房屋拆迁评估是否借法律行欺诈来源(转载)

显示全部楼层 · 2021-1-8 01:07:06

房屋拆迁评估是否借法律行欺诈来源：　　作者：佚名　　日期：10-06-07
　　
　　　　长沙中山西路棚户区改造项目256亩土地以1450.66万元/㎡卖出，折合楼面地价3312元/㎡，创出长沙新地王，有行业人士预期此地房价将不会低于7000元/㎡，并且会对商业房产市场产生较大影响。
　　
　　　　其实长沙市内区位较好的房价早已高于7000元/㎡，因此，受让该地块的开发商，获得土地无异于即获得巨额利润。256亩土地上要产生多少住房、多少商业用房，住房平均按8500元/㎡，商业用房按5万元/㎡计算，很容易算出开发商获此土地后大致可赚多少利润。依3312元/㎡的楼面地价可以算出该地块总建筑为112万㎡，设其中商业房产10万㎡，住房102万㎡，建安成本2000元/㎡，税费等1500元/㎡，开发商住房大致可赚1500-2000元/㎡，商业房大致可赚4.5万元/㎡，共计大致可赚60亿元。因为该块土地是长沙的老城区，有二千年的历史，象金子一样珍贵，因此该地块房产销售应该是最容易的，也就是说开发商获得该地块，即使在目前房地产市场看淡的经济形势，仍然会因为其最好的区位而稳当地赚钱。得地等于得钱的神话，还将在该块土地上续写。
　　
　　　　1450万元/亩价格成交的土地虽被号称为长沙地王，但其价格对开发商而言一点也不贵，根本不存高地价风险，长沙市中心的房价早在07即已突破8000元/㎡，仅3312元/㎡楼面地价，即可保障其住房可获得相当的利润，再考虑所开发的商业物业，利润会大得吓人，因此1450万元/亩的地价对开发商不是贵，而是便宜。当然，开发商是否还要支付一些不能公开的费用才能获得这块象金子一样珍贵的土地，不得而知，只有哪天审判某些贪官，认定他们受贿开发商事实成立，才会确知开发商还有这些看不到的成本。但开发商也有开发商的难处，他们有很多需要花钱的事，他们的成本不一定可以通过理论算出，他们也有很大的成本需要通过会计技术才能解决，因此他们事实上也可能得不到估算的那么多。
　　
　　　　中山西路棚户区改造项目土地成功卖出，开发商开心，因为他们获得了赚钱的机会;拆迁出卖土地的人开心，因为他们卖了一个好价钱，获得了丰厚的利润;拆迁该棚户区改造项目的拆迁工作人员开心，因为他们从拆迁中赚到了钱;决定该棚户区改造项目的官员开心，因为他们可以取得改造城市和制造GDP的政绩，并且还有可能获得开发商的拜谢。唯一开不了心，眼泪只能往内流的只有被拆迁人，所有人的开心都建立在他们的痛苦上，所有的开心与痛苦都因由被拆迁人的房屋被拆迁产生，产生了多少开心同时也产生多少痛苦，开心是由于被拆迁人的房屋被莫名其妙地廉价拆迁才得以产生。人们常说中国人的传统文化是儒家文化，而儒家文化的精髓是孔圣说的“己所不欲，勿施于人”，在房屋拆迁上不知儒家文化是如何在影响人的行为。
　　
　　　　房屋拆迁很重要的一环是待拆迁房屋价值评估，拆迁评估既可以说是房屋拆迁真正的开始，也可以说是拆迁人盘剥被拆迁人的开始，因为拆迁补偿以待拆迁房屋的评估价值为基础，评估价决定拆迁补偿的高低，拆迁人希望支付较少的补偿款，因此希望评估价较低;被拆迁人希望获得较高的补偿款，因此希望评估价较高。因此拆迁评估对双方非常重要，不公正的评估总会损害一方利益，谁能控制评估过程谁则可以获得有利于自己的评估结果，因此如何公正地委托评估人作出公正的评估本应是拆迁双方主要争议的问题。说不出其中的原因，确定由谁来评估的决定权总是在拆迁人一方，既然由拆迁人决定由谁评估，而拆迁人又希望评估价低，同样是利益驱动的评估人当然会尽力满足评估委托人的拆迁人的要求，这样被拆迁人在拆迁博弈中，从评估开始便处于劣势。
