[焦点解读]限购令：海南本土地产商转型的契机

显示全部楼层 · 2021-1-8 12:42:11

跟大多数的省份不一样，海南房地产市场是个外向型市场，七成购买力在岛外的海南受这次房地产调控政策及“限购令”的影响特别大，海口和三亚两个城市的成交量基本上可以用惨淡来形容。部分开发商选择了推迟开盘的策略，然而，据我观察短期内国家是不会对楼市有所松动的迹象，大有调控不达目的誓不罢休的气势，而开发商推迟开盘能推迟多久呢？
　　
　　
　　一方是政府的大力调控，一方是国际旅游岛的规划不断成熟，基础设施和配套日趋完善，许多开发商开始摸看不清市场，开始迷茫，海南楼市到底怎么了？在我的印象中，海南房地产行业总是那么特立独行，在内地城市基本上找不到太多这样的范本，
　　
　　上个世纪90年代的海南房地产泡沫想必大家都记忆犹新：总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。到最后留下的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，四大国有商业银行的坏账高达300亿元。
　　
　　当时正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去：为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑等在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展，随后，内地的大中城市房地产逐步升温，而海南这个“地产先驱”却从此开始了漫长的低迷，直到2006年末，海南的房地产市场才开始渐渐恢复。
　　
　　2009年11月，当海南将建国际旅游岛的消息传开时，海南房地产市场又一次当了“先锋队”为“国际旅游岛”概念打响了头炮。“国际旅游岛”从一开始就变成了“国际房地产岛”，海南房价一飞冲天：个别楼盘一天涨价就达5000元/平方米，一位从事置业顾问的朋友告诉我，她接待的一位外地客户，一口气买下了60套房子，并且全部一次性付清，海南房地产再次疯狂起来，海南热钱开始无限膨胀。然而这一切的疯狂都随着琼版限购令的出台戛然而止。
　　
　　本周是海口限购令细则颁布的第三周，海口楼市依然冷清，鄙人推断，若限购令不解除，无需多日海口楼价必然出现松动，现阶段众多开发商一边苦苦死撑一边咒骂着限购令，或许，习惯了大碗喝酒大口吃肉的海南地产商还不习惯精耕细作地做地产，但时势造英雄，现实就是这么无奈，海南地产行业已经告别“有块地，傻子都能挣钱”的年代了。
　　
　　卫书记在回答记者采访时有这样一段话：海南房价一路飙升这是特定时间、特定环境下出现的情况；房地产不是我们海南政府一定要依赖的，房地产收入也不是我们财政收入所依靠的；五年以后，第三产业产值将达到整体经济的50%。
　　
　　如果说海南房地产是海南政府的儿子，那这个儿子从来都不是个听话的儿子，总给老爹惹出一大堆乱子，以前老爸对这个儿子的宠爱有加那是因为特殊时期特殊需要，也或许老爸就你这么个“独生子”不疼你疼谁呢？呵呵，可是老爸现在又有了好几个儿子，房地产这个不听话的儿子要想还像以前那样大碗喝酒大口吃肉恐怕就没那么容易了；
　　
　　海南房地产企业怎么了？
　　
　　放眼海南房地产行业，除了外来的“空降兵”基本上找不出一家在国内有影响力的房地产企业，广东有“华南五虎”，上海有“绿地”，重庆有“龙湖”“金科”，天津有“天房”而海南呢？有的只是高企不下的房价和让人惊叹的疯狂；闲时我总喜欢穿梭与海口的大街小巷，看看海口楼盘的风格，品质以及楼盘的亮点，从海口到三亚再到定安上上下下看了不下100个盘，看完后发现一个现象：“两头大中间小” 楼盘要么特别高档，顶级配套，顶级物管，顶级奢华。要么粗制滥造，品质低劣，物业服务严重滞后；而品质优良，物业完善，配套齐全，口碑良好且性价比高的盘严重缺乏，最近我打算买房，但偌大一个海口，却没有找到一个合适的小区，除去信息不对称的原因外，我想还是因为我在重庆生活太久，潜意识里还是会将海口的楼盘跟原来重庆的楼盘做对比，可这一比，就让我买不到房了；归根结底我想只有一句话：海南房地产开发商太浮躁，根本没有静下心来做地产。
