[调查研究]房地产业思索之一我们为谁盖房子

显示全部楼层 · 2021-1-8 11:00:53

一转眼，从事房地产行业已满十年，在房地产行业中，我有一年从事策划，四年从事施工，剩余五年主要承担前期和外联工作。我所从事的前期工作，比较完全的剥离了市场部分，更多倾向于将项目操作成形，于是我对房地产行业的市场动向并不算有研究。但毕竟有所染指，我对房地产业某些东西还是有相当困惑。
　　
　　
一、为谁盖房子
　　
　　
我进入房地产公司是2001年，当时那个房地产公司只有四个人，项目还处在策划和方案设计阶段，我自然而然的就涉入策划工作。当时项目在海口，我们在本地的市场调查以紫荆花园、新世界花园、置地花园、长信海景花园、世贸雅苑这些楼盘为主，当时至少在海口，也至少在我们的概念中，根本没什么外销房产的概念，我们考察的楼盘都是以本地购买力为目标市场，我们所设定的主要目标市场，也是本地已经有住房但是想换房的二次置业人群，所以我们的产品也是以大户型为主，跟现在漫山遍野以小户型为主的主打产品迥异。这是一个本质的区别。
　　
　　
当时落入我们眼帘的岛外著名楼盘，分别是广东省的碧桂园和星河湾，星河湾当时以品质感动客户，不惜血本堆积室外环境的做法可望不可即，当时的公司财力无法效仿，碧桂园是感动了我们的，碧桂园，只能按我的理解哦，它是以完善的社区配套并辅以城郊交通配套为代价，在城市郊区分批建设大规模的房产，为有购房欲望但无力购买市区内住所的人群量身定做产品，本意绝对是价格取胜，这个目标也真的实现了。其实，就当初我们重点考察的楼盘紫荆花园，开发商老板也是这么说的，他说我是做工程出身的，即使做出来我平本卖，也能够赚到建设工程利润，销售价格上他敢跟别的楼盘抗衡，就这种想法支撑他以尝试的心态做了紫荆花园。所以，2000年左右的楼盘，其实还是以有常住需求的人群为主的，跟现在以投资为主或短期度假为主的需求有着本质区别。
　　
　　
所以，引出第一个问题，作为行业内的我们，面对着现今已经成现实的行业寒冬，我们该为谁盖房子。我们是业内人士，站在生存角度上去看这个问题的，非常严肃。按我的估计，常住海南人群当中，2000年左右就有购房打算而迟疑的人，到现在依然没有买房。我没有详细调查，只是按我的感觉，按海口地区的情况来说哦，80平的房子，每平5000元，按揭买房，首付3成12万，贷款7成20年月供2000元，应该可以达到相当部分人群的接受程度。就以这个单价为基数，我们反算一下房子的价格构成，粗估一下可能性。建安、销售、财务及管理成本，按2500元/平计算，预期项目净收益按20%计算为1000元，合计近3500元，剩余1500元全部摊给楼面地价，楼面地价折算每亩100万（以容积率2.0计算，购地价格为200万/亩），可能吗，按大数算，我觉得这是可以实现的，特别是在当今限购的情况下，更能够实现，毕竟本地常住有住所刚性需求的人应该不会有大部分人有两套以上的房子。特别对于有志于长期立足房地产业的公司，走规模经济，20%的纯利润应该还是有足够吸引力，只要规模可观，后续收益应该更为可观。
　　
　　
我们总是疯狂过后回到最初，在市场跌入低谷时我们才思考房子最初的用途是居住，真正的刚性需求是本地常住人群，我们的成长随着地方常住人群规模增长的节奏温和扩大，本身就是规避了最大的市场动荡风险。
房地产业思索之二项目让步于环境所追加的项目成本
房地产业思索之三行业动向浅见
房地产业思索之四敢问路在何方1 大庇天下寒士俱欢颜
房地产业思索之五敢问路在何方2 产品构成合理性浅析
房地产业思索之六敢问路在何方3 产权式酒店
房地产业思索之七敢问路在何方4 降价风云

楼主老帖新读：
【好旧帖回顾】浅谈房地产界的圈地行为

　　

