【风云洞评】中国式物业何去何从？

显示全部楼层 · 2022-8-10 16:05:22

【风云洞评】中国式物业何去何从？

　　2020年以来，已有多家物管公司登陆港交所，如正荣服务、弘阳服务、金融街物业、建业新生活等。截至目前多家大型房企均已完成拆分物业上市，包括碧桂园、雅居乐、保利、绿城、中海、花样年、佳兆业，正在等待上市的还包括合景泰富、世茂、恒大、融创、华润旗下的物业公司。目前还未有公开物业上市动作的大型房企包括万科、龙湖、富力、越秀等。大型房企拆分物业上市，正常吗？
　　

　　受市场追捧的物业板块为何高估值？分析称，其具三大支持：物业管理行业续租率高，相当于一劳永逸“坐地收租”而“旱涝保收”；物业之垄断定价权在谁的手里？中短期内甚至于长期内都可预计物业板块营收增长，以此计算的动态市盈率会稍微低一些，刺激股价继续上升；物管公司客服人力成本持续上升，加上地产存量庞大，这也就意味着未来会有更强的“收租”能力，带来板块之想象空间。
　　某小区业主电话说某电梯出现故障，有时会突然下降，很危险。关乎人身安全，不上心处理还了得？然则上报到工作群后，上面说知道了，其他的事情你就甭操心了。后面业主又打电话，这件事早就和你们说了，你们就是不管吗？物业从来都是狗眼看人低的主。但凡有钱有势的，有事了那都是屁颠屁颠的，普通人的话就正常程序来处理，而至于怎么处理，效率怎么样，这个就“中国式”而不好说了。
　　概括而言，常见物业乱象包括：物业消极怠工，无法提供和物业费相匹配之服务，或干脆对各种问题不闻不问而任由小区荒废；物业费被非法挪用，致没钱维修和翻新公共设施。一些承诺的设施因为资金问题，迟迟不能落地；业委会成立受阻，或者惨遭暴力拆解；侵占小区的公共空间进行牟利。例如不经业主同意便将电梯间、公共走廊作为广告展位出租，公共场地收费停车，地下室对外出租等。值得商榷之一点是：小区安防不到位，没有门禁和保安，外来人员混杂，业主频繁被盗，治安非常不好；业主维权无门，甚至会遭到威胁和人身攻击，甚至有物业殴打业主之暴力事件。
　　你家小区的物业还好吗？中国式物业：收你的钱，当你的爹，要你的命。哪里有楼房，哪里就有在楼房里当管家的物业。物业，本来是为业主提供服务的，但很多时候，作为主人之业主，还不得不跟我们聘用的物业来斗智斗勇。其实，你我他所经历的物业公司之好与不好，根本也不用评价，就和美国选举总统一样，特拉普与拜登只能上去一个。甚至，如果我们认为自己小区的物业不好，业主成立的业主委员会自己管理而“自治”，岂不美哉？各个小区之业委会也或试过想更换自己的物业，问题是你能换的动吗？
　　主仆颠倒，源于“垄断”。是业主没有其他商家可选吗？业主压根没有选择权。按照法律规定程序，业主需选举出一个业主委员会，业委员有权提出对物业之“不信任案”，然后召开全体业主大会投票，如有超过半数的业主支持且他们手里的房屋面积占到了总建筑面积的一半以上，物业公司就会被解聘。这可能吗？“中国式”物业管理条例框架下，一个小区最初之物业管理公司是由开发商来选聘的，而非业主，这也是我们房地产之专卖性质决定的。卖给你房子的时候价格是开发商说了算，如今交物业费也是开发商说了算。开发商与其选跟自己关系好的物业，还不如干脆就选自己。肥水不留外人田！每一个大地产企业旗下，必然有自己的物业公司，每一个由他们开发的楼盘，物业也必然是他们自己。如此则，所谓业主委员会权限大大受限，甚至几乎形同摆设。
　　众所周知，业主与物业属于主人与公仆之关系。也即，物业是收了业主的钱，并用于为业主服务。物业全心全意为人民服务才是其本分！从这个层面讲，我们社会上所有之物业，都应该属于事业，都不应该营利。而上市公司都是以营利为目的的，本该事业化管理的，却企业化管理了，竟然还上市了。大型房企拆分物业上市，也注定了业主与物业之主仆颠倒。大型房企拆分物业上市，其所谓优质资源说白了不过是垄断红利而已。
　　中国式物业何去何从？既然物业属于事业之性质，就应该共享单车一样，归属于政府，不以营利为目的，甚至还可以有财政补贴在其中。如此则，上述之大型房企拆分物业上市都属于荒唐之举。再一个是，从街区制之发展趋势分析，任何小区都应该是完全开放的。说我们目前小区安防不到位，没有门禁和保安，缺乏长远眼光。外来人员混杂，街区制下大家都一个小区的。业主频繁被盗，治安非常不好，天眼工程哪里了去了？至于业主维权无门，甚至会遭到威胁和人身攻击，以及物业殴打业主之暴力事件，归根结底都属于人治代法治之主仆颠倒。
　　物业就是物业，不应该有神马中国式。物业属于非营利之事业性质！物业应考虑到未来街区制。

千问 · 2022-8-10 16:05:22

中国房地产行业自发轫以来，形成了全世界仅有的大型住宅小区管理模式，据研究院预测，2020年我国物业管理面积将达345亿平方米。在如此巨大的市场中，开发商“近水楼台先得月”，以前期物业合同，分食了住宅社区服务的大蛋糕。然而，在社区多业权状态下，他们与业主、业委会的纠纷日益增多。什么是物业？它的本质是什么？如何才能长久地经营？

千问 · 2022-8-10 16:05:22

涉黑的物业公司在有些业主装修之际，存在吃拿卡要，投诉到相关部门，而这些个大老爷们告知调查了再通知，等待结果遥遥无期，没有丝毫下文。所以呢大部分业主都敢怒不敢言，在这个黑物业的淫威之下，有一个邻居直接带头不交物业费来抗衡物业，遭到了物业停水断电，这位业主直接跑到物业去接水，谁曾想遭到黑物业带人到家一顿暴打，住到了医院几个月。从此以后再也没有业主能站出来了。想必在中国很多小城市的物业都这样吧！

千问 · 2022-8-10 16:05:22

来了

千问 · 2022-8-10 16:05:22

讲的很好啊，为什么没人。。。

千问 · 2022-8-10 16:05:22

除了业主其它跟房有关的人都是有利可图，为啥要改；韭菜就得有韭菜得觉悟！！

千问 · 2022-8-10 16:05:22

物业公司经营很难的

千问 · 2022-8-10 16:05:22

非常难盈利

千问 · 2022-8-10 16:05:22

物业费超级难收

千问 · 2022-8-10 16:05:22

一点点事情就要野猪投票