改善型刚需或成市场需求主体

显示全部楼层 · 2021-1-8 12:15:20

始于全球金融危机的全球恶性通胀在为我国房地产市场注入一剂剂强心针的同时，也一步步将我国的房地产市场推入了极其险恶的政策环境之下，从去年四月到去年十月，再到近期，三轮调控，一轮比一轮用药更猛，在调控与通胀的博弈下，我国的房地产市场在高速向上的过程中也走入了一个无解的政策环境之下。未来市场如何演变，市场众说纷纭，笔者认为，未来的市场走向将仍与宏观经济环境密切相关，尤其是要看通胀的形势发展，在紧密的加息，收紧流动性情况下，通胀重要指标CPI未来的拐点将可能是市场真正的拐点。具体而言，未来市场的变化有如下几个方面：
土地市场出现分化，保障房、商业地块受追捧
去年，全国土地市场呈现前所未有繁荣，土地出让所得创出历史新高，地王比比皆是，今年这一趋势将率先发生逆转，保障房供地、商业地块将受到市场追捧。其实这一趋势在近期已有显现，2011年上海新出让成交土地，商业地块成交居多，商品房供地大幅减少。相信伴随本轮新政发威，市场心态将发生变化，因为保障房的无风险收益，商业地产受调控影响较小等因素，后续土地市场保障房供地、商业地块有望受到市场追捧。
市场新增供应量将锐减，成交将再创新低
本轮调控的幅度之大已经让绝大多数市场从业者感受到了寒意，近期大多数开发企业纷纷调整今年的营销计划，降低供应量或将新增供应延后。在本轮调控的限购、房产税等核心政策的强力打压下，伴随着各项调控政策的落地，市场心态将在一段时间内发生变化，观望情绪升温将直接导致市场需求大幅锐减，成交再创新低已成必然，这个萎缩的量，笔者认为相较2010年最起码要再萎缩30%以上。
CPI将决定市场走向，改善性刚需或将成为市场需求主导
在成交量大幅萎缩的情况下，刚性需求将再次成为市场成交的主体，改善型刚需或将成为新的市场需求主体。在目前的市场环境下，短期的市场观望将不可避免，这个观望期目前看来最少要持续到下半年，而到了下半年市场能否顺利复苏，关键还在于本轮调控对于通胀遏制的成败，如在这段时间内CPI指标仍然居高不下，通胀压力依旧强劲，则下半年如无更新的调控政策，市场复苏势难避免；而反之如果CPI指标出现拐点，这个预期中的市场反弹的时间还要后延甚至于出现真正的市场调整。而在此期间，市场需求也将发生一些变化，市场对于豪宅需求将逐步锐减，而改善型刚需或成为市场需求的主力，因为这个群体够大，同时也有一定的购买能力，而且某种程度而言，其受调控影响也会小上很多。
政策环境年内难现松动
近期伴随着其他宏观经济指标的持续走强，CPI继续刺眼地走高，宏观经济深层次的矛盾短期内很难扭转，而其中的一个重要因素就在于房地产市场对实体经济资本的挤出效应正愈发强烈。因此，要保证经济持续稳健的发展，同时又要把CPI数据真正地降下来，房地产市场就不能有任何松动。当然要真正做到这些确实很难，但经历了连续两轮调控未果后，新一轮调控不达目的势难罢休。