如何召开业主代表大会？业主大会履行下列职责？

显示全部楼层 · 2021-1-27 02:47:35

“业主代表大会能代替业主大会吗?”“业主代表的个人意见能替代其所代表的业主意见吗?”“业主代表大会所作出的决议有多大的法律效力，能够解聘物业公司吗?”“民法典实施后，之前的条例、法规还有效吗?”针对这些问题，权威人士解答如下
【疑问1】业主代表大会能代替业主大会吗?
“我们小区很多房子都出租出去了，投票的时候业主到不了现场怎么办?此外，能不能采用业主代表大会的形式代替业主大会?”中亨都市花园业主代表张红升说，小区投票难已经成为社区治理绕不开的话题。
河南省住建厅相关负责人介绍称，根据《河南省物业管理条例》第十八条规定：业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。
“业主代表大会依法成立，权利等同业主大会。”河南省社会科学院法学研究所研究员祁雪瑞认为，除了法律保留事项，也就是民法典278条列举的事项，代表大会的决定等同业主大会的决定。业主大会、业主代表大会、业主委员会的关系，类似于全国人民、全国人民代表大会、人大常委会的关系。业主代表大会决策按照业主大会通过的议事规则进行，任何个人不能说了算。
“业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的形式。”省住建厅上述负责人介绍称，业主因故不能参加业主大会的，可以委托物业使用人代为参加业主大会。需经业主表决决定的内容，业主应当向被委托人出具出面委托书。委托书应当记载委托事项、委托期限、委托人和被委托人等内容。同一被委托人，接受业主委托人数不得超过五人，召开业主代表大会的除外。
值得一提的是，法律法规、议事规则或者管理规约规定业主应当遵守的事项，物业使用人应当一并遵守。业主在业主委员会、业主监事会等业主组织中享有的被选举权，不得委托他人。
“在满足实名投票的条件下，支持采用信息化技术手段进行业主大会有关决议事项表决。”上述负责人介绍。
【疑问2】业主代表可以替别人投票吗?是终身制的吗?
既然业主代表大会权利等同业主大会，那么业主代表是如何产生的?业主代表的职责是什么?
省住建厅相关负责人表示，业主代表可以幢、单元、层为单位推选。业主代表参加业主代表大会前，应当就会议内容书面征求本幢、单元、层业主的意见、建议。涉及表决事项的，应当将业主表决意见如实向业主代表大会提交。
业主代表未履行相关义务的，由相关业主决定是否予以更换。业主代表的任期不得超过当期业主委员会任期。业主代表的任职条件由业主大会议事规则约定。
业主代表是否可以代替其所代表的业主进行投票?被推选为业主代表者，是不是可以代表业主多次进行投票?
“业主代表的个人意见不能代替其所代表的业主的意见，他只是意见收集者，需将其所代表的业主的意见以书面形式向业主代表大会提交，并且必须一事一议。”郑州市房管局物业处处长黄海波称。
【疑问3】民法典实施后，之前的地方条例还有效吗?
“我们小区12月17日成立了筹备组准备召开业主大会，但是社区告诉我们说他们正在换届，需等到2021年1月份才行。到时候民法典已经实施了，《河南省物业管理条例》里面的相关规定还有效吗?”中亨都市花园业主代表张红升反映称。
“回答这个问题，首先要明确民法典与河南省物业管理条例之间的法律关系，在法秩序中哪一个效力更高。”祁雪瑞认为，民法典是民事基本法，是一切民事法律规范的遵循，在民事关系领域具有最高的法律效力。
“同时，由于民事关系的基础性地位，民法典也是相关行政性法律法规的重要参照。”祁雪瑞认为，河南省物业管理条例的制订依据是物权法和囯务院物业管理条例，物权法已经被民法典吸收，成为民法典中的第二编，那么，民法典中的相关规定就成为物业管理法规的依据，效力优先。
祁雪瑞认为，民法典第277条规定：“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”可以理解为：民法典已经明确规定的事项，依照民法典执行，民法典没有明确的事项，河南省的条例仍然有效。对于两者都没有规定的事项，按照民法典总则的精神执行。

【链接】业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;
(二)制定和修改业主大会会议表决规则;
(三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;
(四)确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业;
(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;
(七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;
(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(九)决定筹集和使用专项维修资金;
(十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;
(十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(十二)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。