谢娜和张杰的官司为什么不构成跳单？购房讨论篱笆网

显示全部楼层 · 2023-4-14 00:36:42

近日，张杰谢娜买房跳单一事终于有了最新进展，法院判决认为不存在跳单的情况，原告败诉。该案的涉事房源位于上海思南公馆，是上海市中心唯一一个以成片花园洋房的保留保护为宗旨的项目，这套房源仅中介费就将近120万元，那么事情的前因后果究竟是怎样的，怎么认定是否为跳单呢，这其中涉及哪些法律问题？
“跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，买卖双方最终是否达成协议，取决于委托人的缔结意愿。由于这是居间人无法掌控的因素，许多委托人利用这个特征，在获取了相关的房产信息后，跳过中介自行成交；或者利用该信息，以支付较少的居间费用为代价，另行委托其他居间人成交，这就是我们所说的“跳单”。
该案的原告为上海雅銮房产经纪有限公司，也就是“被跳单”的中介，被告为上海思和资产经营管理中心，也就是原告认为和谢某有“跳单”共谋的对象。思和中心将其所有的房屋交由多家中介公司进行居间来寻找意向购房者，并由思和中心与购房者进行房屋买卖的中介行为，雅銮公司便与思和中心之间存在中介合同关系。2019年6月，谢某由雅銮公司安排看房，由于谢某夫妻均无上海户籍，如果以个人名义买房属于限购，雅銮公司向其提供了以公司名义买房的方法。在看房的过程中，谢某一方仅是获取了房屋照片，双方并未达成明确的中介协议，在雅銮公司带看房后，谢某与雅銮公司之间再无联。后来，谢某通过太平戴维斯公司以眉开眼笑公司的名义签订合同。
雅銮公司认为，谢某、张某等人系其2019年6月21日的带看房意向客户，根据《思南公馆东苑来访登记表》备注约定，对于带看客户的有效期为6个月，即在2019年12月21日前，谢某、张某作为雅銮公司的客户，是雅銮公司的独有信息，而思和中心在明知存在客户有效期、且谢某因限购原因通过注册公司买房的情况下，疏于审核有效期和眉开眼笑公司的股东情况，造成由太平戴维斯公司居间成功，故思和中心的行为构成“跳单”的违约行为。
在司法实践中，跳过中介自行成交的行为很容易被法院认定为具有恶意，违反诚信，并受到相应的制裁。然而，另行委托其他居间人成交的行为是否亦应被否定，曾一度引发争议。因此产生了独家委托条款。居间人设计独家委托条款，便是为了防止委托人恶意“跳单”，借助合同法上的当事人意思自治准则维护自身的利益，以保障自身权益。如果没有明确是否为独家委托，也就是中介模式是非独家代理，那么在没有相应证据证明的情况下，不会被认定为跳单行为。
虽然这个案子不是独家委托的情形，但作为相关法律知识的补充，我们下面也进行一定的探讨。独家委托协议与一般的出售委托协议不同，该协议中一般都会明确约定房屋出售人只能委托签约中介作为该房屋的唯一中介方，一旦房屋出售人解除该委托或另行委托其他中介，又或自行销售该房屋均视为出售人违约，出售人需承担独家委托协议约定的违约责任。有人可能会问，这种独家委托的形式是否违反了法律关于格式合同的规定，会排除委托人的权利、加重委托人的责任呢？事实上，法律之所以认定某些格式条款无效，是因为其背离了契约自由的原则，格式条款只要不背离上述原则，则不能简单地被否定法律效力。
在现有的市场体制下，委托人可自由选择多个居间人为其提供服务，也可以订立独家委托合同，在居间人设置独家委托条款情形下，一方面，法院需考虑该居间条款的合理性，防止委托人因履行该条款而对其产生不公平；另一方面，法院还需考虑居间人的行为，查明该居间人是否已切实履行了相较于非独家委托居间人而言更重的法律义务。
独家委托协议也自有其存在的积极意义，中介公司通过独家委托的方式来取得服务片区的房源独家，从而实现成交机会的最大化。一旦成为该中介公司的独家房源，该中介公司也会发动公司的全部力量和资源，对于出售人来说可以尽早地与购房人成交，及时取得房价款，对于购房人来说也能够享受到更积极、主动、优质的服务。
对于谢某一案，法院认为，对于谢某是否签署了《思南公馆东苑来访登记表》，是否获得谢某的居间授权，雅銮公司并未提供相应的证据。雅銮公司称来访登记表由思和公司保存未交于雅銮公司，而思和中心表示谢某并未签署来访登记表，由于该来访登记表就目的而言主要是确认客户来源，是为了保护带看中介公司的利益（是否享有6个月客户有效期），思和中心并无必要在客户签字后不给雅銮公司复印或者拍照。而对于雅銮公司而言，在客户签字确认后，其更应主动要求复印或者拍照留存，以为将来结算佣金之用，雅銮公司疏于保障自身权利，其后果理应由雅銮公司承担。在无法排除雅銮公司存在上述情况的同时，亦无法排除存在谢某确未签字的情况。因此，在无其他证

千问 · 2023-4-14 00:36:42

没签独家，何来跳中介一说

谢娜和张杰的官司为什么不构成跳单？ 购房讨论 篱笆网

谢娜和张杰的官司为什么不构成跳单？购房讨论篱笆网