亲身经验：二三线城市购房，应该注意什么？

显示全部楼层 · 2021-1-27 01:15:20

杨老师，您好！大概一年前开始关注您的微博，我本人从事地产代理行业，一开始是职业习惯希望学习一些数据及大势分析，而且也买了您的书，看到您现在成立了研练社，也想把自己的购房经历叙述一下。购房经历：本人工作居住地济南。

第一次购房：婚房
2004年大学毕业，工作后恋爱，08年底开始考虑婚房。当时买房两大基本要求：必须市区房、必须学区房。其实这两点已经完全固定了我的选择范围。
08年也是我第一次经历地产行业的低潮，从09年初开始真正看房，当时已经进入上升通道，济南感受很明显，尤其我看的是学区，基本每天价格都在变化。因父母帮助本想全款购房的，当时自己对未来也没有很好的计划，并没有想到利用信贷杠杆，而且当时是首付20%、利率七折，后来知道当时很多人通过操作可零首付。
一开始，看了一套两居二手房，40万，济南名校学区，已交定金，但因名字过户问题没能购房成功。当时很烦躁，因为我在外地操作项目，并不是可以随时看房的，后来因为工作忙耽搁几个月，在09年10月份购入两居，名校学区，56万，贷款15万。当时应该低首付买两套啊！现在价格翻一番。
第二次：购房（帮父母购房）
老家是淄博市。2011年，老家有一个比较大的政府扶持拆迁并开发的项目，位置属于环境很好的，紧邻山体公园，周边多为政府单位宿舍和高档小区，开发商前期为了销售回款与当地很多政府单位合作搞团购，价格远低于市场价。
父亲带我去现场看了规划和周边情况，后来又托人打听，确实靠谱，购入三居房一套约28万，后来又购入一个车库（项目体量大，多层、高层产品都有，父亲购买多层电梯房），分期全款付清现已交房。因父母现有一套三居自住，为单位房，买此房也是为了改善兼顾投资，现在价格涨幅30%。
第三次购房：首次改善
2013年，自己手中有部分积蓄，打算再次入市。当时一直犹豫要不要到奥体片区，购买大三房作为改善兼顾投资，又考虑到孩子以后还要在学区上学，短期内难以搬走。
年中，老婆抛出一问题：有孩子需要老人来带，两居室怎么住？我顺着这个话题往下思考，最现实的还是就近购房，老人来了带孩子也可以分开住，大家都方便。
随即开始看房，因职业习惯对周边情况非常了解，从中介了解到一套两居三层带小房，非常适合父母居住。当时房主没时间，我又要急着出差，没能看房随即给中介交了1000元预留一周。因为当时老婆在北京学习也不在家，一周后我们同时回到济南，当晚看房当晚交定金，90万购入两居，同一小区也是名校学区。
当时是二套房首付60%，利率上浮，组合贷款。（注：第一套写老婆名下婚前，第二套也是老婆名下，当时限购限贷，为了以后三套房故留了我的房票，以后可办理假离婚购房）现在价格涨幅20%。
购房总结：第一次纯属刚需，无技巧，思路非常保守，更不懂短周期长周期，买在了高点上，没能把握史上最佳购房季。
第二次父母购房机会把握较好，正好是在三线城市大涨之前，近两年基本没什么涨幅了。
第三次决策较快，当时也是市场热的时候，学区房更是抢手，但时机还是不好。整个购房经历中时机把握不好，总是慢半拍看到市场转好才出手，还是过于保守，没有高清晰房产波动周期。
关于资金问题，我觉得确实要更大胆往前多看三年来，思考现在的决策，必须最低首付充分利用信贷。学区房的眼光还不错，现在很多同龄人都在发愁学区问题，名校学区已经很贵。刚看了您的微信文章（神奇的学区房，房产升值“琅琊榜”第一名！）
未来计划：关于济南，在您的微博微信中很少看到评价，济南确实是一个没有市场特色的城市，发展也很保守缓慢，未来五年济南的两大发展热点，应该是地铁修建和CBD开发。
其实，本人一直想入手一套改善大户型，但现在居住小区因市中心位置没有供应，其实也更倾向未来在东部新城居住，短期内因孩子上学可能也无法搬家，所以这个想法还不清晰。
另一个想法就是投资，老家现在父母居住的三居，未来也会考虑卖掉（也是当地名校学区），毕竟小地方没有潜力了，两套房子实在占用资金，不如变现另外投资。现在比较矛盾的就是地铁沿线位置较偏区域，还是CBD片区？住宅还是公寓？
希望杨老师给一些点评和建议，如果您有关于济南城市发展及市场分析的文章非常期望拜读，以上是我的购房经历和一点感想，但时间匆忙，本人也是文笔有限写作条理性差一些，请见谅。
其实一直关注您的微博微信，但是确实工作繁忙（操作项目多为三四线城市，现在压力较大）关于代理专业方面还是再单独向您请教，如您到济南讲座一定到场学习。

杨评：这是80后典型的购房经历，第一套婚房，第二套首次改善，中间那套属于为父母决策，但未来也是自己的财资（应是独生子女）。
确如作者自我剖析，短周期的时点，都没踩准，一直等到房价上涨一段时间后才入市，这也是多数人的“通病”。一方面，人都有从众心理；另一方面，自己看不清大势。作为业内人士，以后要加强对市场规律的认知和把握。
老家的两套房子至少应卖掉一套。济南楼市平淡，是二线城市中的“中性”城市，比不上南厦郑合这样的强二线，但也好于沈阳长沙贵阳这些弱二线。在这种情况下，选对城市中的潜力板块是关键！
济南我去过几次，其中包括多次为鲁商置业中高层们讲过市场形势。具体板块我没研究过，总体上知道一些，建议投资偏向于东边，会展中心、奥体中心那个板块，将是潜力所在。地铁沿线也可考虑，但不宜过偏。

作者：房研社社员，点评：杨红旭，更多购房故事请关注微信公众号：购房研练社