[住房]如果说这两年，上海的房子在外国人眼里一直在跌你们信不信？(转载)

显示全部楼层 · 2021-1-27 12:27:05

这二年买了房子的人，个个都笑得合不拢嘴。上房指数的上涨幅度高达38%，而如果有人告诉你，从2001至2003，上海的房价每年都是跌的，你相信么？
　　　　这是真的，请看下表：
　　
2001年最低价
12/22/03现价涨幅%
　　
欧元： 0.827　　　　　 1.243 　　　　　50.3%
　　
澳元： 0.485 　　　　　0.763 　　　　　57.3%
　　
瑞朗： 1.823 　　　　　1.252 　　　　　45.6%
　　
美元指数： 121.42 　　88.25 　　　　　37.6%
　　
英镑： 1.374 　　　　　1.760 　　　　　28.1%
　　
日元： 134.72 　　　　107.32 　　　　　25.5%
　　
加元： 1.613 　　　　　1.330 　　　　　21.2%
　　
黄金： 251.20 　　　　411.40 　　　　　63.7%
　　
石油： 14.38 　　　　　33.74 　　　　　134%
　　
　　　　可见，在七种世界主要货币中，兑美元平均都涨了30-45%左右。涨势最厉害的黄金，更是从2001年低谷的251美金/盎司，一直涨到了411美金。涨幅高达63.7%。买房子真的都不如买黄金。
　　　　如果一个欧洲人来到中国，综合了2001和2003年的上海房价，即使经过三年大涨，他还是会得出结论，房价真的在跌。楼价/欧元，一直都在下跌，而且跌了10%都不止。同样道理，在日本人，澳洲人，金属商人的眼里，上房指数也真是一点都没有涨过。
　　　　说单一货币，欧元或者日元，可能还难以令人信服。读者可以参考美元指数，这是根据美元加权贸易平均，综合一篮子货币，充分反映美元购买力的指数。从2001年最高的121，一路下滑，一直跌到2003年12月22日的88.25。跌幅高达38%，其幅度却和上房指数相差不多，反映美元在全世界范围内的购买力下滑。
　　　　美元怎么会贬值的呢，其实美国经济并不差，制造业指数达到了11个月新高，消费者信心指数，商业领先指数，各项都反映了美国经济远远好于欧洲日本。美元贬值的最主要原因，小布什在大印钞票。市面上的美金突然泛滥，各国纷纷指责布什政府，靠印钞票来支付伊拉克战争，财政赤字，环球数万亿的美元债务。
　　　　美元贬值，对人民币有什么影响呢。美元和人民币是固定汇率，美元在全球范围内贬值了38%，相当于人民币在全球范围内也贬值了38%，这对出口是一件很大的好事。可是和房产有什么关系呢，难道欧洲人看见上海房价/欧元，数额其实是在下跌，就会更多地来上海买房子，更多地购置别墅么。
　　　　真正的影响，反应在了人民币的货币供应量之上。目前各国政府，纷纷调低对美元的汇价，采用即时价的浮动汇率。欧洲国家的外汇储备也很少，不存在债权损失，小布什阴谋难以得逞。美国政府虽然多印了很多美金，但这些美金无法在国际市场上换到硬通货，仅仅是一些纸币，美国人也没有赚到便宜。
　　　　而在世界各经济大国中，却有中国是最后的免费午餐。中国坚持联系汇率，人民币不升值。于是美国人发现新大陆，美金蜂拥进入中国。仍能按照8.27极优惠汇率，换走人民币。中国几千万农民辛辛苦苦造出来的大米，衣物，美国人只要开动一下印刷机，轻易就全拿走了。顺手连带一个副效应，中国市场上的人民币供应量猛增，导致中国货币震荡。
　　　　在一年之中，中国外汇储备增加了800亿美金。其中外商直接投资450亿，央行收购350亿。外汇储备增加，固然是国民储蓄，是一件好事。但外汇储备也是一把双刃剑。外汇储备每增加1美金，国内人民币投放量就相应增加8.27元人民币。外汇储备增加800亿美金，则央行投放6500亿人民币。央行至商业银行，经过了贷款效应，又会被放大2.5-3.5倍。美国人涌进中国的外汇量，使得中国内地的人民币增加了15%，每一年！！
　　　　大量的新钞票进入市场，11.5万亿的人民币，来争夺原先10万亿人民币所对应的物资量。钞票是物资的代表，钞票增加，物价岂有不涨。
　　　　很多人都不明白，为什么明明同样一套房子，环境也没有什么大变化，昨天50万，今天60万，明天就70万。这不是泡沫是什么？其实房价=房子/人民币。房子虽然没有什么变化，人民币指数可是跌了38%。
　　　　可能还会有人辩解说，今年中国的货币供应量增加了21%，GDP增长9%，二者相差十四个百分点。可也没见物价上涨，通货膨胀指数就只有1%都不到。前年还是通缩呢。
　　　　说这话的人，未免有一点“君子远庖厨”了。一方面，中国的CPI（消费者物价指数）统计口径，是向来给西方各国垢骂。不规范，不科学的。尤其是其指数权重的分配。还停留在1978年计划经济末期，轻工业品小农经济的水平。粮食食品占了40%，牙刷毛巾等日用消费品，又占据了20%。
　　　　而在西方国家，这完全是倒过来的80/20结构。房产，汽油，医疗，教育，通信，占据了80%的权重。中国的消费物价统计水平，只涵盖了居民消费的很小一个部分。根本不能反应现代市民的生活。上海的GDP已经高达5000美金。难道还有人关心日常牙膏，火柴，一二分钱的涨跌，来判断消费消费水平么。而把房产，医疗，教育，养车费，等种种开销都计进去，中国的物价涨幅，还仅仅是1%一个百分点么？
　　　　第二个原因，从货币的过量供应，到最终的物价上涨，可能有一个滞后阶段，甚至一夜之间突涨。前次央行调整存款准备金，就是一种人为手段，来延缓经济周期变化的时度。但这些手段终究只是技术性的，治标不治本。存款准备金每上调一个百分点，只能相应抵消半年的美金流入量。只要中美经济的基本面差异存在，布什继续印钞票，人民币固定汇率，光靠央行的调控手段，是挡不住美金潮的。
　　　　说回对上海楼市的分析判断，我们的看法是输时间不输金钱。只要是做长线，输得起也捂得起，大可以大着胆子尽量买入。通货膨胀才刚刚开始，小牛初生呢。中国目前的货币供应量M2/GDP，已经达到170%左右，而世界平均水平不过70%。滔滔洪水便如悬在头顶，终有一天要掉下来的。
　　　当然除了房产，我们还有更好的选择。很多的有钱人，买房子并不是为了投资，而仅仅是为了保值。保证自己终身劳动积蓄的财富，不受货币泛滥的侵害，不受纸币狂潮的痛苦。只不过中国金融投资手段匮乏，又不能换欧元，有50万身家的人，可能会去买第一套房子。而有200万，300万身家的，就必须要买第二套，第三套房子。而今有了个人黄金市场，房产市场可以少歇，不如多买几两黄金。流动性更好，永恒投资。房产还是黄金，看你的选择了。
　　

