没办过户，房屋买卖是否有效？

显示全部楼层 · 2021-1-26 08:57:55

没办过户，房屋买卖是否有效？房产律师
【案情介绍】
赵某欲在A市买住房，经人介绍与叶某相识，叶某正有房欲出售。双方经过协商达成买卖协议，约定：叶某将自有的二层九间房共180平方米作价3.4万元卖给赵某；买方预付房款1万元，待卖方将房子维修完毕，买方验收后再付余款；买方付款之后卖方应将房产证交给买方并负责协助买方办理过户。协议签订后，叶某将房子进行了维修，赵某验收后人住并付清了余款，叶某则将房产证交给了赵某，但由于当时赵某的户口不在A市，无法办理过户手续。数月后，赵某的户口迁至A市，赵某找叶某同去办埋房屋过户手续，叶某予以拒绝，并且起诉要求赵某退还房屋，解除双方的买卖关系，理由是双方未办理过户手续，房屋买卖关系因此是非法的，无效的。赵某辩称，叶某之所以反悔，是因为房价看涨，叶某试图以更高的价格卖与他人。
【法律分析】
围绕本案，法院存在两种不同的观点：
一种观点认为，叶某与赵某没有办理房屋过户手续，其买卖关系是非法的、无效的D根据我国《民法通则》及合同法t有关无效的处理原则，应该采取恢复原状的方法，由赵某将房退给叶某，叶某则将房价款如数退与赵某。
另一种观点认为，叶某与赵某的房屋买卖关系是合法有效的。但房犀买卖手续不全，应由买卖双方补办手续^
显然，本案的焦点是叶某与赵某的买卖关系是否有效。我们知道，民事主体有权在法律范围内从事民事法律行为，为自己设定权利义务来处分自己的人身权及财产权。房屋买卖关系是一种合同关系。买卖双方通过协商谈判订立一份房屋买卖的合同，根据这份合同，双方会有相应的债权亦负担相应的债务。然而，一份买卖合同作为私人之间的协议T是否能发生当事人所期望的法律结果，具有法律约束力，取决于这个协议是否符合民事法律中合法的民事行为的构成要件。我国《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；(二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。” 同时，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》〉第52条规定了合同无效的情形，诙条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段设立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
从本案的事实来看，首先，叶某与赵某均为18岁以上的神智正常的成年人，具有完全民事行为能力，有资格独立从事民事活动；叶某与赵某签订的房屋买卖协议是双方自由真实的意思表7K，没有胁迫等因素的存在。其次，双方的房屋买卖协议亦未损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定如前所述，房屋买卖关系是一种合同关系，合同有效成立遵循意思自治原则，只要不违背法律的强制性规定即可。房屋过户手续则是物权变动的关系，是否办理过户手续，不影响买卖合同的效力。因此，本案中，赵某与叶某的房屋买卖关系是合法有效的。