对调高租金咨询的不同意见

显示全部楼层 · 2022-12-9 07:56:33

原来的问题是：有一份租赁合同出租日是从2002年7月10日至2003年7月9日月租金为5000元,2003年7月10日至2005年7月9日月租金调为6900元,每月调增1900元,由于会计人员工作疏误在收租金时还是按原来的月租金5000元收,其租赁户在缴租金时也是按原租金缴纳,在今年5月份才发现些事,事已隔22个月,因此漏收租金总计41800元,该合同于2007年7月9日到期,请问该租赁户不愿意缴纳这部份漏收租金,出租人应该如何办?很多律师都支持提问人索要租金的主张。我有完全不同的看法。我认为，书面约定固然是有效的。但是怎么看后来的行为？我认为，后面的行为可以认为是：以未调高的租金交付既是一种履约行为又是一种邀约行为。出租方接收了未调高的租金，是承诺。这种承诺是以行为做出的。而且长达数月之久。因此，这个承诺推翻了原来的调高承诺。如果出租方否认自己以行为推翻了书面的调高合同，要举证。但是如何说明自己的工作人员有过错，不是自己的真实意思，是有难度的。出租人要对自己的行为承担责任。不能想怎么解释就怎么解释。所以，再主张以调高的房租索要，是不对的。是难以得到支持的。

千问 · 2022-12-9 07:56:33

大家都知道，合同是双方真实意思的体现。从你所提供的原问题所述的情况看，双方的真实意思是调高租金，即每月6900元。只是由于工作人员的疏忽，才导致每月仍按原租金收取，因此，双方并未就租赁合同相关条款的变更达成一致。

租金的变化应当以明示为原则，即双方当事人都有变更租金的明确的意思表示，这种表示可以是书面的，也可心是口头的，但不应当是默示的。

至于承租人主张因为每月是按5000城元收取的租金，是对原合同的一种修改，承租人应当负责举证。因为出租人并未认可合同条款进行了修改，出租人没有举证的义务。

以上意见与高宏道律师商榷。

千问 · 2022-12-9 07:56:33

A所说由于双方已实际履行合同是一种新的要约和承诺，其中有一定的片面性，先不谈实际履行与书面约定到底应以哪种为准，而是先看一下，此行为是否是双方真正意思表示下的实际履行。此案例说得非常清楚，是会计的失误，而会计的行为根本无法完全代表出租的真实意思。这样的履行也根本没有得到出租人的认可，这种情况下的履行要称为实际履行显然是不恰当的。

千问 · 2022-12-9 07:56:33

一、诚实信用原则是民事法律的基本原则。A律师与B律师的观点是正确的。
二、双方已经签订了书面合同对于租金有明确的约定。承租人以会计人员接受的租金数额作为变更合同的理由是没有法律依据的。
三、在双方有书面合同的前提下。一方以“行为邀约”与“行为承诺”而改变书面合同之说过于牵强且没有法律依据。

千问 · 2022-12-9 07:56:33

现在承租人主张合同已经变更，根据谁主张谁主证原则，在出租人不认可的情况下，承租人应负举证责任，承租人仅以对方没有如约收取租金这一事实行为作为证据显然是独证，不能认定这一事实，因此，我认为本案承租人仍有补足租金的义务。

千问 · 2022-12-9 07:56:33

A律师的意见很有见的,本人支持,以前租金已交付,合同已履行.

千问 · 2022-12-9 07:56:33

同意上楼律师的看法

千问 · 2022-12-9 07:56:33

我认为出租方仍可追讨租金。

千问 · 2022-12-9 07:56:33

A的观点的偏面之处在于，其只看到了出租人的重复行为而认为出租人认可了合同的变更，未看到出租人的行为实际上是重大误解造成的，并不是自己真实意思的表示，同时就介绍的案情看其还未看到本案中并无导致合同变更的事由。

千问 · 2022-12-9 07:56:33

承租人在新合同签署后仍按5000元/月标准交纳租金应被视为是一种违约行为，出租方收下租金并不表示对5000元/月租金的认可，只是出租方暂时没有行使追讨的权利，而不是对书面合同的变更。
根据诉讼时效的有关规定，出租方应可追讨2004年6月至今对方少付的租金。