业主挂失可否对抗之前的委托？

显示全部楼层 · 2009-1-30 06:28:38

甲被中介骗签了委托书售房给乙，但中介迟迟不给过户，后甲发现乙竟是中介，且正准备以远超出委托价另售他人，甲想撤消委托，但中介拒还房产证，不知如何处理，中介是否违法？请有心人帮助，谢谢。
你好！中介的代理和自己进行交易的行为属于典型的无效行为－－如你所述的中介代理属于违法行为！！！甲完全可以撤销委托代理！如果乙中介（实际为乙）执迷不悟，固执的扣押你的房产证并进行其它交易的话－－你可以通过诉讼渠道处理。－－诉讼请求：因为中介超越代理权限和中介人自己进行，属于一种“自己代理”行为，且并未经委托人确认！故属于非法代理！温馨提醒：在准备诉讼前，建议尽快采取登报声明方式，中止和中介的委托代理授权协议！！！切记。有关代理方面的常识简单内容如下：代理权的行使　　代理权的行使是指代理人依据代理权实施民事法律行为。代理权的实质是代理人为实现被代理人的利益而行为。因此，代理制度关于代理权行使的最基本准则就是保证被代理人利益最大化。代理权的行使，是代理人以被代理人的名义进行民事法律行为，是一行为法律事实的发生过程。因此代理权的行使不仅要遵守代理制制度的规定，而且还要遵守民事法律行为制度的规定。要正确行使代理权就需要遵循以下几点原则：　　首先，必须在代理的权限内行使代理权。代理权是实施代理行为的法律依据。只有有代理权时，才能进行代理行为，否则为无权代理，而有代理权，这种权限也是有范围的，代理人只有在这个限度内实施代理行为方可产生代理的后果，如果超这个限度，就形成了超权代理。法定代理人应最大限度的保护被代理人的合法权益，这是原则规定的权限。委托代理人和法定代理人应在委托和指定的范围内进行代理行为，授权不明致使第三者受损，代理人和被代理人共同承担责任。　　其次，应当维护被代理人的利益，认真负责地履行代理职责。被代理人委托代理人，其代理目的就是在于更好维护自己的利益，代理人就应当认真负责的履行。如未履行职责给被代理人造成损失，代理人就承担民事责任，联合第三人串通损害被代理人的利益。代理人和第三人共同承担民事责任。代理人当然也有知情权，被代理人故意陷匿真实情况，代理人可不负责任或单方终止代理。　　再次，委托代理人应当亲自履行职责，不得擅自转托他人，委托代理中，有可能出于信任或有隐私，也可能是代理人有专业知识，如转托他人，很可能造成泄密，或让被代理人增添不信任感。但被代理人同意后可转托，否则要承担民事责任。如因情况紧急，不转托他人。（15）　　最后，应当在法律规定的范围内贪污行使代理权，不得进行违法行为。违法行为是法律所禁止的，对于违法行为，被代理人自己不得进行，更不得委托他人进行。如双方明知而为。双方负连带责任。　　代理权可以在授权的范围内自由行使，有自由就必然有其约束，因此行使代理权就必然受到一定的限制，这种限制主要表现为以下两个方面：　　1、自己代理　　所谓自己代理，就是指代理人代理被代理人依自己为相对人实施同一民事法律行为。代理制度的意义就在于代理人以被代理人的名义同第三人为民事行为，来实现被代理人的利益的最大化。如果代理人和第三人为一体的话，就涉及到代理人的利益，那么代理人就很难去舍去自己的利益来保证被代理人的最大化利益，甚至被代理人无利可图，这样的结果显然违背了代理制度的初衷。因此，自己代理在没有被代理人允许或事后追认的情况下，法律不予承认。　　2、双方代理　　所谓双方代理，是指一个代理人同时代理双方当事人为同一法律行为。民事法律行为中，利益是焦点，双方的利益总是相矛盾的，只有经过双方商讨后来达到利益的平衡。如果一个人同时代理双方，去代理两个不相容的利益，就难免会顾及失彼；另外，双方代理极会出现代理人与其中一被代理人恶意串通来损害另一被代理人的利益，给社会经济发展带来不安定的因素。因此，除双方被代理人许可的情况下的双方代理，法律盖不予承认。我国《民法通则》第66条规定：“代理人和第三人恶意串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”
