 2010-8-21 20:26:03

可以，我支持起诉

千问 · 2010-8-21 20:26:03

你可以上深圳方俊律师网咨询。

千问 · 2010-8-21 20:26:03

真够操心的，你找的什么地产公司啊？居然能这么不小心就买房子。这太欺负人了吧。另外，还是想赚便宜吧。哎，，便宜没好货。