2010年上半年对西安乃至全国楼市而言是一个“多事之秋”，为抑制房价过快上涨,政府出台了一系列调控措施，从两会的总理工作报告我们看出了政府对房价调控的信心，从近期被业内称之为“史上最严厉”的房产新政--“国十条”等一系列新政的重拳推出，我们看到楼市的发展趋势似乎越来越明朗。
频繁出台的楼市调控政策已使得北京、深圳、上海等一线城市房价出现大幅度下跌，武汉、重庆等二线城市也有所反应。在新政出台历时三周后，近日，西安楼市终于呈现出了量价下跌的态势。难道楼市的拐点真的要来了吗？西安的楼市的下一步发展趋势是什么样子的？带着这些问题我们采访了西安房地产行业的不同代表。
陕西省政府
加强商品房预售管理制度买第二套贷款首付款比例不得低于40%
陕西省政府办公厅于4月17日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》，《意见》指出，我省将加强商品房预(销)售管理制度，各设区城市要不断完善新建商品房预售资金监管制度，并在今年内开始推行实施。各地要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业在取得预售许可10日内，一次性公开全部房源，明码标价对外销售。同时将加大对闲置土地清理力度，从高征收土地闲置费。该意见还明确指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
开发商
新政对西安房市影响不会很大开发商“见招拆招”应对新政
连日来，国务院为稳定房价，连续出台关于二套房、三套房的购房贷款政策，此举被业内人士认为是十年来对房产市场最严厉的措施。此举一出，即刻被西安市民评价为“震撼力”政策。
先河国际社区项目负责人符鸿斌认为：二套三套政策主要是针对投资投机客户的，但是现在这个政策已经涉及到首套房贷这块，因为细则没有出台，不能一刀切来判断，即便政策出台对西安咸阳这些二三线城市的影响不会很大，毕竟每个政策的出台都要一个向周边慢慢辐射的过程，针对投资客的政策力度如果把握不好，力度过大的话，可能影响首次贷款，一套房这块。
南海家园销售经理马利华认为虽然国家在出台一系列的政策，尤其是国十条出台以后对一线城市影响比较大，但是对西安的房价来说感觉不会很大，西安会在下半年出现价格拐点，房价不会向北京等一线城市下跌的那么厉害。
东泰投资公司策划总监罗干表示新政对西安房产市场几乎没什么影响，主要是一线城市的影响比较大。当然承认这次政策出台的力度还是比较大的，但这是一个相对概念，第一，西安地处二线城市，房产市场和房价还在一个比较低的水平，很简单的道理：因为城市价值影响，西安还有很多人在租房，对商品房市场的需求很大。而对于消费者来说，今天不买，以后价格高了再买么，显然不会。因为西安第一套房的购房需求还很大。第二，新政策出台，对全国房产市场都会产生影响，对西安的影响相对非常小，政策的执行还有个过程。
地中海花园项目总监彭杨认为现在西安咸阳整体房价都发展的相对理性，虽然也有一些项目在面对国家的调控而对项目进行了一些调整，但是大家对调控后的市场还是比较看好的。
森纳地产销售总监薛晨接受记者采访时表示：政策的出台只能对房价整体上升的一个微调，真正对于西安市场的冲击不大，西安房价跟中国其他二线城市相比还处于一个相对较低的阶段，现在有大批刚性置业需求的人还处在第一次置业的基础上，所以对于二套房购买的冲击力就目前来讲在一两年还起不到决定性作用，但是可能会对一些具备投资和自住有升值潜力这种楼盘会有冲击，我认为最重要的是对投资性客户和炒房团影响很大。
宇宏健康花城周总也认为国十条等一系列政策的出台，对房地产会有一定影响，但由于近期沣渭新区的成立，咸阳世纪大道的房子应该还是平稳上升。
专家学者
打击“捂盘惜售”效果明显政策效果即时显现
4月份，西安住宅成交均价5994元／平方米，两次调控新政下西安楼市“量价”未抑反扬。对此，房产专家分析指出，政策效力预计在三季度显现。西安住宅销售量未降反增，与刚性需求对楼市的支撑，以及本地新政直击西安楼市“捂盘惜售”的作用不无相关。
尽管今年以来中央出台了系列调控政策，但4月14日关于“二套房”以及4月19日“三套房”房贷的政策被业界公认为“史上最严厉的政策”,政策对于一线城市的影响立竿见影，新政出台一周左右的时间诸如北京、上海、深圳商品房市场成交量及价格应声回落，投资者抛售现象出现，同时无论开发市场或购买市场观望情绪渐趋浓重。
但西安4月份楼市却是另一番景象。统计数据显示：4月份西安商品房新批预售面积为137.02平方米，环比上月增幅达到1.3倍，虽然在上周出现了出现了难得的下行，但好景不长，很快又恢复到以前的高增长阶段，4月17日陕西省《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》直指开发企业“捂盘惜售”行为，这一政策的效果即时显现，4月下旬市场新盘推盘量增长明显。
西安住宅销售量未降反增与刚性需求与新政出台不无关系
对与当前房价形势西安万人购房团团长李连源有自己的看法：从2007年下半年至今，西安房价上涨幅度达80%，部分楼盘翻了一番。今年三月，西安房价同比上涨12.7%，高于全国一个百分点。应该说西安的房价已经很高了，远远超出了“刚需”们能够承受的范围。普通收入阶层能够承受的房价在4000元/平方米左右，目前房价“破六”在即，可以这样说，目前的房价已与“刚需”们没有任何关系，购买一套属于自己的房子已然成了奢望。