（三）代理权的消灭　　1、代理权的消灭　　代理权的消灭，一些国家的民法中规定为两种情形，即基于基础关系和撤回。我国民法中将其分为三种情形，委托代理权消灭、法定代理权消灭和指定代理权消灭，分法虽然各异，但是实质大致相同。我国民法在委托代理中，“代理期间届满或者代理事务完成”、“代理人死亡”、“代理人丧失民事行为能力”及“作为被代理人或代理人的法人终止”与法定代理和指定代理权消灭中的“被代理人取得或恢复民事行为能力”、“代理人丧失民事行为能力”都应该归置于基础关系的消灭；“被供销理人取消委托或者代理人辞去委托”和“指定代理的取消”应该归置于撤回。　　2、代理权的消灭的后果　　代理权随代理关系的消灭而消灭，代理人不得再以代理人的身份进行活动，否则即为无权代理。代理权消灭后，代理人在必要和可能的情况下，应向被代理人或其继承人、遗嘱执行人、清算人、新代理人等，就其代理事务及有关财产事宜何等出报告和移交的义务。委托代理人应向被代理人交回代理证书及其他证明代理权的凭证。代理人不得留置，以防止出现无权代理或表见代理，给社会造成不必要的纠纷。　　四代理权的权限与代理权的超越
（一）代理权的权限　　如果说对代理权概念的提示，解决的是其质的方面的规定，那么代理权限则是说明其量的规定性。（16）代理人应如何及在何种程度内进行代理活动其依据就是代理权限。我国民法规定；授权代理就应当载明代理权限，超越代理权限的代理行为，被代理人追认后方可发生效力，否则，后果自己承担。代理权可分为全权代理和非全权代理。代理人在为被代理人利益着想的情况下，能够独立自主的进行代理活动，且无须向被代理人汇报请示，此咱代理权为全权代理，如法定代理就属此类；如果代理人不能自主解雇问题，对一些事务的处理须向被代理人汇报请示作出决定，此种代理为非全权代理，委托代理大部分属于此类。全权代理权的范围和被代理人的权利无所差别，而非全权代理的范围就被限定在一定的权限内。　　代理权在英美法系的著作中一般区分为代理权力和代理权限。而大陆法系著作中不加以区分，统称为代理权。因此在一些问题上就难为解释，如表见代理为何在无代理权的情况下，却产生与授权代理同样的效力？大陆法系著作一般解释为：表见代理为无权代理，但其具有授予代理权和外观即所谓外表授权，法律使之发生与授权代理同样的法律后果。此解释中没有指明无权代理是“代理权力”还是“代理权限”，如果用代理权限和代理权力的区别来解释以下几个方面：　　1、二者性质不同。权利是一个法律概念，而权限是一种实际状况。　　2、二者的来源不同。权利的存在及其外延都是由法律直接规定的，而权限是在被代理人和代理人的协议中由被代理人的意思决定的。　　3、二者的外延不同。与权限相比，权力是一个外延更加广泛的概念。有权力不一定存在权限，但是权限的存在，必然有权力。就被代理人明示或默示地同意代理人代表自己实施的法律行为而言，代理人被认为具有实施这种法律行为的权限，这种权限就构成了影响被代理人和第三人之间法律关系的一种权力。　　4、二者的伦理价值不同。权限是一个具有感情色彩的概念，它与占有一样，一般认为是产生某种法律结果的事实，可以衡量某种法律结果的正当性；权力则是中性的，它只是一般的陈述一种结果，而不论这种结果是否正当。（17）
（二）代理权的超越　　在代理中，往往会出现越权代理。越权代理，顾名思义，就是超过了代理的权限进行的代理。它可以分为量的超越和质的超越。量的超越是按照被代理人的意图行为，但又在意图之外作了同样行为的一种超越，譬如，代理买15头牛，却买了20头；而质的超越是指完全在被代理人意图之外作了另一行为的一种超越。就象让代理买牛，却买成了马。质的变化也就使得权利的性质发生变化。笔者认为量的超越仍然属有权代理，因为代理行为仍然部分是在被代理人的意图之中的民事行为，仍有部分代理了被代理人的利益；而质的超越却是无权代理，这种代理完全不代表被代理人的利益。　　代理权是找理制度的重要内容，代理权会在代理制度的完善过程中逐渐得到远东和明确，代理权的规范和明确，会养活民事活动中的一些不必要的争端；对经济的发展有一定的影响和促进作用。当初，经济的发达与否，是代理制度形成的根本原因；当前，代理制度的完善也是经济发达的一个反映，因为代理制度势必要解决经济发展带来的种种代理问题，因此我们在要完善代理制度的过程中，规范和明确代理问题，让它更好的为我国经济发展服务。
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