陪跑2年，江北核心区，怎么还是买不到？

显示全部楼层 · 2019-8-14 16:52:30

我们背对背拥抱，滥用沉默在咆哮。

南京楼市已然进入下半场，尤其是江北，已变成库存“重灾区”，但扎心的事实却是——想上核心区这趟车，还真不是那么容易，甚至不乏摇了几年还没上车的。

很郁闷，为什么打死都上不了核心区的车呢？

NO.1|壹

核心区买房，就是一场残酷的陪跑战役，一次陪跑很酸爽，一直陪跑一直惨。

从2015年，江北获批为国家级新区，“核心区房餐”就陆续被端上买房人的餐桌了。

但其实，正经的开盘潮，最早也只能追溯到2017年底，我们把从这时期开始到今天为止，开盘大数据全部拎出来，对比一下。

2017年12月-2019年8月开盘大数据↓↓

可以发现，从2017年到2019年，几乎每波高潮都有7000-8000组的摇号，虽然有一批人会陆续的买到房上岸，但没买到的人依旧在这个大数据库里参与下一次的摇号，也就是说，这其中，有同一批人一直在死守江北核心区。

不过摇号这种事还是要看运气，多摇几次说不定就中了。

房源量最多：今年6月，中海左岸澜庭首次推出1247套房，上一次这么猛烈的还是2017年12月华润国际社区推出1145套房。

房源量最少：2018年6月，扬子江金茂悦推出66套房。

报名组数最多：2019年6月，江与城首开664套房，8893组报名摇号。

报名组数最少：2019年8月，佳源玖棠府仅802组报名，创下2年来最少报名人数记录；

中签率最低：2018年6月，扬子江金茂悦6545组摇号，中签率1%，真正的百里挑一。

中签率最高：2019年8月，佳源佳源玖棠府首开，中签率达33.9%，据媒体报道，首开去化2成左右。

NO.2|贰

要是大水漫灌，这搁在哪里个板块都是要肾虚的；然而核心区在供应上，还是略温吞的。

核心区和其边缘夹杂在一起卖了不少地，开发商对于是核心区还是核心区旁没那么敏感，
但买房人对那堵墙可是研究得透彻。

六朝汇楼市简单整理了江北核心区楼盘分布，剔除掉已清盘的正荣润江、正荣润锦、保利西江月、华润国际社区、绿地海悦，少量大户型尾房在售的雅居乐滨江国际，核心区新房不够抢！

江北核心区楼盘分布↓↓

今年核心区的开盘，从金地风华国际打开Round1，绿地海悦、中海左岸澜庭、江与城Round2，再接着中海左岸澜庭、江与城打Round3，马上中海左岸澜庭、江与城还要来Round4，但推盘量却从下大雨变成了小水珠。

然而，也不要怪开发商开盘的房子越来越少了，这要是现在全部把房子拿出来卖，距离年终还有几个月呢，干啥呢？

在售/待售楼盘一览：

江与城：共计2244户，已经开盘1227套（664563套），去化已过半。本月中下旬加推4、5、16楼，也就200套的量吧。

中海左岸澜庭：总户数约3000余套，已经卖掉1455套（1247208），去化近半。

金地风华国际：原先放风6月要开一波的，估摸着可能国际学校配建的要求耽误拿销许了。

扬子江金茂悦：扬子江金茂悦一期已清盘。二期为府系产品金茂府，共8栋楼。相比一期，二期的户型门槛、精装标准都会有所提高，价格对标鱼嘴。

佳源玖棠府：住宅9栋楼约1500套，目前的情况不太能提的上筷子，操盘水平一般。

整体上，核心区的水位还是太低了。原本想着这一波还能把人气吸干了，然而新的韭菜又在陆续长出来。等到这些盘全部推完，尤其是江与城，那是要切实干掉1000个购买力，也只有1000个罢了，池子里的人还盼着上岸呢。

对于江北核心区这样的一线板块，一年下来不供应个大几千套甚至1万套房，是难以谈到把供需彻底扭转的。

中海抽水，也只有3000套房，抽完也就没中海的事了，江与城2000套房子，卖完也就没了。

还有一个问题，江与城、中海左岸澜庭开完盘之后，买房人的下一个目的地将是？

已拍出的地块还有3个储备项目：

卓越G06：在华润国际社区旁边，位置很好，不过体量太小，估计只有2栋楼

华侨城G04：包含1栋4层的商业体、1栋160米35层的办公、两栋24层的公寓及13栋33层的住宅。

正荣G08：用地性质为二类居住用地，实际出让面积为36292.43㎡，综合容积率1.01≤R≤2.0。

这个存货量显然不够分！只要价格有一定上扬或维持不变，这个客户数量也在回血啊。

除非源源不断，加大供应，才可以缓解市场的房荒。

这不，江北核心区又滴滴答答下起了小雨，马上又要卖宅地了。

换言之，如果江北核心区供地给力的话，那么虚火很快就会被压下去；如果不能给力供应的话，那么新韭菜还是会出现。

NO.3|叁

供需矛盾的问题若一直拖着，不仅市场价格体系会混乱，更是会损害到真正有需求的人。所以君可见，核心区几家二手房价格也很坚挺。

江北核心区的空地，很多很多很多很多。从卫星图上来看，仍旧很荒凉，也是时候大刀阔斧的行动了。

2015年的江北↓↓

但供地这件事，毕竟都是有计划有规模的，现在给江北核心区扎紧裤腰带，是不是为了让非核心区域过的没那么焦虑呢？

可以预见的是，如果江北核心区和非核心区是一个价格，都在3万/平，甚至有500-1000元/平的价差，那么对非核心区来说，依旧是个重量级的炸弹，随时可能被引爆。

其次，如果江北核心区供地明显上来了，然而和非核心区域的地价依旧是差不多的话，那么对于非核心区依旧是灾难。买房人是很现实的，买个菜还货比三家呢，几百万的房子，更要想清楚。

江北核心区不涨价，其他板块很难受；非核心区域，要么是做好卖相，要么只能靠降价出位了。

所以，现在的策略可能就是：勒紧裤腰带，让非核心区板块先跑，啥都不说了，赶紧抢跑吧，等到核心区购买力都干得差不多了，还有其他板块什么事呢？

最后，做个小调查，你买到江北核心区了吗？