调控背景下房企积极寻求转型方向

显示全部楼层 · 2021-1-26 08:59:10

记者：从前听过您关于差异化与专业化开发的论述，能不能请您深入谈一下？
易小迪：住宅大规模开发时代已经结束了，现在进入了平稳发展的时代。但是各个城市的情况还不一样。对二三线城市来说，有些城市规模还在扩张，像武汉、长沙等城市人口还要膨胀，住宅还有一个发展时期。但是对这些城市我更看好非住宅行业，包括商业、商务、休闲、娱乐、旅游等。像我们尝试的在二三线城市做的综合体就体现了很强劲的市场需求。包括CBD、多中心，很多城市都有需求。具体来讲，我认为住宅市场会多元化，会细分到低端住宅、青年住宅、老年住宅、出租式服务式公寓等，这种多样化市场现在已经体现了出来。如果不做细分，盈利能力实现不了。因为普通住宅将来会面临保障房、二手房的竞争，只有多元化去做才有出路。从盈利模式来说，过去的房地产公司盈利基本来自于土地升值，很多公司卖地和卖楼的利润是一样的，只是政府不允许他们卖地，卖楼是卖地的一个周转。如果土地市场有涨有跌，做住宅的公司也会有盈利和亏损，这个市场才是正常的。做住宅也有亏损的话，就不会有投机的人进来了，这个市场很快就会到来。
资金问题不会长久困扰房地产公司
记者：现在在政府调控下，楼市比较低迷，这对地产商的资金链有什么影响吗？
易小迪：这两年调控下来，房地产公司的资金链都紧张，几乎没有几个人说资金很宽松。原有的高周转模式决定了这个情况，过去都是尽可能提高杠杆率，尽可能扩大规模，扩大规模盈利能力就增加，因为是只盈不亏的。而且盈利能力和规模成正比，跟质量并不相关，在这种情况下，没人不想拼命扩大规模。经过这次调控，我认为原有的模式都会终结。转型快的公司就不再把规模膨胀放在第一位，短期内会有公司出现困难或倒闭，大公司也可能出现这个问题。但资金问题不会长期困扰房地产公司，2012年以后很多公司会走出困境，第一他们会调整投资规模，减小开工量；第二会调整负债来源，过去可能靠借债，现在可能会采取合作、联营等不同方式降低负债率。房地产企业负债率高不会像工业企业那么危险，因为房地产是类金融行业，它的存货就像黄金白银，只要有合理的价格就会卖出去。所以这个问题不至于长久困扰房地产公司，但通过这次调控，他们会把高增长模式转化为稳定增长模式，甚至有些公司会压缩规模。2012年上半年可能会有问题，但到了下半年这个问题就会解决。