房产交易疑难问题，请专家们来给点意见

显示全部楼层 · 2010-11-15 20:40:20

最近看中了一套房，大概是一年半前建成的小区住宅房，因为炒楼团很厉害，所以想买好户型基本只能从炒楼的手上买，我看中的那套也是这样，但这套房子在手续上让我觉得有点复杂，请大家帮我分析下，交易会不会有风险。。。
手续复杂的原因：A从开发商处购买了这套房子，不久后转手卖给了B，而他们之间的交易手续只存在一份交易协议，现在无论在开发商还是房管所登记下，这套房产都在A的名下，但B有A把该房产转让给B的一纸转让协议，我现在向B购买该套房产会不会存在问题？？交易风险会不会太高？
请专家来给意见，先谢了！

千问 · 2010-11-15 20:40:20

1.现在无论在开发商还是房管所登记下，这套房产都在A的名下，但B有A把该房产转让给B的一纸转让协议不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据是物权法第14条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。依据是物权法16条据此只要是B没有取得房产证也就是说没有过户登记的，那么在法律上房屋的产权人依然还是A而没有因为交易协议的存在发生变动，B根据交易协议享有的仅仅是能够要求A协助过户交房的债权请求权而不是对房屋的物权。一句话只要没过户登记，房子就还不是B的2.我现在向B购买该套房产会不会存在问题房子还不是B的而你就向B购买，你说会不会存在

千问 · 2010-11-15 20:40:20

你说的情况，我在十八年前经历过，因为当时没有全市统一的联网交易平台，开发商也没有公开设立“售楼处”，所以房子是一家开发百家炒。记得有一单（我们行话叫“跟单”）是A开发的房产传到我已经是第N家了，后在R处到达终点买家。A的出价是2000，到R处已经是3300了。
现在市场规范了，法规、技术条件都健全了，老办法完全行不通了。最后接棒者必倒霉！作为过来之

千问 · 2010-11-15 20:40:20

个人建议不要买。如果这个是商品房，为什么A卖给B的时候没有过户更名给B呢？正常的程序肯定是要变成B的名下才是对的。如果还在A的名下，那谁能证明这个房子是B的呢？就算向A买该房，B肯定不同意对吧？就算B也同意，难保还会C,D,E,……，如果你买了，还是不能过户，那你就是其中的C或D了；还有一种情况就是这个房子不是商品房，而是集资房之类的，那就更不要买了

千问 · 2010-11-15 20:40:20

向B购买该房产有问题，并且风险高。由于B向A购买仅一纸协议，从提问上看不能确定B和A间是否已履行完付款和交房的主要义务，并且B尚未去办理产权变更登记，也未在房产交易中心进行房产交易的预登记，因此不能杜绝A再将房屋另售他人的可能性。

千问 · 2010-11-15 20:40:20

既然现在的登记名下还是a那么现在的房主就是a。至于a和b的协议只是个双方的合同，在他们之间产生效力，对其他人没有效力。建议你最好别从b手买房子，风险很大。你既然知道了现在的情况，就不是法律上的善意取得了。