未办理抵押登记的房地产抵押合同，是否有效？

显示全部楼层 · 2022-12-9 07:56:32

律师你好，我2004年3月和银行签订了借款合同，以他人所有的房产抵押（与我无法律上的关系），当时办理了抵押登记，他项权证上设定权力期限为2004年3月至2006年3月；今年3月贷款到期后，偿还了上述贷款；2005年3月与银行重新签订了借款合同，同时签订了抵押合同，仍然以上述房产抵押，但是由于上笔贷款办理的他项权证上权力期限未过期，所以2005年3月这笔贷款没有重新办理抵押登记。请问，2005年3月签订的抵押合同，是否有效？银行是否有上述抵押房产的受偿权？为什么？适用于哪条法律条文？

千问 · 2022-12-9 07:56:32

根据《中华人民共和国担保法》的规定，第二次抵押合同尚未生效（第一次抵押合同因主合同终止、债权债务关系消灭而使抵押权消灭）。
附法律条文：
《担保法》
第四十一条
当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

千问 · 2022-12-9 07:56:32

抵押房产必须办理登记，没有登记的抵押房产合同未能生效。

千问 · 2022-12-9 07:56:32

房产抵押未登记，抵押合同如果没有其他合同无效的事项，抵押合同也是当然有效的，只是抵押权未生效。《物权法》第15条对合同效力与物权效力的区分作了原则性规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记是针对物权变动而采取的一种公示方法，是否登记并不影响合同的效力。

千问 · 2022-12-9 07:56:32

该笔抵押是无效的，因未在此次借款合同订立日后重新办理抵押登记。此前的抵押登记不能视为对此次抵押的登记。

千问 · 2022-12-9 07:56:32

2005年3月签订的抵押合同如产权人同意则合同成立,但未发生法律效力.在重新办理抵押登记前,银行不享有上述房产的优先受偿权..

千问 · 2022-12-9 07:56:32

第一次抵押因主合同的履行完毕而终止。第二次抵押因没有办理抵押登记，因此该抵押合同成立但没有生效。

千问 · 2022-12-9 07:56:32

这位朋友：
从你叙述的情况来看：
一、2005年3月签订的抵押合同，是否有效？这要看我2004年3月抵押合同的具体约定。
二、如果属于最高额抵押，2004年3月抵押合同与2005年3月签订的抵押合同构成一体应该是有效的。否则无效。
谢谢！

千问 · 2022-12-9 07:56:32

同意上楼律师的看法

千问 · 2022-12-9 07:56:32

第一次抵押因主合同的履行完毕而终止。
第二次抵押因没有办理抵押登记，故该抵押合同成立但还没有生效，不能对抗第三人。