千问 · 2021-1-27 12:27:05

澳元张得可是吓死人啊。

千问 · 2021-1-27 12:27:05

千问 · 2021-1-27 12:27:05

晕菜，楼主的分析真是让人跌眼镜，总把上海房价的希望寄托在外国人身上，你也不想想，老外为什么要到上海来买房啊？是这里经济比他们发达，还是这里环境水土比他们好，还是这里的民主政治让他们享受了充分自由？？？真是有点搞笑了。
　　
　　
另外，你对汇率的分析也是有问题的。目前汇率的变动来自于多方面因素，美国有意使美元贬值也是中间的重要因素。你能指望这种政府导向式的汇率变动持久？？而且由于人民币汇率的放开是迟早的事情，你能指望这种差价维持多久？？
　　
　　
至于房屋价格的价值判断，国际上有通用的标准。就算加上中国国情，目前的房价是否虚高，其实人们心里是有数的。放开银行住房贷款虽然让朱鎔基的住房体制改革成为此次经济迅猛发展的龙头，但这种透支需求的做法，却为将来的经济埋下了隐患。。。

千问 · 2021-1-27 12:27:05

和穷人无关

千问 · 2021-1-27 12:27:05

外资正在进入房地产市场啊房价还要涨的 XDJM们要有心理准备 30％的资金投入要了国内不少投机商的命啦所以狼来救他们了