讨论一下：关于物流园区

显示全部楼层 · 2014-2-19 11:55:14

请大家谈一谈关于物流园区政策环境的现状，物流园区的建设究竟最关心什么样的政策，现有政策对于物流园区建设的影响？您认为现有政策环境有什么需要改善的地方。可以从园区建设和招商入驻，促进相关产业发展的角度来谈谈。
此外，您认为物流园区未来的发展方向和商业模式将是什么，可以多结合中国本土情况谈谈。

千问 · 2014-2-19 11:55:14

参考中外物流项目的投资运营模式，主要有土地使用权有偿出让模式、自行投资、BOT模式、合资/合营投资模式等几种。其区别在于投资建设组合形式、经营管理形式的不同，并将决定项目投资人的收益模式。
1.
土地使用权有偿出让模式
由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以指定的地块、年限、用途和其它条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。
2.
自行投资模式
由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目，并自行组建管理公司，对建成后物流园区进行独立营运，并获得所有项目的收获，同时承担全部项目风险。或者由政府派驻的物流园区开发机构投资土地、基础建设，进行项目经营权的招标，由中标公司投资主要物流设备及相关设施的投资，并由其组建管理公司，对建成后的流园区进行营运，同时承担项目风险。政府派驻的物流园区开发机构通过出租的方式获得收益。
3.
“投资－经营－移交”（BOT）模式
通过给予开发商适当的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由开发商主导进行项目内的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营和管理,给予开发商在项目建成后一定时期内的特许权。开发商在此特许期内通过经营收回投资并取得利润，特许期结束后把该项目完好地、无条件地移交给政府。
4.
合资/合营投资模式
政府派驻的物流园区开发机构以土地及项目的经营权为股本，选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合资方，共同负责土地开发及项目建设，项目建成后双方根据股权成立管理公司，对物流园区进行经营运作。收益按股份分红。
5.
各商业模式比较分析
第一种模式：土地使用权有偿出让
?
优势：吸引有投资固定资产意向、希望有更多自主经营权和支配权的物流公司入驻，不必承担投资风险。
?
不足：失去对土地的大部份管理权及控制权，对园区的整体规划及管理可能带来不确定因素，且不能分享经营利润。
第二种模式：自行营运及招标运营
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优势：在足够的投资能力及技术管理能力下，选择自行营运将获得最大的收益及项目控制权。但政府派驻的物流园区开发机构缺足够的技术管理能力，引及第三方物流企业进行招标经营不失为一个好的解决方案。
?
不足：政府派驻的物流园区开发机构要承担全部（自行营运）或部分（招标营运）风险。在有第三方参与的情况下，收益将下降。
第三种模式：BOT
? 优点：可减低政府派驻的物流园区开发机构的投资风险。
? 不足：失去项目控制权和管理权，可能会偏离项目功能定位
第四种模式：中外合资/合营投资
? 优势：充分利用第三方物流公司的技术与管理优势，各自发挥所长。
?
不足：由于各参与方的企业文化、经营方针、管理模式等各方面各有差异可能出现一定程度摩擦，导致经营不良。

千问 · 2014-2-19 11:55:14

3Q
其他朋友也可以畅所欲言啊

千问 · 2014-2-19 11:55:14

现在各地都在大搞物流园区，政府大都很支持，但连可行性分析做的都不够充分。动辄投资几十亿，真不是玩的。

千问 · 2014-2-19 11:55:14

最初由 zyumi 发布
[B]现在各地都在大搞物流园区，政府大都很支持，但连可行性分析做的都不够充分。动辄投资几十亿，真不是玩的。 [/B]
实话实说，国内有几个能做可行性分析的人，见过国内的很多专家级的人物，可行分析的专业表格就要20张之多，至少要3年时间，20人的团队作调研。
在国内急功近利的做法下，一份可行分析最多也就20页纸，还包括封面和封底中间的插页，还谈可行分析，算了吧！

千问 · 2014-2-19 11:55:14

我最近看到某中部城市的物流园区发展规划的可行性分析，是几个硕士通宵达旦搞出来的。如果一个地方政府连一个物流园区的可行性分析都做不出来，那么中央政府做的发展规划的可行性从何而来？看来不论是基层还是上层都应该在分析上努把力！

千问 · 2014-2-19 11:55:14

恩，了解，我将这个帖子置顶讨论。
政府喜欢找学院派，武汉那边的园区规划也是学院派做的。
圈地运动太严重，政府应出台更严密的措施和可行的政策，不知道大家在这个方面有没有更好的想法。大家可以讨论一下现有的措施与政策。

千问 · 2014-2-19 11:55:14

我看了这份报告中信息化建设的内容，感觉硬件投资很大，远高于软件。
不过这和整个物流行业信息化的情况是符合的。

千问 · 2014-2-19 11:55:14

1400万的信息系统投资，对半分软硬件各700万，很惊人的。
能养活多少公司呀！

千问 · 2014-2-19 11:55:14

hibing讲过一些情况，雄心勃勃的几百万项目，最后谈成了一个静态网站。
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