　　
　　路在何方？
　　
　　在“有块地，傻子都能挣钱”的年代做地产赚钱不难，而难的是在理性的市场中赚钱，而且是持续的赚钱，这才难。面临这一轮的调控和限购，海南本土地产商路在何方？
　　
　　海南楼市必将随着调控和限购渐渐进入“理性时代”。这样的“理性时代”强调品牌形象、产品质量、配套、服务、人文理念等，要想在这样的“理性时代”赢得市场，海南本土的房地产企业应该从以下几方面下手（个人观点，仅供参考）
　　
　　1：企业品牌建设
　　品牌不一定就是高档的，简单来说品牌即产品（企业）铭牌，用于识别产品（企业）的标识、形象。每个企业都应该找到适合自己的标签以及符合自身发展的战略，而并非漫无边际一味追求高档和奢华。
　　绿城致力于高品质物业的开发；龙湖在产品身上所体现出来的专业良心和专业品质以及贴心的物业服务；万达的商业地产；万科在住宅物业上的专业；观澜湖的高尔夫别墅贩贩贩这些其实都是企业的标识，一个房地产企业不可能在每个市场都取的成功，但你一定要有属于自己的标签，
　　
　　2：楼盘品质，物业管理的提升
　　房地产产品是房地产品牌的基础，没有好的房地产产品，用于识别房地产产品来源和个性的房地产品牌就无以存活。一个房地产产品只有能够得到消费者的信任、认可与接受并能与消费者建立起强韧而密切的关系，才能使标定在该楼盘上的品牌得以长久存活。个人觉得物业管理这一点是海南地产商急需改进的。切记：以人为本方能口口相传！
　　
　　
　　3：目标客户群的选择及培育
　　海南房地产市场超过70%的客户来之岛外，于是乎，大部分楼盘的建设及推广都主要针对岛外顾客却忽略了本省的消费者，其实这是极大地浪费，诚然，现阶段海南常住人群的消费力并不强，但有一部分常住人群是有能力消费商品房的，但跟外地投资客不一样他们看重的更多的是楼盘的品质，性价比以及交通和物业等比较实在的因素，是否有开发商为这一部分人群策划过专门的楼盘呢？同时：随着海南经济的发展，这部分人中会有越来越多的人将成为未来的商品房消费者，正所谓兵马未动粮草先行，企业若从现在就开始将他们视为潜在的消费者加以培育，在他们脑海中加深本企业的印象，那么，在明天的房地产市场上就将拥有更多的消费者
　　
　　4：审时度势；目光长远
　　关心政策的人都能发现以往的所有调控政策跟此次的限购令在深度和广度上都不是一个级别，中央这次是下了决心的，1000万套保障性住房，如此大规模的保障性住房规模前所未有，暂且不去讨论地方能否良好地贯彻落实，单就从中央此次调控的决心和意图就值得开发商三思，如果你资金雄厚，那我无话可说，如果你已经快撑不住了，不妨考虑做第一个降价的开发商，一来快速回笼资金，避免企业资金链断裂造成的严重后果，二来赢得市场关注，每个人心中都有先入为主的惯性，做第一个潇洒降价的地产商，必然引得市场关注，同时加深企业在消费者心中的形象，三来也算响应了政府的政策，政府都喜欢“乖孩子”，留得青山在不愁没柴烧，关键时期，应该把目光放远一些。
　　所以，限购不一定就是危机，运用得当完全可以变成一次机遇！
　　
　　“有块地，傻子都能挣钱”的年代已经结束，海南地产商体现实力的序幕即将拉开，面对更加复杂和成熟的市场与客户，更痛苦和更得意的经历，正在前方等着我们，海南地产刚开始变得好玩！
　　
　　最后跟大家分享马云的一句话：今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好，但绝大多数人都死在明天晚上。
　　
　　（水平有限，各位大虾请勿拍砖）

