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20个城市的二手房价下跌,房价信仰还能“hold妆吗?
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2021-1-8 03:05:38
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1、二手房价格下跌
“稳中有降”,这是统计局解读6月70城房价时的措辞。6月份,70个大中城市二手房价格环比下跌数量达到20个,创2019年新高。3-5月平均只有11个城市的二手房价格下跌。二手房市场更代表趋势,为什么?新房继续受操作,2017-2018年高价地入市,新房价格偏高。
根据贝壳的数据,25个重点城市,有一半城市(12个)6月的二手住房成交价格下跌,6月份议价空间多数在3%-4%。也就是说,买家若诚信买的话,卖家愿意将挂牌价下调3%-4%。杭州的议价空间最大,高达7.26%;一路狂奔的西安,终于开始下降了,议价空间从1.73%提升至3.76%。
2、市场发生了什么?
6月份,25个重点城市的二手房挂牌,业主上调价格的占比,比5月份都下降了。也就是说,卖家挂牌后,不敢上调价格,大多数业主选择下调价格。所以,买房的朋友注意了,现在还是你说了算的“买家市场”。既然是买家市场,大家可以慢慢挑、细细选,淘那些最割肉的卖家。
为何二手房价格下跌?挂牌量增加、交易税费高、供求不匹配是三大原因。前几年楼市火爆,投资客主导,房子陆续进入租赁市场;换房需求增加,“卖一买一”;二手房价格高位徘徊,500万房子税费得40万左右;刚需和紧凑型、总价可控的换房(小三房)主导,但高价盘供给多。
下图是上海上半年二手房成交的面积段,80平米以下的成交占了60%。现在,在京沪深,80平米做两房没问题,深圳80平米做三房的很多。2019年上半年,深圳二手住宅成交均价为58992元/平方米,总价中位数为355万元,平均面积为60平米;刚需置业成交均价为55734元/平方米,总价中位数为336万元,平均面积还不足60平米,这就是沪深的现状。
3、新房限价的蝴蝶效应
二手房价格下跌,还有一个重要原因,就是新房市场带动,这个笔者之前讲过。新房限价,一方面将需求引到新房市场,另一方面新房具有“标价效应”。比如,某盘标价下跌10%,标价效应会导致周围楼盘全部向其看齐。标价效应会演化为传染效应,周边其他楼盘也跟着下调。
2018年,重点城市新房限价,导致一二手房“价格倒挂”。赤裸裸的限价,造成了排队抢房、摇号等负面问题,甚至短期内还助长楼市火爆。但只要坚持下去,二手房价格就会下跌。反过来,二手房价格跌了,新房也不会涨价。循环往复,整个片区就进入了房价下跌的“通道”。
4、调控掐住了命穴
今年上半年,价格管制有所放松。大家要注意,并不是政府要取消限价了,而是尊重历史、尊重现实。前几年出了那么多高价地,这个时候限价的话,确实不公平。但是,今年房价的涨幅目标是很明确的,比如此前披露出来的武汉、苏州、丹东等,年度房价涨幅不超过5%(下图)。
上半年的“小阳春”戛然而止。原因就是,5月份以后,调控掐住了2个命穴——土地和融资。地价不会被炒高,按揭利率6月份再次反弹,房企融资全面关闸,楼市回升就是短命的。今年上半年,全国新房销售面积同比下降1.8%,降幅比前5月继续扩大,下行通道已经开启。
二手房也一样。6月份,一线城市二手房成交套数环比下降8%,典型二线城市二手房成交套数环比下降13%。我们再看深圳,1-6月份深圳二手房成交套数下降6%,6月当月同比下降5%,环比下降21%。业主成交周期高达120天,即卖家挂牌后,平均4个月才能卖掉。
5、新房的日子也不好过
新房的日子也不好过。现在,开发商买房,高分销佣金、全民经纪人是必选项,甚至借助自媒体销售,这是史无前例的。这说明,房子很难卖掉。统计局70城数据,新房价格下跌的只有5个,这个数据是网签数,有滞后。事实上,中指院、诸葛找房等显示,新房价格开始下跌了。
6月份,居民中长期贷款占新增贷款的比重为28%,而4-5月份都超过了40%。这个指标若能保持在30%左右(不超过35%)的话,居民买房的积极性就受挫了。其次,房企融资的各个渠道都在收紧。从历史数据看,开发商资金链预期紧张的话,新房降价就接踵而至。
6、“房价信仰”正在渐渐崩塌
政策导向很明显,抑制资金流入地产,防止开发商搞资本运作,防范系统性风险。懂大势的地产商们,纷纷强调产品打造、回归中式,做好房子、做好配套,告别了一味地冲规模。对个人而言,随着国家告别地产驱动,严格控制炒房收益的空间,“房价信仰”正在渐渐崩塌。
那些还指望房价暴涨而“加杠杆”的投资客,未来要当心了。近期,发改委等13个部委印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》,其中引人注意的是:提出研究建立个人破产制度。一旦房价不涨反跌,最终的结果,很有可能就是破产,被强制拍卖还债,个人过苦日子。
当然,官媒一再强调,房地产不允许大起,同样不允许大落。都市圈、旧城改造等都是对冲手段,双向窄幅波动的“鸟笼行情”是最希望看到的。这样,一方面能保持楼市高位运行,不会冲击金融、地方财政;另一方,窄幅波动让市场断了靠房产致富的念想,“房住不炒”自然形成。
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