“我敢说上半年没有一个房地产企业能在香港成功IPO的,但是下半年情况会有所好转。”昌盛中国一位不愿透露姓名的高层对本报记者说。而对昌盛中国何时重启上市计划、2009年是否有望成功上市,这位高层三缄其口。
据本报记者了解,以恒大地产领头,星河湾集团、龙湖地产、方圆地产、棕榈泉置业等在内的30多家地产公司都在暗中等待上市时机,新一轮上市计划即将重启。如不能成功上市,这些企业将直面“清算”。
“随着楼市的回暖,2009年底可能是比较好的上市时机。”国泰君安分析师姚峣对本报记者表示。
迫于财务压力上市
国际知名会计师组织——均富会计师行公布《国际商业问卷调查报告2009》的最新调查结果显示,面对目前动荡不安的市场环境,中国私营企业对进行收购及上市活动的态度趋于谨慎。香港均富会计师行企业融资部总监冯思敏表示:“股市在2006年及2007年的增长燃起内地私营企业对上市募资的渴望。但股市在2008年下滑,通过这个途径筹集资金的能力在短期内会相对降低。”但是对资金渴求巨大的房地产企业,上市愿望更加强烈。姚峣分析说,不上市就无法做大,万科等房企这些年来能够持续发展的原因,都是依靠不断在资本市场融资。
“更重要的是,很多企业已完成了私募,签订了对赌协议。”某位不愿透露姓名的房企资本运营总监对本报记者表示。这意味着,如果上市不成功,股权投资将转化为债券投资,公司需要偿付大量的利息。
所谓对赌协议,是指私募基金与房企合作时为了保证资金安全,双方对未来不确定情况（大多是盈利指标和上市时间）的一种约定。以主流产品可转债为例,一旦上市成功,私募基金将低利率债券转为股份;而如果不能上市,私募将以高利率债权退出。这种投资方式如遇牛市,自然“双赢”;一旦遭遇熊市,投行无法按照预期退出,被投资企业则面临巨大财务压力。而做了上市准备却未上市的企业则背负了更大的财务负担。
2007年,为顺利上市,恒大同淡马锡、美林等机构投资者签订了对赌协议,如果恒大在2008年6月6日前上市,给机构投资者的回报不少于40%;如果在2008年12月6日前上市,回报率不少于50%;如果在2009年6月6日前上市,回报率不少于60%;如果在2009年12月6日前上市,则回报率不少于70%。恒大地产若无法完成上市,其将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。
恒大中止上市后,随即再次启动私募,美林、德意志银行、科威特投资局、新世界发展有限公司共计投资6亿美元,许家印本人的股权被稀释到50％。两会期间,恒大集团董事长许家印向记者透露,该协议已经展期,恒大最困难的时候已经度过。
而星河湾集团、龙湖地产、方圆地产、棕榈泉置业等企业均已完成私募,面临高昂的债息。
市况有所改变
Dealogic统计数据显示,今年前2个月,全球共有30家企业成功上市,融资总额为14亿美元。相比于去年同期的211家企业上市以及179亿美元的融资总额,分别减少85%和92%。可以看出,2009年初,融资环境不容乐观。
但姚峣认为,“广东已经明显看到回暖的迹象,大部分企业可能在2010年回收大量资金,资本市场会先于实体市场启动。”他乐观判断,市场会在2009年底发生好转,而彼时也将是重启上市的好时间,届时一些项目主要在广东地区的企业将会有机会成功上市。其它地区的房地产形势暂不明朗,姚峣认为仍有下跌的空间。
市场也从不缺少看空派。三智股权投资基金合伙人赵祥龙则认为,近3-4年的时间里,房地产行业都处于存货的“基清周期”,根据房地产行业的周期波动性,至少要到2011年或者2012年才能回暖。此外,在全球通缩的背景下,投行都在“自保”,无暇顾及IPO。他还提出,在房地产行业新的商业模式未形成前,很难看到企业的成长性和未来的盈利空间。而一直以来所存在的估值矛盾也将阻碍企业上市。
摩根士丹利一位高层也向本报记者表示,关键在于价格,如果房企能够承受以较低的价格上市,即使市场再差,机构投资者也会考虑。
但是现实远没有假设来的简单。一个共识是,此前靠大规模土地储备而获取上市筹码的模式已经无法行通。“今后机构投资者更加青睐有稳定现金流、有一定比例的投资性物业,盈利模式较好的房地产企业。”姚峣表示。
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