千问 · 2021-1-8 12:42:11

#海南发展##每日一推#今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好，但绝大多数人都死在明天晚上。
　　@0 @大同海南 @无限接近透明的黄 @胖哥ss @快言良语 @静心大姐

千问 · 2021-1-8 12:42:11

你到底想说什么？

千问 · 2021-1-8 12:42:11

帖子写得不错，不过最近海发版忙于吵吵核泄漏事件了，好帖没人关注，估计版猫是专门点名让我等来顶贴的吧。
　　不过此猫也恶毒了点，前面是绝大多数人都会死在明天晚上，后面就是我等五人的名字，NND。

千问 · 2021-1-8 12:42:11

楼主的确水平有限
　　
　　　1：企业品牌建设
　　---------------------------
　　一分钱就可以失去品牌忠诚度，价格是最重要的
　　
　　
　　2：楼盘品质，物业管理的提升
　　----------------------------
　　物业管理并不是至关重要的，往往会变成高收费
　　
　　
　　3：目标客户群的选择及培育
　　----------------------------
　　房子好，不需要刻意培育客户
　　
　　
　　4：审时度势；目光长远
　　-----------------------
　　冯仑说，现在是摆钟，摆过去了还会摆回来，我说是弹簧，压的越久弹的越高
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

千问 · 2021-1-8 12:42:11

楼主的确水平有限
　　　　
　　　　　1：企业品牌建设
　　　　---------------------------
　　　　一分钱就可以失去品牌忠诚度，价格是最重要的
　　　　
　　　　
　　　　2：楼盘品质，物业管理的提升
　　　　----------------------------
　　　　物业管理并不是至关重要的，往往会变成高收费
　　　　
　　　　
　　　　3：目标客户群的选择及培育
　　　　----------------------------
　　　　房子好，不需要刻意培育客户
　　　　
　　　　
　　　　4：审时度势；目光长远
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　　　　冯仑说，现在是摆钟，摆过去了还会摆回来，我说是弹簧，压的越久弹的越高
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　　首先感谢这为朋友的关注，鄙人水平确实有限，这是事实，但对你的看法还是有一点异议
　　首先是价格，价格是很重要，但你在价格上不可能有无限的空间，企业的首要目的是盈利，过低的价格必然压低利润；俗话说便宜没好货，况且在这个消费者越来越理性，信息爆炸的时代，光靠价格去肉搏恐怕不是上策
　　
　　至于物业，这一点更不能同意你的看法，现代物业管理的作用远不是收收水电费，站站岗，在我看来优秀的物业管理至少应该做到以下几点：
　　1：服务业主生活，保障小区财产安全
　　2：维护小区物业，使物业保持良好的状态，从而使物业保值增值
　　3：赢得业主口碑，提升企业形象
　　开发商没有不一定非要从物业管理中获取高利润，相反企业完全可以考虑从品牌整体建设方面在经费上给予一定的支持，（这一点建议了解下重庆龙湖地产；我就不多言了）
　　
　　我想没有一种产品是所有客户群都适用的，何谓好？何谓不好？高品质海景别墅，世界顶级装修，五星级物业管理的楼盘好吗？肯定好，很多人都梦寐以求，但对于工薪阶层的客户来说，这不现实，也没有能力去购买，所以好于不好我的定义是：有没有打动目标客户群，有没有人愿意购买。
　　再次重申：没有一种产品是适合所有消费者的
　　
　　不早了，再次感谢你的关注，晚安

千问 · 2021-1-8 12:42:11

更正：开发商没有不一定非要从物业管理中获取高利润，相反企业完全可以考虑从品牌整体建设方面在经费上给予一定的支持，
　　
　　去掉开发商后面的“没有”两字

千问 · 2021-1-8 12:42:11

好吧，楼主一定不是地产商，笑，因为您的话太过表面化了，而且，没有看到最最最根本的一个内容，就是地块。这个是树的干，楼主说的那些都是枝叶。
　　
　　现在海南的地主要在哪些企业手里，说个不好听的，像昌茂长信福安这些本地房企他们手中的地在何处。海航其实不是地产商，切记。
　　
　　

千问 · 2021-1-8 12:42:11

楼主，你写的东东太长了，实际的不多。

千问 · 2021-1-8 12:42:11

直接影响到朕的黑砖窑生意，所以必须杀。