承租人可否以疫情为由主张减免租金

显示全部楼层 · 2021-1-8 02:11:43

由于突如其来的新冠疫情，无论是工业厂房、商铺还是住宅，其承租人均存在无法实际使用房屋的情况，据此承租人提出减免租金的要求，有相应政策和法律依据。
在政策层面，近期全国各地政府相继出台了相关优惠政策，如2月8日，西安市政府印发《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施（暂行）》内容中明确“2.减免企业房租。对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。对承租市区两级公租房、廉租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），暂定免除3个月房租。积极鼓励非国有企业业主、个人房东为租户减免租金、物业管理和其他费用，具体事宜由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋企业减免租金的企业，由市、区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园等各类载体，优先予以政策扶持。对受疫情影响严重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重点连锁餐饮（早餐）、菜店（生鲜超市）、便利店等网点设立项目，对其给予减免房屋租金等支持。”；其后2月16日发布的《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干措施》亦明确：“三、减免企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年2月免收房租，3—4月房租减半。对在疫情期间给予中小企业房租、标准化厂房租金、物业费用减免的县域工业集中区、小微企业创业创新基地、中小企业特色载体，省级中小企业发展专项资金给予不超过10万元的一次性奖补。支持省级以上科技企业孵化器、众创空间、大学科技园等孵化载体减免在孵企业的办公、实验、科研和生产用房的租金，从科技发展专项资金中，按照减免租金的10%给予补助。属地政府可采取适当方式给予补贴。”在法律层面，2003年6月11日最高人民法院下发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》虽然目前已经失效，但鉴于新冠疫情与非典疫情具有相似性，该通知内容显示的裁判思路还是有参考意义的，其第三条依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件的第（三）项中内容为：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。”而第117条规定内容是关于不可抗力的界定，第118条是关于不可抗力的通知的证明，均是针对“不可抗力”的具体规定。
而根据2003年非典时期关于租金减免的相关案件裁判结果显示，如果因非典疫情导致租金减免发生争议起诉至法院的，多数法院会支持租金减免，所适用的法律依据包括不可抗力、情势变更和公平原则等。因此，对于新冠疫情导致的租金减免纠纷，鉴于新冠疫情与非典疫情具有相似性，对于类似案件，法院判决支持租金减免应是大概率事件。
在此提示，如果是陕西省范围内的国有或者集体房屋的出租人，应按照前述政府相关文件要求主动给予承租人租金减免。
如果是非国有或者集体资产的出租人或承租人，双方可就租金减免问题充分协商，具体标准可参照前述陕西省和西安市政策中的国有资产租金减免的标准，但如客观上双方无法达成一致的，则须经由诉讼解决。