法律咨询。急急急。。。。。

显示全部楼层 · 2011-8-4 21:19:33

案情简述：

山东恒山建筑公司于2007年给山东大洋开发公司施工商品房工程，面积3万平米，按时完工。双方施工合同约定：“工程款的50%按进度现金结账，方式为转账。余款恒山公司有权以优惠价格出售本楼门市房”。

合同履行中，恒山建筑公司共出售6户门市房，价款1500万左右。恒山建筑公司出售的6户门市房是以自己的名义与购房户签署的房屋买卖合同。购房户办理产权时，大洋开发公司对用户的房屋买卖合同不认可，理由是：“恒山建筑公司无权出售此房产，虽说施工合同约定恒山公司有权售房，但没得到大洋公司的授权与确认”。由此便到法院解决。
请问：1、恒山建筑公司与购房户的销售合同是否生效？

2、购房户需要退款是，应由恒山退还是大洋退？
忘法律人士百忙之中给予解答，感谢。

千问 · 2011-8-4 21:19:33

咱们先来看合同。合同中约定“余款恒山公司有权以优惠价格出售本楼门市房”的条款属于无效条款，因为恒山只是建筑公司，并不是产权的所有人，属于无权处分。即使退一步说，该约定不明，依据习惯判断，一般的施工合同最多是说余款不足可以以所建房屋抵债，这也要有所有权的转移以后恒山才有权利处分财产。
所以：1、该合同属于效力待定的合同，如果大洋公司追认合同有效，那么销售合同成立，但是根据案情看大洋公司肯定不会追认，所以该销售合同自始无效。
2、不论是依据合同的相对性原则，还是依据侵权的过错原则，都是恒山违反了合同义务和侵犯了购房者的权利，所以购房者只能要求恒山赔偿。...