顾云昌：房价上涨过快的城市当然要更加严厉的调控措施
顾云昌：房价上涨过快的城市当然要更加严厉的调控措施，但是有些地方房价并不是上涨很大，泡沫很小，甚至没有泡沫，我想他们会根据当地的情况做数了一些反应。当然像北京这样的城市，房价上涨过快，所以它必然措施严格。北京的措施也是国务院的文件当中所提到的，因为它是限买多套房。如果再调控房价，再不能平稳下来，当然我们还可以采取更严厉的办法。但是我觉得这个办法已经够严厉了，是空前的严厉。
市场
楼市新政引购房者假离婚现象:离婚一次省几十万
短短几周时间内，国家出台了一系列有力房产新政抑制房价。“认房不认贷”的二套房贷界定标准实施后，国家通过提高贷款首付、利率来严格收紧对二套房贷。然而“上有政策、下有对策”，为规避二套房贷的高额利息，不少缓婚、假离婚族也开始涌现。
“假离婚”带来的房贷优惠确实十分可观，西安一房产中介机构工作人员记者算了一笔账：“以长沙的房价来看，一套房利率8。5折与1.1倍的差别是要增加10万元左右的利息。而在房价高的一线城市，利息差别可能达到60万，这还不包括贷款首付上的金额差别。所以对于很多人来说，离婚一次可以节省几十万，多结一次婚又何妨？”
也有不少采访对象认为，从房产新政引发的“假离婚”现象看，说明我国的房产新政还存在一定不尽如人意之处。如以家庭为单位划定住房套数来决定贷款利率，这就忽视了每个家庭的特殊住房情况和要求，可能造成人均居住面积较低的低收入家庭购买第二套改善性住房却无法申请优惠贷款等“国家可以用更细化、人性化的各类政策规定来反规避市民的‘假离婚’现象。
新政促就应激反应 市场观望心态骤升
4月中旬之前,在"料定必涨"的心态作用下,西安楼市交头可谓持续活跃,而空前凌厉的房产调控政策,令市场各个层面出现了一些应激反应.
"最为明显的,就是眼下交易的几乎都是有实际住房需求的客户,以往屡见不鲜的投机性投资客已销声匿迹.
西安二季度投资投机人群明显上涨 新政对二套以上置业需求产生抑制作用
根据数据统计，近日来自北京、杭州、山西等外地购房者数量明显增多，投资人群占多半数，由此预计二季度西安投资投机人群比例将有明显上涨趋势。
与此同时，在近期国务院一系列新政中关于“二套房贷首付5成、利率1.1倍”以及“三套房可暂停办理按揭”等政策，对于投资性需求的影响可谓是“针针见血”,将直接对二套以上置业需求产生抑制作用，在此情势下，房地产投资价值大打折扣，但对于西安市场较高比例的改善型购房者也将产生“伤筋动骨”的影响。基于此，预计政策将对西安楼市趋高的投资需求产生一定影响，市场投资投机行为将难有规模性爆发可能。
预测
政策影响显化预计在三季度
尽管楼市在政策密集出台下，西安房价尚未呈现明显回落态势，业内人士预计政策效力将延后显现。他们分析认为：一线高房价城市受国家政策影响效果最为显化，而自住需求为主体的西安楼市，一般会滞后于一线城市两至三个月。但从政策调控的波及面来看，西安楼市投资、投机需求与改善型需求毫无疑问均会受到新政的抑制。目前西安楼市在开发市场以及购房市场虽然已经显现观望端倪，结合历次政策对西安楼市的影响显现的时间来看，预计政策对西安楼市的“量、价”影响将在三季度方予以显化，基于未来可能出来的楼市交易量的明显回落，楼市优惠、打折等变相降价等行为预计也将在三季度后会有集中体现。
编者按：从2009年11月以来，中央陆续出台了减少放贷利率优惠，“国四条”、“拿地限款”、“国十条”、“国11条”等政策。这一系列政策出台主要是遏制房价快速上扬，对于西安而言，在刚性需求支撑下，预计对市场的整体影响不及房价居高涨幅较大的一线城市。而面对2010年政策的深度调控，均将对西安房地产市场起到更为严格的规范、引导作用，尽管在政策推进过程中市场仍将产生一定的波动，但对于推进西安房地产市场的长期稳定、健康发展均将起到积极作用。另外我们的政府除了大力度调控之外也要加大保证性住房需求的供应，使得人人有房住。
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西安今日出台新政十六条稳定房价：1.落实廉租住房配建政策。2.集中建设廉租住房。3.建设外来务工人员住房。4.建设面向中低收入家庭销售的经济适用住房。5.继续支持距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，利用自有土地组织建设单位职工住房。6.增加住房建设用地有效供应，在每年土地利用规划中，普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房和廉租房用地规模占住房用地规模的70%以上，严格控制别墅及高档住宅土地供应。7.购买经济适用住房家庭的收入标准，以家庭人均年收入计算。8.鼓励西安市居民利用住房公积金贷款改善居住环境。9.加强房地产市场信息化建设和市场监测。10.全面实施新建商品房预售资金监管制度。11.严厉打击房地产违法违规行为。12.继续加大力度开展遗留问题房屋权属登记工作。13.鼓励已购公有住房上市交易。14.个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。15.继续加大二手房有形市场建设。16.加强房屋租赁市场管理。
预警报告:2季度西安商品房市场或将凸显转折政策重拳频出西安购房者现阶段该不该买房 |