　　
　　　　评估什么，拆迁条例已有明确规定，评估是评估待拆迁房屋的市场价值。什么是房屋的市场价值，房地产估价师考试用书上的定义是“在下列交易条件下最可能实现的价格：①交易双方是自愿地进行交易的;②交易双方进行交易的目地是追求各自利益的最大化;③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象;④交易双方掌握必要的市场信息;⑤交易双方有充裕的时间进行交易;⑥不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价”，简单地说市场价就是拿着钱可以自由、平等、公开买到的价。在土地使用权商品化条件下，房屋的市场价值由房屋的建筑物价值和房屋的土地使用权价值组成。拆迁评估的房屋价值指的是待拆迁房屋的市场价值，包括建筑物的价值和土地使用权的价值。
　　
　　　　回头再来分析中山路棚户区改造项目的拆迁分类评估价，分类评估价指的是对拆迁范围内所有房屋做的整体评估价，是拆迁人确定中山西路棚户区改造项目拆迁补偿金额的主要依据。拆迁人说分类评估是由长沙的数家有相应资质的评估公司作出，至于是如何的确定这几家公司来评估，不得而知。评估的结果是住房约4500元/㎡，门面即商业房约1.7万元/㎡，由于被拆迁人没有能力，也没有机会对评估的合法性、公正性及科学性进行质证，拆迁人称实力雄厚的评估公司是如何评估出该结果，并不为人所知。拆迁人也就依此评估结果对被拆迁人进行补偿安置。尽管被拆迁人明明知道4500元/㎡的价格在城中根本买不到房，不能接受如此不合理的低价，却道理不知该从何说起，你说补偿价太低，他说补偿价是依据评估价确定，你的房屋市场价只有这么多，你说评估价不合理，他会告诉你评估人都有国家房地产评估资格，只有他们是有资格评估的人。在该地块以1450万元/亩成交之前，尽管直觉到评估价有问题，不是市场价的真实反映，却没有有力的证据证明评估价不是真实市场价的反映，该地块以1450万元/亩卖出，提供充分证据，证明分类评估价反映的不是市场价。该地块1450万元/亩的成交价，不说是非常充分的市场价，至少是满足部分市场价条件的市场价，依1450万元/亩的地价，可知该地块的土地使用权价至少为2.2万元/㎡，以该地块内传统的两层结构房为主的房估算，这种两层结构房的楼面地价为1.1万元/㎡。该地块内房屋楼面地价就达1.1万元/㎡，还不算建筑物的价值，而分类评估价却只有4500元/㎡，相差一倍有多。如果分类评估价反映的是市场价，该地块的土地使用权价便不应该高于9000元/㎡太多，既然该地块的市场价为2.2万元/㎡，则证明4500元/㎡不是该地块的市场价。
　　
　　　　分类评估价反映的不是市场价，说明分类评估价失实。因为分类评估价影响数千人的重大利益，因此这种失实是一种重大失实，产生这种重大失实的原因可能有两种，一是评估人员的能力，二是评估人员故意。既然拆迁人号称分类评估价由数家有实力的评估公司作出，那没有理由相信失实是因为评估人员的能力，只有可能是故意，至于这种故意是否缘于拆迁人的授意则不得而知。一位统计专家说数字本身不会骗人，但人可以利用数字骗人，同理，法律本身是公正的，但人可以利用法律行不公正。假借遵循法律评估，通过操控评估获得意欲的评估结果，再依不公正的评估结果给被拆迁人不公正的补偿，这不是借合法行欺诈吗。
　　

千问 · 2021-1-8 01:07:06

政府不借评估的手，怎么能从土地中牟取暴利呢，你知道什么叫土地财政啊