千问 · 2021-1-8 11:00:53

听楼主娓娓道来盖房子的故事

千问 · 2021-1-8 11:00:53

生存面前必须认真，探索出路总比怨尤要好：）

千问 · 2021-1-8 11:00:53

@聊得顽石直点头 2011-10-07　10:11:13
　　　　生存面前必须认真，探索出路总比怨尤要好：）
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　　非常认同，只是前路何方，迷迷茫茫啊

千问 · 2021-1-8 11:00:53

『建筑业』【好旧帖回顾】浅谈房地产界的圈地行为
　　
　　总页数:1当前页:1第1页作者：聊得顽石直点头提交日期：2001-12-13 0:43:50访问：680 回复：4
回复楼主
　　
　　　　虽然是浅谈，但问题还是比较严重。在1992-1995年期间，在海南房地产炒作浪潮时，本地就有类似问题出现。追根究底，这是房地产发展的必然趋势。一个行业发展得久了，有实力的企业，肯定想断了其它竞争对手的后路，强占先机，以牟取最大的利润。
　　　　国内房地产企业的圈地运动已经开始，象深万科等企业，都将大量的资金投入了土地的占有上，在濒临市区和市郊之间大量圈地。在圈地运动发展到一定的程度，小的房地产公司也就没有了房地产开发的根源，自然就退出了市场。
　　　　海南的圈地运动，其实并不是新鲜事。最靠市中心的，是大名鼎鼎的美视航母项目。看过他们的项目没有？说是投资二十几个亿，在海里建一个类似航空母舰的酒店，然后陆地上的土地全部做成高尔夫球场。瞎子也知道，海南的消费并没有上到很高的档次，人流量也相对以前少得多，但是，海南现在有几个高尔夫球场？俺第一次看到这个项目时，就猜他们是在变着法子圈地，果然，现在开始盖东西了，是什么也懒得去看，现在建成，无论是什么，都是亏损。
　　　　除了高尔夫球场，类似的圈地行为还有大型农场啦，种植业啦，这都能解决占地两年内不开发，国家收回土地使用权的问题，而且，将较少的资金占用保住了位置较好的土地权属，以后无论是自己开发，还是转手卖出，都是有利可图的。当然，毕竟积压了部分资金，没有一定实力的企业，还是做不到这一点。
　　　　现在，以新世界、深深房为主力的圈地行为，已经发展到了海口市。新世界公司，在海甸岛圈了据说有两千多亩土地，明摆着看中了新的机场路行走路线，看好新的一轮开发趋势，才提出在海甸岛圈地的。投资者的眼光，笔者认为有点短浅，大规模的商住小区，在海口市内不太站得住脚，如果从旅游房地产的角度看，海甸岛由于早期开发不当，整个岛的主要环境已经遭到了破坏，再新辟出一块地改变面貌，吸引力也有限得很。而且，海甸岛的基础设施已经成型，整体环境并不好，即使是新机场路开通，也不能从根本上解决海甸岛的面貌，这种地倒不如搞经济适用房，而不适合于搞高尚住宅小区。
　　　　海南是否会引发新一轮的圈地运动，取决于是否房地产的销卖市场能否打开。现在，市内最好的地段，无疑是在滨海东路填海区，但是，土地已经瓜分得七七八八，成型的项目已经不可能建成。圈地运动的主要地段，估计会发生在琼山新市区一段，甚至桂林洋，市内可以圈的地已经不多，而且，从长远看，也应该向市郊发展。
　　　　但是，本地开发商应该看到，就目前几家开发商，还都不具备大规模圈地的能力，无论是昌贸、还是置地，包括现在正红火的紫荆棘花园，都没有能力一次圈定上千亩较好地段的地块。也就是说，如果房地产项目一旦红火起来，本地开发商就很可能竞争不过外地有实力的竞争对手，或许，到最后只能搞搞处置房开发了。这种问题也不是没有可能出现。
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　　厉害啊，10年前楼主就有高论了，实在是失敬的很啊

千问 · 2021-1-8 11:00:53

哈哈，斑竹功力深厚啊，我十年前写这篇东西的时候刚进入房地产业，当时的见识有点稚嫩，不过也是那时候市场状况的真实反映啊：）

千问 · 2021-1-8 11:00:53

lz挺牛的

千问 · 2021-1-8 11:00:53

多谢斑竹红冠待遇：）

千问 · 2021-1-8 11:00:53

多谢楼主不吝赐教；}

千问 · 2021-1-8 11:00:53

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